企业重复抵押贷款行为及其治理对策分析

孔昱

摘 要：中小企业融资难、融资贵问题一直制约着企业发展，而固定资产抵押贷款作为一种安全性较高的贷款方式，受到各大银行的青睐。为满足企业发展需要，部分企业将自身固定资产重复抵押，造成贷款机构的合法权益失去保障。本文将结合重复抵押贷款欺诈的典型案例，运用担保法的各项条例对该案例进行解析，并发现案件的根源来自于抵押物登记机关的失职和超额抵押贷款现象，最后从固定资产登记及贷款发放两方面提出有效的治理对策。

关键词：固定资产抵押贷款  重复抵押  超额抵押贷款  担保法

在当下这个企业竞争愈发激烈的年代，科技的快速发展成为提高企业竞争力的重要因素，但一些中小企业的原始资金并不雄厚，不允许他们用自有资产进行科研创新，因此如何取得大额的科研贷款便成为中小企业的难题。

然而，中小企业的资金流动性不足，且信用风险较高，违约事件频发，导致中小企业很难获得金融机构的贷款。因此，企业为获取金融机构的贷款，只能用固定资产这类价值相对稳定且有保障的资产作为抵押物。但是此类抵押物的贷款仅能满足一次的融资需求，不足以支撑长久的科研创新计划，导致某些企业会想尽办法将已作为抵押物的固定资产再次抵押给其他金融机构，借此来获得其他机构的贷款，维持企业自身的运作计划。

超额的重复抵押意味着，一旦企业的资金链断裂，抵押资产不足以偿清所欠债务，导致金融机构大量的坏账产生，对金融市场造成巨大影响。本次研究以企业重复抵押贷款为研究对象，结合实际案例分析该案件中涉及担保法的具体条例，找出其中法律待完善的漏洞，并根据此提出减少该类案件发生的相应对策。

1 关于重复抵押贷款的法律规定

1.1 超出抵押物抵押余额部分不得抵押

抵押物抵押的债权不得超出抵押物自身价值。财产抵押后，抵押物超额部分可以进行二次抵押，但抵押额度不得超过超额部分。

1.2 超额抵押部分不得优先受偿

抵押物超出自身价值的部分不具备优先受偿的效力，作为一般债权予以偿付。

1.3 已登记抵押物优先受偿

同一抵押物上，数个抵押权实现的清偿顺序为：已登记的优先于未登记的优先受偿，登记的按照登记的先后顺序清偿，未登记的，按照合同生效时间的先后顺序受偿。

1.4 根据时间先后受理登记

同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押顺位另有约定的，从其规定办理登记。

1.5 房屋登记需提供相关证明文件

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证等相关的证明材料。

2 重复抵押贷款欺诈案件分析

2.1 案例描述

A公司由于企业规模较小，风险较大，未能获得银行的融资。为满足业务扩张的需要，该企业将其拥有的位于工业厂房第一、第二层及其使用范围内的土地使用权抵押给某财务公司（以下简称B公司）以获取贷款870万元。贷款期限届满，A公司却因另一债权起诉进入破产程序，B公司为维护自身财产，向法院申请抵押优先受偿权。但是该项抵押业务的办理银行向该市中院提出，B公司不享有抵押优先受偿权，原因是A公司向B公司抵押的土地早已向银行申请抵押。B公司于1998年6月对该市国土局提起行政诉讼，并要求被告对该案涉及约1160万元的经济损失进行赔偿。

2.2 法院宣判

国土局作为房地产登记主管机关，依法具备审核，颁发房地产证书并依法办理抵押登记的法定职责。被告在法定要件提交不全，且未经公告程序下，为A公司颁发了所有权证，但由于抵押登记手续不合法，法院对该行为予以撤销。国土局的失责行为与B公司的贷款损失存在直接因果关系，而A公司破产已经穷尽了实现赔偿的途径，因此，国土局应该赔偿B公司的直接经济损失。

2.3 法案条例分析

2.3.1 《担保法》第35条

由于A公司对其房产进行了二次抵押，且房产的抵押余额低于所担保的债权，故该抵押形成了超额抵押，违反了担保法的规定。

2.3.2 《担保法》第51条

B公司对A公司的担保债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。故银行享有优先受偿的权利，而B公司仅具有一般受偿的权利。

2.3.3 《城市房地产权属登记管理办法》第16条

被告国土局是在A公司尚未竣工也未提交“土地使用權属证明”“建筑竣工验收证”，而仅提交了“建筑许可证”“建设工程开工许可证”为其办理了产权证，不符合办理产权证的法定要件。

2.3.4 案件总结

案件中，A公司与B公司属于借贷民事法律关系，并且A公司在获取贷款时存在隐瞒房产已经抵押的事实，因此B公司无法获取房地产超额抵押部分的优先受偿权，但导致A公司能获得超额贷款的原因是国土局违法的核准登记和无效的登记抵押行为。因此，在A公司破产且实现了穷尽赔偿的条件下，被告国土局根据《国家赔偿法》规定，国土局应该对B公司发放贷款所造成的直接经济损失进行赔偿。

上述案件中，我们可以总结出造成重复贷款欺诈案件的原因有以下两点：第一，金融机构面对高利息收入存在侥幸心理，放松了对企业贷款的风险管控和抵押品调查力度，无法保证资金的安全回收。第二，房产抵押登记机关人员素质参差不齐，缺乏有效的培训，对重复抵押犯罪行为缺乏必要的了解，且存在内外勾结违规操作等违法行为。

3 治理重复抵押贷款欺诈的对策研究

3.1 抵押物登记管理局责任

3.1.1 构建抵押登记内部通用网络

各省可以通过省级公证机构带头构建一套组织内部通用的网络查询系统，待各省的公证机构形成完善的抵押物登记秩序后，国家土地管理局便可将此网络在全国范围内进行推广。同时要完善系统的信息安全，设置良好的密码保护程序，对于每一次的信息登记和修改应该做相应的记录，同时可以追溯到相应的经手人，方便监管部门对抵押登记的监督工作。

3.1.2 定期做好员工培训工作

作为国家机关单位，员工的工作素质必须维持在一个较高的水平，因此机关单位的高层领导应定期组织员工参加职业培训，提高员工的法律意识和发现金融犯罪的能力，提升其综合素质，减少因道德素养等因素给不法分子制造可乘之机。

3.2 金融机构等融资方做好贷款审核义务

3.2.1 认真审核评估机构对抵押物的估值报告

在贷款企业给出抵押物的第三方估值报告时，贷方金融机构应对估值报告进行审查核实，确保估值报价与抵押物的真实市场价值相近，与此同时金融机构还应就抵押物的流动性和安全性风险进行评估，减少超额贷款的发放。

3.2.2 加强抵押登记流程监管

在办理抵押登记之前，要核查抵押房产在当地的登记管理机关是否唯一，若不是，需要全面了解该房产是否在其他登记机构有过登记记录;如登记机关唯一，还需要核查该担保房产是否对应多笔贷款，根据实际情况制定各种预案，尽量降低贷款的风险，同时还应确保抵押登记时长长于贷款期限，为处理抵押房产留下充足时间。

3.2.3 认真做好贷前调查，排查抵押房产被出租的现象

在发放贷款前一定要对抵押房产最好充分调查工作，包括其地理位置、产权归属情况和流动性等方面，特别是要对房产是否出租做好调查工作，若房产出租要明确好租赁期限等关键信息，必要时可以与贷款方签订协议以保障金融机构的最大利益。

3.2.4 加强审贷流程

在贷款登记和审核阶段一定要注重资金安全性和流动性的审核，认真核实和跟踪企业贷款的使用情况。

3.2.5 回归抵押品的属性，确保本金及利息的回收

在所有的贷款中抵押品的本质是为了在贷款方无力偿债时，视为本金和利息补偿给贷款机构的物品，并非贷款收益的重要来源。因此，金融机构需对借款人的信用风险作出充分的考虑，必要时可以监管贷款的资金流向，关注其重点账户的交易记录，把确保借款人能按时还款付息的目的放在首位。

4 结语

在经济高速发展的今天，企业作为盈利性组织对资金的高度需求会导致更多固定资产抵押贷款的发生，以商业银行为首的各大金融机构应该做好抵押贷款审核的工作，相关法律机构如抵押物管理局也应按规定履行自身的职责。只有涉及贷款的各方都依法履行好自身的义务，才能有效遏制重复抵押案件的发生，更好地发挥金融市场合理配置资源的功能。

參考文献

华伟.房地产金融学[M].上海：复旦大学出版社，2004（08）.

王敏.重复抵押的合理性分析[J].资源导刊，2017（12）.

雷涛.公证机构办理抵押登记的风险与防范[J].法制博览，2018（02）.

徐泳龙.房地产抵押贷款的风险与化解对策[J].科技经济市场，2017（09）.

刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002（08）.

闻德锋.贷款欺诈及其法律控制研究[D].重庆：西南政法大学，2006.

黄昌赣.贷款抵押欺诈行为种种[J].法学杂志，1996（01）.

刘虹，陈永胜.谨防：抵押贷款中的欺诈行为[J].银行与企业，1994（02）.