PPP养老地产项目现状研究

杨玥

摘 要：传统的养老产业主要依靠政府社会养老金的划拨和政府财政支出预算取得融资来源。随着中国人口老龄化问题加剧，中国居民人均可支配收入和消费支出情况平稳提升，老龄人口对养老生活品质提升的需求日益增加。银发消费市场的潜力巨大，势必吸引资本关注，从经济制度角度分析，PPP模式恰可以助力养老产业的混合所有制发展，而混合所有制有助于提高养老产业供给侧质量。

关键词：养老地产 PPP模式

一、研究背景

（一）我国的养老模式

对于居家养老和社区养老，政府通过购买养老服务可以部分解决需求缺口问题，这部分主要是和非营利组织合作，针对基础养老服务。传统的养老产业主要依靠政府社会养老金的划拨和政府财政支出预算取得融资来源。随着中国人口老龄化问题加剧，中国居民人均可支配收入和消费支出情况平稳提升，老龄人口对养老生活品质提升的需求日益增加。尤其是上海这样的超一线城市，基础性的养老服务已经无法全面满足老龄群体的需求，而非盈利性质的社会组织也受限于自身的能力，无法提供市场所需的服务。我国传统的养老模式可以分为三种：居家养老、社区养老、机构养老。近年来，政府不断加大对居家养老和社区养老的投入，但存在着养老配套设施服务无法满足老人多样化需求的问题。同时对于机构养老，政府也依然是主导地位。目前“养老机构以公办为主，民间资本的参与度不够高，市场上养老机构和养老床位数量供给上存在较大的缺口”

（二）银发市场前瞻

银发消费市场的潜力巨大，势必吸引资本关注，很多房地产企业都开始探索养老地产与布局养老社区项目开发，其中包括绿城、保利、万科等。社会资金相比于政府资金更为灵活，为养老地产注入活力。但是，市场上优质的养老地产项目凤毛麟角。究其原因，我们发现以养老地产为例，盈利性的社会组织及企业面临前期融资难及运营中的资金平衡难的困局。因此，养老地产项目运作PPP模式兴起。其中常见的BOT模式，可以达到政府、投资商、老年消费群体的“共赢”局面。

从经济制度角度分析，PPP模式恰可以助力养老产业的混合所有制发展，而混合所有制有助于提高养老产业供给侧质量。宏观层面，发挥非公有制资本优势，在市场价格机制的引导下，与公有制养老机构、混合所有制养老机构形成相互竞争的市场格局，激励市场主体努力追求产品服务创新，改进供给侧质量。微观层面，混合所有制强调产权和股权的多元化与共享，风险共担，收益共享。发展混合所有制养老机构，有助于将公有制与非公有制资本相结合，发挥各自比较优势，实现高效互融，提升养老机构发展质量。

那么，养老地产项目是否围绕着PPP模式有效展开了呢？近两年PPP项目数量明显降低，成功落地的项目数不多，其中的养老项目，则更是稀缺。养老项目PPP模式的落地情况，社会组织申请PPP项目会遇到哪些问题，政府审核以及政府和盈利性社会组织或企业合作瓶颈，这些问题目前未得到实证研究的支持。

二、养老地产研究现状

（一）国外对养老地产的研究

20 世纪七八十年代时，养老地产作为一种新兴概念，为了满足市场日益增长的特定需求，率先进入老龄化问题较严峻的经济发达国家。学者普遍认为养老地产作为一种复合地产，其本身卖的却并非地产，而是一种服务，其真正的增值点就是养老服务，认为养老地产作为一种特殊项目，具有其独特的居住、服务、保障以及逆向融资等功能，将养老主题融合在了地产开发中，并总结了养老地产的特征。

养老地产作为养老产业的重要环节和发展方向，在国外已有较为成熟的运作模式，而在中国还属于起步探索阶段。目前国外在这方面的研究主要是集中在分析养老地产的商业模式，特别是养老地产盈利模式和融资模式相关的研究非常多。

（二）国内对养老地产的研究

中国养老地产的发展目前仍处于起步阶段，各方面发展均不成熟。鉴于中国的政策环境以及经济环境，养老地产具有“朝阳产业”发展愿景。传统住宅地产开发商开始布局养老地产项目，试图从重资产向轻资产转型。但学者研究发现，基于我国的传统养老观念，大部分老龄群体偏向于选择居家养老，仅很少部分选择社区养老和机构养老。学者做了很多这方便的实证调研，主要原因是市场上的养老产品市场内细分不足，以基础的养老服务为主。学者对养老地产的研究主要包括对养老地产内涵的研究、养老地产发展模式及问题研究，以及对策研究和养老地产开发实践研究几部分，集中讨论养老地产发展过程中存在的问题和应对之策。

三、PPP养老地产项目

（一）如何定义

迄今，关于PPP尚未有权威定义，但基于理论研究成果和丰富的 PPP项目实践，各国对PPP的科学内涵解释求同存异。叶晓甦（2017）对国内外PPP项目定义概念内涵做了梳理。一般认为PPP是政府和私人组织为了提供某种公共产品和服务而形成的合作伙伴关系。国外学者同时强调且认为PPP项目公私合作的实现，需要有长期的、有效的公共政策或制度的规范。明晰公共部门和私人部门合作基础是基于共有产权关系以及合作期间的资源配置、风险分担和利益共享，实现公共项目理想的政策结果。国内学者强调关于项目全生命期关系性契约的合作伙伴、融资、建设和经营管理模式。

（二）对PPP养老地产的研究

1.运营模式

目前国外PPP融资运用到养老地产方面的项目比较少，学者认为这种情况的出现是与国家的政治、经济、文化习俗等一些因素密不可分的。国外发达国家养老服务体系的一个显著特点就是“先富后老”，所以开发商进入养老地产行业有着十分宽松的融资环境，融资渠道宽，融资难度较低。国外PPP大都集中在公共基础设施的建设上，以英、法、美、澳为代表的发达国家，经济法律条件比较成熟，政策也很完善，所以政府对PPP（BOT） 项目的投资管理方式都比较成熟，运作稳定，多数 BOT 融资项目都很成功，且在持續运营中。