简析房地产开发项目的流程化管理措施

刘平

摘    要：随着房地产行业同质化竞争日益激烈，房地产企业若想继续保持竞争优势，必须完善开发管理工作，确保开发流程的科学高效。由于房地产开发项目流程复杂，因此必须完善管理流程，以促进房地产企业经济效益稳步提升。

关键词：房地产;开发项目;流程化管理;措施

1  引言

在“房住不炒”的政策背景下，房地产业强管控已是常态化现象，其开发的利润趋于合理和较低的水平，这些都倒逼房地产企业加快开发节奏，以高周转实现自有资金的投资回报率。为确保达成企业生存发展目标，房地产企业项目管理的有效措施将直接对房地产开发产生重要作用，对房地产的综合市场竞争力带来影响。随着国家宏观经济的发展，高科技、互联网、创新等经济体量的增加和发展，房地产必将缓慢退出国家经济体系支柱产业，房地产企业间的竞争在不断加剧，因此，只有对房地产开发项目中的不足之处进行不断完善，才有可能在众多竞争中脱颖而出。

2  房地产开发项目管理过程中所存在的不足之处

2.1  房地产开发项目的前期相关准备工作不足

房地产开发企业在取得一个目标项目开发权之后，可以正式启动目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质办理、银行账户设立、人员招聘、设立办公场所、项目的周边地质条件地形地貌的勘测、设计要点的申领、政策和配套等外部条件的获取、当地环境和文物等考古，市场的评估等，只有这样通过系统具体的了解和充分的准备之后，才可以根据具体的情况作出设计的定位和提资，才能为后期项目的开展提供一定的保障。但是许多的房地产企业在开发的前期阶段并未作出充分的准备，而草草启动，势必对项目的总体的定位和策划做出偏离的判断，为后期的销售和收尾交付运营带来巨大的隐患。

2.2  房地产企业过于追求利益至上，忽略社会利益

为控制房屋投资热潮，限购限价的政策，房地产开发项目已进入合理利润时代，因项目的溢价空间被锁定，房企均在成本投入管控上加大力度，首先是项目的设计降低建设标准、严格控制设计阶段的建设成本，其次是在招投标阶段进行刻意压价，承包方承接项目的利润压缩、风险加大，承包方同样在施工的过程中降低了相关的标准，追求低成本，增加了安全隐患的系数。更有甚者房地产企业为了能够以最大程度的降低相关方面的成本，获取最大的经济收益。

2.3  项目工程验收制度不够完善

房地产的相关部门对验收合格的工程检验完以后，就认为与该项目没有关系了，可以投入到下一个的工程项目当中去，但是，这样就会造成一时的假象。因此，需要对工程进行实时的跟踪与检验。

3  房地产开发项目的流程化管理措施

3.1  注重原材料和施工机械的质量管理

在房地产项目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的费用占比为建筑工程总成本的70%，现阶段，招标是主要的采购方式，在这种采购模式下，材料费用和质量均能得到控制。但在材料使用前，房地产开发企业应做好材料的复试，简言之，就是让检测单位对材料进行审核，值得注意的是，检测单位必须具备相应的资质，在检测过后得到复检报告，并由监理部门将其与出场合格证、出厂检验报告统一验收，在验收通过后方能允许其入场。此外，在工程项目施工中，还需要使用大量的施工机械，比如：塔吊、推土机、运输车和挖掘机等，房地产企业应要求施工单位在使用机械前进行复检，并做好设备的日常维修和养护。

3.2  房地产开发过程中的监控和预警系统

在房地产的开发过程中，监控和预警系统是一种对于风险的掌控比较有效的方式。第一，他能够根据房地产在开发中的实时数据进行有效的研究分析，能够提前把开发过程中有可能遇到风险分析出来，而且还会根据分析结果提出如何去预防和解决风险。这种风险管控的方式，能够在房地产开发的过程中对风险进行全程监控预警，根据风险产生的机率大小，展现出等级不同的预警信号，开发人员根据预警信号能够及时的对风险项进行改正直至消除，把房地产项目中有可能产生的损失降至最低。第二，房地产的监控和预警系统的一个重要作用是它能够依据开发的进程和状况，提示开发工作人员项目是否正在按照计划进行，能够更有效的管控项目的风险。

房地产开发过程中的监控和预警系统主要包含预防性、实时性、警示性、系统性四大性能，预防性指的是对房地产项目的预先监控系统，可以对即将发生的事故进行提前的预报，让房地产项目人员有足够的时间提前去消除风险项。实时性指的是对项目的预警管理功能，可以随时的观察到房地产开发过程中的一系列动态，使房地产的开发过程能够随时被监控。让房地产开发工作人员可以根据实际状况安排下一步的项目开发计划。警示性和系统性，都是在房地产开发监控和预警系统中的智能化产品，警示性既能够提前预报风险，还能够评估出风险对于整个房地产开发项目的危害程度。而系统性更像是一种电脑程序管理，能够保证整个系统在运行中不出现差错。

3.3  做好房地产项目开发流程分析

房地产项目开发主要经由以下四个阶段：第一，决策阶段。要进行房地产项目的可行性研究和项目决策，对比分析多种方案，对项目方案进行充分论证和调研，在项目整个周期的初始阶段做好质量管控。第二，设计阶段。房地产开发项目要对项目用地进行规划设计和概念性设计，调研当地人文、社会、市场、经济、行政、配套等要素，通过详实的前期开发调研为设计工作做好准备，并在项目设计中考虑功能性和经济性，利用价值工程的原理进行设计方案的分析和评价。第三，施工阶段。项目施工阶段首先要明晰各参建单位的权责义务，做好技术准备、物质准备、组织准备、合同准备、现场准备、政府监管准备，并在施工阶段进行各参建单位的协调与沟通，做好项目跟踪和纠偏管控工作。第四，竣工交付阶段。这个阶段主要包括项目试运行的质量验收以及物业移交时的业主质量验收工作，确保项目交付阶段的质量。

3.4  项目进度管理

（1）制定进度管理计划。进度管理计划需要在工程设计开始前制定，将进度目标和要求作为依据，完成工程设计，只有这样，才能在最大限度上保障工程进度管理的质量。值得注意的是，在总体进度管理计划制定完成后，还要通过调研和分析的方式，制定不同施工阶段的进度管理计划，为工程建设提供指导。

（2）确保进度计划的贯彻落实。在施工进度计划制定完成后，应确保进度计划的贯彻落实，在进度计划通过审核后，将进度管理责任落实到每一个部门和岗位，确保资金、人力和材料等施工要素及时到位。与此同时，还要加强检查力度，找出建筑工程中影响施工进度的问题，并予以解决。在房地产开发管理中，进度管理属于项目管理难点，容易受到诸多因素的影响，实施难度较大。为此，房地产项目部们应做好影响因素的分析，明确不同施工阶段可能会出现的问题，对进度管理方面的问题进行预防性管理，以此来保证施工进度管理效果。

4  结束语

总之，房地产开发项目实施过程的质量管控和协调管理尤其关键，要明晰项目质量管控和协调管理的作用，探讨项目质量管控和协调管理的科学方法和路径，打造优质的房地产开发项目产品，提升品牌溢价能力和社会认可度。

参考文献：

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