不动产登记错误分辨及赔偿研究

纪静茹

摘要：登记是社会公众感知不动产变动的重要途径，其中登记错误是不动产登记难以回避的一個话题，想要清晰地分辨不动产登记错误首先应建立在明确如何认定登记错误与错误登记的基础之上，进一步而言，则需对完全的登记机关的过错和登记机关与当事人混合过错等常见的登记错误的情形加以区分，进而对常见登记错误情形的赔偿责任加以细化。

关键词：不动产登记;登记错误;赔偿

一、登记错误的界定

关于登记错误，根据《民法典》第220条和第222条，登记错误与错误登记之间存在界限，含射范围并不相同。关于错误登记目前理论观点大致有三种：

第一种出整体出发主张所有登记事项与实际不一致都属于错误，既包括登记行为的错误，也包括了基于当事人原因所发生的情形。第二种属于限制性的主张，该观点认为错误登记仅包括基于合法有效的申请产生的登记证明与真实情况不符合的错误。最后一种是对前两种主张的折中，该观点认为错误登记既包括限制性部分也包括整体的部分内容，仅仅将登记完成后基于其他原因而产生的错误。

我国提及的错误登记倾向于折中的选择。原则上《民法典》第222条的错误应作狭义的理解，是将基于当事人之间的瑕疵或故意的弄虚作假的行为排除在外的情形。根据物权法的相关内容，由于当事人原因造成的错误由当事人自行承担。登记机关导致的由登记机关对错误登记承担赔偿。对在出现混合因素就包括当事人自身也包括登记机关过错的情况下如何承担责任是欠缺的。

二、常见登记错误的情形

登记错误有多种分类，根据原因来进行有多种分类，根据原因来进行分类，可以将登记错误分为完全的登记机关的过错和登记机关与当事人混合过错两种。基于这一分类常见的登记错误主要包括以下：

情形一：申请人虚假申请，故意提供不真实信息而登记机关进行审查行为时未发现材料的问题。这一情形可通过简单案例来说明，昌盛公司伪造兴隆公司的单位印章及相关资料，向某登记机关申请将兴隆公司所有的房地产过户给舜耕公司。对于昌盛公司提供的资料登记机关审查过程中未尽到审查义务将产权过户给了舜耕公司。其后，兴隆公司主张产权受损。此种情形属于分类中的混合型过错情形。此外，申请人与登记机关相互串通，故意实施错误登记行为。与申请人的单独行为相比较，登记机关在主观上是故意而为而非出于过失。

情形二：登记机关错误可分为没有适当理由拖延登记和没有依据拒绝为申请人进行登记，以及审查遗漏三种。其中延迟在实践中是发生错误登记最为常见的原因，即房产登记机关的不按时延迟登记的行为导致了房屋所有权的无法取得。但现实中在此种情况下，王某可能对此后果自行承担大部分责任，登记机关进行赔偿的情形并不是很多。虽然房产登记机关需要承担赔偿责任，但大多数情况都只是部分性的责任。

三、不同情形下错误登记的赔偿责任

不同情形下错误登记的赔偿责任区分基于不同原因产生的赔偿是分辨归责原则的理论依据。因混合原因产生的错误登记基于混合原因发生的错误登记，涉及到登记机关的错失或过错与申请人的虚假行为，因而实际情况往往较为复杂。学术界主要存在以下几种分类观点：

分类一：根据《民法典》第1170条二人以上共同实施侵权行为，若不能确定具体行为人，造成他人损害的承担连带责任。若申请人与当事人同谋实行了错误登记的行为，依据该法条二者共同承担连带的赔偿责任。分类二：在混合过错的情形下，既然申请人与机关均存在过错，申请人可能实行了虚假行为，提供申请材料包含不真实的内容。机构在审查时存有过失行为，因此根据《民法典》由司法机关依据二者之间过错的大小，综合考虑申请人、机构在案件中责任分类二：在混合过错的情形下，既然申请人与机关均存在过错，申请人可能实行了虚假行为，提供申请材料包含不真实的内容。机构在审查时存有过失行为，因此根据《民法典》由司法机关依据二者之间过错的大小，综合考虑申请人、机构在案件中责任的轻重确定双方之间的部分责任。分类二可以概述为按份性质责任承担方式。同时，对于二者按份的先后是倾向于补充的选择。即受害人首先向申请人要求赔偿，机构在此之后承担补充赔偿。

因登记机关原因的责任认定与按件收取不动产登记相对应，不动产的价值数额较大，考虑到我国缺少专项登记基金。因此区别于一般民事侵权的积极与消极全面赔偿的原则，不动产实际中属于限制赔偿。理论上在针对单一登记机构错误的情形，应进行全面的赔偿。不能以为防止机构登记压力过大为理由拒绝进行赔偿。原因在于：被侵权人的损失与一般民事损失范围大致相同，不仅包括诉讼费用，申请登记手续费用等直接的损失也包括租金收入等消极的损失。全面赔偿的选择一方面可以促使机构相关人员认真细致办理登记，限制赔偿的设置可能会给工作人员带来潜意识层面的散漫。这与侵权责任尽可能弥补受害人因登记错误造成的损失的理念是相背离的。另一方面，错误登记涉及到的数额往往较大，限制性的赔偿显然难以弥补受害人的合法利益。限制赔偿主要存在两种方式，一是设定最高数额的限制，低于最高额的都可以申请赔偿，符合赔偿条件的全面赔偿，超过最高部分不进行赔偿。二是对范围的限制，在赔偿范围内的进行相应赔偿，范围外的不进行。

是故，笔者认为限制赔偿不是解决登记错误赔偿的适合的选择。根据登记机关目前的审查的形式，在审查中细致进行审查工作是可以避免错误登记出现的。此外，据《民法典》统一登记的规定，完善统一程序进一步构建赔偿制度是妥善应对不动产登记错误的有效方式。

注释：

[1]王利民.物权法专题研究.吉林人民出版社，2002年版.

[2]宋百海，于磊.不动产登记中的四个误区[J].中国房地产，2017（28）：42-44.

[3]黄爱闽.不动产登记机构登记错误的赔偿责任分析[J].住宅与房地产，2017（23）：16.

[4]雷传平，陈忱，石东洋.不动产错误登记责任的形态及归责原则[J].大庆社会科学，2017（05）：100-103.

参考文献：

[1]雷传平，陈忱，石东洋.不动产错误登记责任的形态及归责原则[J].大庆社会科学，2017（05）：100-103.

[2]宋百海，于磊.不动产登记中的四个误区[J].中国房地产，2017（28）：42-44.

[3]黄爱闽.不动产登记机构登记错误的赔偿责任分析[J].住宅与房地产，2017（23）：16.

[4]王利民.物权法专题研究.吉林人民出版社，2002 年版 344 页.