论房地产项目管理现存问题与解决对策

2020-07-21 08:13虎树晔
建筑与装饰 2020年16期
关键词:房地产项目管理问题解决对策

虎树晔

摘 要 目前,随着市场的迅速变化,房地产企业也在不断进行改革,得到很大发展,尤其在项目施工时,更加重视施工管理和成本控制,不断进行调整和提高,以求更好提高工程质量,适应变化快速的市场。但在目前我国房地产项目管理中,其模式仍比较落后,没有制定科学措施进行施工管理,也没有很好地控制成本,导致企业效益得到降低。所以在房地产项目施工时,首先要充分了解其存在的各种问题的不足,然后有针对性地制定各种措施,弥补项目施工管理不足,控制成本,促进管理工作的更好开展。

关键词 房地产项目;管理问题;解决对策

1房地产开发项目管理的主要内容和有关特征

房地产开发项目的相关管理体系中,按项目开发的阶段可以分为:项目产品研发设计阶段、开发项目产品建设销售阶段、交付及招商运营阶段三个阶段。

首先在取得项目开发权后,开发管理人员需要对项目地块进行详细调研,对项目市场定位、产品业态和客户群进行定位分析,对政策进行有效的分析,对项目的初步配套、个性化研究、产品组合、套型进行阶段性研究,从而完成初期概念方案,并完成初步投资分析,同步进行建筑、景观、结构、安装、营销包装、室内各专业的深化设计研究,并通过报批报建完成开发建设第一个阶段的工作。开工建设启动,在建设初期,应对产品的施工图设计进行更专业的深化、细化设计管理,对主要的材料、設备、工艺标准进行详尽准确的设计完善,设计阶段控制着建设成本变动的80%,因此在设计阶段就要制定好产品的定位标准,对含钢量、混凝土含量等影响到造价变化的部分需要给设计院提出准确要求。在与承包方的招标管理中涉及材料、设备、建造工艺工法标准、施工质量、执行的规范、进度要求、造价等进行详尽的要约,并对施工过程的配合管理、材料设备检测鉴定、成品保护、完成施工任务的各项措施及费用、劳动力成本、民工社保等进行明确清晰的约定,对房地产开发项目的整个工程进行全面的掌控,在施工过程中更需要协同监理方对材料设备见证取样、对工程文明施工管理和工艺工法样板领先进行严抓严控,同时对工程的质量和安全施工聘请第三方进行专业评测打分,并将此纳入双方合约管理,将项目做到尽善尽美的程度[1]。

2当下房地产项目管理中的现存问题

(1)质量问题。在房地产项目施工中,会有很多因素影响管理工作,其中质量管理就是其中之一。质量对项目工程来说是非常重要的,它是确保房地产稳定、安全的关键,同时确保施工质量,可以为企业树立良好社会形象,提高竞争力。同样的,如果没有很好进行质量管理,导致质量不合格,会对人们生命财产安全造成很大危害,项目的价值也会大大降低。目前,仍有部分施工单位没有很好重视质量管理,导致仍有很多问题存在。

(2)进度问题。在开发房地产项目时,需要明确要求施工周期,并在合同中进行说明,保证双方有效权益。在进行进度管理时,管理者考虑的核心就是施工周期。在目前的项目管理中,施工单位一般更加重视施工效益,忽略进度管理。所以在进度管理方面,存在较多问题和不足,非常不合理,会对工程管理质量、开发质量造成一定影响,同时,不能很好地提高企业效益。

(3)安全管理问题。在实际工作开展中,树立一定安全意识是非常重要的,但施工人员往往对此有一定缺乏。在施工现场,管理者过分强调施工周期以获得更大利润,而且各种防护工具不完善,从而有很多安全隐患存在施工过程中。目前,大部分施工人员都是知识能力较低、素质较低的民工,他们缺乏很好的安全意识,会在一定程度上影响安全管理的开展。针对安全管理,没有形成完善的监管体系,没有很好监督安全问题,排查安全隐患,从而影响安全施工。

(4)成本管理问题。在当前的房地产项目管理中,部分管理人员的职业能力不足,并未将项目管理中的各项施工环节充分落实。例如,部分管理人员未充分了解项目施工图纸,对施工细节的分析程度不足,导致实际制定的施工方案、问题措施存在一定不合理性,致使项目成本管理出现问题[2]。

3解决房地产项目管理的有效措施

3.1 对房地产开发项目的工程管理模式进行创新

房地产在确定有关的项目开发之后,管理人员可以根据项目的需要去制定相关工作计划,对项目工作的目标进行明确,强化对项目的相关调查及研究。管理人员要根据在项目实施的过程中所涉及的部门,对所涉及的部门需要做的工作做出明确的规划与指引。

3.2 加强对项目施工进度的管理

房地产项目施工进度管理应建立完整的管理体系,并严格按照相应的监管体系进行施工。管理人员应根据房地产项目的具体施工路段,合理优化流程之间的关系,缩短项目施工进程,并确保项目及时完成。项目的建设应与相应的施工方案相结合,并对与该施工设计有关的操作设备进行审查,检查施工图,在工程设计初期及时发现问题,对问题进行详细的分析和研究,避免影响后期项目的开发和实施。

3.3 加强对项目施工成本的管理

必须加强对房地产项目的施工成本的管理,在工作过程中,由于其管理过程非常复杂,会影响施工效率。要想提高项目施工成本管理工作的效益,为开发商投资奠定良好的基础,加强与建设工程各个机构和部门之间的沟通与交流,团结协作,克服成本管理工作中存在的困难。

3.4 加强对项目施工质量的管理

为了提高房地产开发项目施工质量,必须从多个方面入手,除了严格监视和管理施工材料和设备的质量,还要按照要求监视现场工作人员的工作状态,结合发展现状,制定相应的措施确保项目施工的质量。首先,加大建筑材料的采购管理力度,必须指定专业的工作人员进行采购,确保材料的质量不存在任何问题,同时要注重材料的型号、规格和性能等;其次,在进入现场之前,必须在使用前仔细检查材料的质量是否达标,符合其要求后方能投入使用;在实际操作中,必须对其设备进行调试,一旦发现故障立马排除。

4结束语

综上所述,房地产项目管理基本水平和基本质量会对整个房地产工作实际经营情况及发展情况产生非常大的影响,房地产行业目前正在面临转型,要想将发展空间提升,获得较大的市场核心竞争力,就需要将项目管理实际水品不断提升,只有将项目管理能力提升,才能确保企业在市场竞争中获得有利地位,有更大的发展空间。

参考文献

[1] 张晓林.房地产项目管理中内部控制的运用途径[J].住宅与房地产,2019(27):122.

[2] 李虎,于美豹.房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析[J].住宅与房地产,2019(24):20.

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