房地产企业财务管理的常见问题及对策建议

贾彬

摘要：基于房地产市场持续发展的背景，房地产企业会面临着许多内部因素与外部因素的影响。由于房地产企业具有资金密集、投资周期较长、数额较大等特点，在日常的经济活动中，需要将财务管理的效用发挥出来，才能实现对风险与收益的监督与把控。本文阐述了房地产企业财务管理的基本特点，从房地产企业财务管理的常见问题展开分析，并以此为依据，提出完善财务管理系统、实施全周期财务管理、加大规模采购力度、提升财务人员的综合素质等措施，希望推动房地产企业的稳定长远发展。

关键词：房地产企业;财务管理;财务软件;监督机制

引言

基于我国基本政策不断完善、社会经济持续发展的背景，房地产企业获得了更多的发展机遇，逐渐成为我国经济市场的重要产业。但就实际情况分析，许多房地产企业中存在财务问题，例如财务制度不健全，资金监督力度不足，注重事后管理，轻视事前、事中管理等。因此，房地产企业在经营建设的过程中，需要依托于合理的内控手段，制定明确的财务管理目标，逐步加强经济收支的管理。利用信息化管理的优势，加强财务控制力度，防范财务风险，以此避免不必要的经济损失。

一、房地产企业财务管理的基本特点

首先，基于新形势背景，在国家与相关部门颁布新政策之后，房地产企业的财务管理难度不断增加，面临的财务杠杆与风险逐渐增高。由于房地产企业的发展会受到许多不确定性元素的影响，开发的范围与涉及面较广，还要适应市场经营环境的变化。因此，房地产企业的财务管理是多样性的、错综复杂的，需要根据实际情况建立完善的财务内控制度，因此形成对各项经济活动的控制。

其次，房地产企业属于营业活动期间与范围较长的行业，由于投资成本的消耗较大，所以融资与筹资的难度也比较高。从这个角度进行分析，提升房地产企业的资金周转速度与利用率十分重要，需要根据融资行为，合理的运用资金，资金周转的时间相对较长，资金的回笼速度也不快。因此，房地产企业要利用合理的财务规划，以此提升资金的运行效率。

最后，由于我国政府颁布了房地产企业相关限购政策，对房价以及一系列的租房落户进行了政策限制。由此可知，房地产企业的发展瞬息万变，与国家的基本政策挂钩，结合国家的政策，编制战略计划，改变销售策略具有一定的现实意义。例如，就当前实际情况进行分析，房价相对较高，泡沫较大，国家利用租房落户与限购的方式，以此抑制房价上涨的问题发生。针对这一问题，房地产企业就可以利用开发小户型的方式，进行合理的调整。房地产企业要将国家出臺的相关政策作为基础目标，对各项经营活动及时调整，才能保证经济利润不断提升。

二、房地产企业财务管理的常见问题

（一）忽视成本费用管控，不重视控制程序

在房地产企业的实际运营过程中，大部分企业都是通过土地增值，进一步获取较高的经济利润。许多房地产企业开展财务管理活动，都是在事后进行核算工作，并且对经济利润与税款的缴纳进行计算，没有在实际项目运行的过程中，开展成本费用的核算工作，相关工作人员对财务管理的重视度不足，导致预算编制不合理。基于此背景，我国提出了有效的调控政策，适当的提高成本费用，而且与以往相比，房子的出售已经不像从前那样简单，这种资金的压力也给房地产企业带来了更大的挑战。房地产企业需要提升对财务管理的重视程度，强化成本费用的监督控制，形成健全的房地产企业财务管理运行体系，以此实现各个流程的控制，才能更好地应对资金挑战。

（二）房地产企业财务制度不健全，落实不明确

从当前形势进行分析，房地产企业的财务制度不健全。由于房地产企业的发展速度较快，各方面政策落实不完善，房地产企业中员工大部分学历都不是很高。基于此背景下，房地产企业的财务制度不健全，也无法落到实处，与市场的要求相背离。此外，有些企业即使制定了相对周全的财务管理制度，但是内控部门与其他部门的人员没有很好地落实，就会出现预算执行流于形式化的问题，制约房地产企业的综合性发展。

（三）资金监督力度不足，引发财务风险

由于房地产企业的资金要求量较大，若管理制度不健全，很可能会出现财务舞弊的现象，影响建筑工程建设质量，资金的整体投入与工程的质量不成正比。此外，若资金管理流程不合理，就会导致企业的内部监督职能弱化，监督部门缺乏独立性，管理工作流于表面，无法保证会计信息的及时性与真实性。基于此背景下房地产企业会面临较大的财务风险，还会出现资金流转率低，回笼速度慢等问题，不利于房地产企业后续经营活动的顺利开展。

（四）注重事后管理，轻视事前、事中管理

财务管理作为房地产企业管理的核心内容，需要贯穿于企业的整个经营过程当中，并且做好事前的预测与计划工作和事后的分析与考核工作。但就实际情况进行分析，有效房地产企业仍然将财务管理中心放在纳税筹划与会计核算当中，对于经营决策的制定、预算计划的编制重视度不足，导致无法把控各项运营活动。还有的房地产企业在开展项目可行性分析工作的过程中，仅仅将微观数据作为基础，没有准确地计算现金流量与实际收益，也没有充分地评估项目风险。在项目控制的过程中，仅仅是开展了简单的收支审核工作，缺乏全面的预算监督与控制。

三、房地产企业加强财务管理的对策建议

（一）完善财务管理系统，形成各部门联动机制

房地产企业在财务管理的运作过程中，需要建立健全的内部控制体系。财务部门通过建立相关管理机制，增强与员工的沟通于交流，吸纳基层员工与管理层提出的意见，并且聘请专门的财务管理专家，做好财务管理系统的评定工作，以便于及时发现财务管理系统中蕴藏的风险问题，还能尽早地提出整改意见，并且修补财务管理系统中存在的漏洞。在各个部门当中，定期开展员工交流会，了解基层员工的需求，并且收集财务问题，保证房地产企业资金的正常流动。只有健全财务系统，才能将各个部门的协作效应发挥出来，形成各个部门的联动机制，才能保证经营决策的合理性，以此达到推动房地产企业全面发展的基础目标。

（二）创新管理理念，实施全周期财务管理

房地产企业的整个开发过程涉及的范围较广，如土地开发、涉及规划、工程承包、景观绿化等。在实际的执行过程中，可能会出现大量工程签证变更的情况，合同执行的结果变化也比较大。基于此，房地产企业在财务管理的过程中，应当以净利润为核心，以房地产开发、销售与税费清算作为全周期的财务管理理念。在此基础上，房地产行业还有特有的税种，就是土地增值税，参与到房地产净利润的整体核算过程中。房地产的销售并不是价格越高利润就越高，而是要更加关注税费与收入的变化情况，以此达到最初的财务管理目标。

（三）完善财务制度，落实财务政策

基于当前房地产企业管理背景下，需要建立科学化的财务管理制度，并且准确的落到实处。在确定好财务制度规划之后，进一步完善财务管理制度，不断提升财务管理制度的执行力。在实际的执行过程中，需要保证管理人员了解制度普及的重要意义，还需要了解财务管理制度的重要性。通过加强监督与内控管理的方式，保证财务管理制度能有效地实行，避免出现财务管理制度流于施行后的问题。在现实管理过程中，采用精细化管理的方式，能够更加清晰地把控企业运行环节中存在的问题，并通过开展财务数据分析来解决。此外，贯彻精细化成本管理理念，能保证财务管理的清晰性，保证数据的真实性，为企业经营决策提供依据。房地产企业要在落实财务管理政策的基础上，对各部门员工的工作行为进行约束，以此保证财务管理工作顺利开展。

（四）合理利用财务管理软件，拓宽财务信息的应用范围

基于新时期背景下信息化技术飞速发展，在房地产企业当中也得到了广泛的运用。房地产企业应当合理的引入财务管理软件，以此在一定程度上提升整体的财务管理效率，使员工的管理工作更加规范化、准确化。通过提升整体的专业财务软件功能模块，在原有财务管理功能基础上，增加细化财务会计核算模块，将信息管理的功能发挥出来，减轻财务人员的工作压力。根据相关的设定要求，企业可以结合自身的个性化发展需求，进一步制定会计核算模块，保证会计信息的真实性与可靠性，还能及时地对财务数据进行处理。在完成信息处理工作之后，实行财务软件使用的监督管理工作，并启动财务内控程序，开展财务软件的监督整理工作，定期進行修复与测评，尽早发现财务软件存在的漏洞，还能实行对经营风险的监督与控制。利用这种有效地管理措施，将资金的利用率发挥出来，避免出现坏账的风险，不断加快房地产企业资金周转的速度。

（五）加大规模采购力度，严格控制成本费用

基于当前经济形势背景下，房地产企业要了解国家颁布的相关政策，从源头入手进行成本费用的监督与控制。利用科学化管理与精细化管理的方式，实现开源节流的发展目标。第一，在原材料的采购过程中，需要采用货比三家的方式，还要保证投标活动的公平性、公开性，与其他房地产企业进行联合，开展规模化的采购。利用规模化的采购，实现原材料成本使用的控制，避免出现材料单价过高、质量不过关的问题发生。第二，通过规模化的采购，能够增强与其他房地产企业的合作，为日后房地产企业的发展奠定稳固基础。在控制成本费用的过程中，房地产企业需要根据内控流程，开展成本费用的分析工作，了解各个环节的费用支出情况，还要对成本较高的环节进行改进与控制，并且加强各个环节的成本费用控制。

（六）提升财务人员的综合素质，加强专项培训

房地产企业在招聘员工的过程中，可以选择综合素质较高的员工，保证其在做好本职工作的同时，能够了解财务管理知识，编制合理的人才引进计划，以此提升员工招聘的质量。在员工入职之后，房地产企业需要开展一系列的专项培训工作，使其明确加强财务管理的重要意义，还要定期地组织员工参与到讲座与培训当中，使其掌握先进的管理理念、投融资的重要路径等，保证员工了解如何进行有效地财务管理，促进各项运营活动的顺利进行。房地产企业通过开展业务转型培训工作，能在一定程度上拓宽员工的业务知识面，还能将更多的技能传授给员工，为其做好职业规划，以此为企业吸引与留住高素质的人才，保证员工发展愿景与企业的同步，将员工的工作价值发挥到最大化。

结语

总而言之，在房地产企业的运营发展过程中，财务管理工作属于重要的组成部分，其核心地位就在于能够实行对企业各项计划的引导，并且分析财务活动中存在的主要问题并利用合理的手段解决，以此达到控制财务风险的基础目标。在不断提高员工对财务管理工作重视度的基础上，建立健全的财务管理体系，并且合理利用财务管理软件，拓宽财务信息的应用范围，实行企业成本的有效控制。在加强财务监督力度的同时，提升房地产企业财务人的综合能力，以此创造出更高的经济价值与社会价值，实现房地产企业的可持续发展目标。

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