长租公寓行业融资模式探讨

徐云波 中大金石集团有限公司

近年来，长租公寓成为倍受青年人关注的住房产品，成为我国住房市场的新锐力量。前段时间，热播电视剧《安家》吸引了人们的眼球，最后两位主角自主创业，创业项目“城家公寓”就是长租公寓，而且“城家公寓”的模式受到了投资人的认可，成功进行了融资，并正式开业。作为舶来品，我国长租公寓在资本的助推下，发展迅速，受到青年人的欢迎，其标准配置和服务，成为青年人选择的重要因素。长租公寓作为专业化的住房租赁产品，属于国家扶持的范围，但2018年以来，长租公寓行业的问题开始浮出水面，让全社会对超速发展的长租公寓行业高度关注，租赁价格大幅上涨，部分企业破产，如杭州的鼎家因为资金链断裂破产；长沙“咖啡猫”、上海寓见等都宣布破产，这给长租公寓发展敲响了警钟。本文坚持问题导向，从长租公寓行业的融资现状进行分析，并对存在的问题及风险予以剖析，针对问题提出解决的对策。

一、长租公寓行业融资模式现状

近年来，长租公寓行业发展迅速，在大量资本的支持下，实现了超常规快速发展。2009年，以魔方公寓为代表，该行业开始探索多种融资模式。主要有：

（一）租金分期

租金分期主要应用于分散式公寓，运营方一般选择金融公司合作，但最佳选择往往是银行。该模式的特点，实施规模小，容易操作实施，但是一旦分期停止后，资金链容易断裂。尤其是规模做大后，或者应用到集中式公寓，实施难度较大。

（二）保理模式

保理模式，融资的主体以长租公寓现有的应收租金为主，通过保理机构，一次回收租金，解决大额资金问题。比如某长租公寓有500名客户，每人年租金为3万元，总的应收租金为1500万，公寓可以一次回收1500万。同时，也可以通过拆分，按照批次额度进行，能够适用于所有长租公寓类型。

（三）融资租赁

主要是指融资租赁公司提供有关的家电分期或者家具分期业务，如海尔的家电分期业务，其领域相对集中。实际上单就融资租金而言，这种模式有11种模式可供选择。

（四）股权融资

简单来讲，现有的长租公寓公司的股东让渡部分公司的股权，通过增资扩股，吸收新股东，增加企业股东，获得大量发展所需资金，融资成本低。公司的股东增加，通过天使轮、A轮、B轮等一路轮融资，股权会不断稀释，在上市或者发生并购后，投资方获得收益。这种模式受到了长租公寓公司的欢迎，根据2018年的统计，无论是集中式还会分散式公寓模式，行业前十名获得融资均超过70亿元。

（五）银行模式

一是，由银行或金融机构为公寓客户提供贷款服务；二是，银行直接为长租公寓企业提供贷款服务。但银行对企业资信要求比较高，选择面往往比较窄，以大型房地产企业为主，主要方式是大额授信贷款。2017年，中信银行为碧桂园提供了长租公寓贷款授信额度300亿。工商银行为广州长租公寓行业提供了5000亿元的授信额度。

（六）资产证券化融资模式

主要分为ABS（租金收益权）、CMBS（商业地产抵押贷款）、REITs（房地产信托投资基金） 三类融资模式，这些均以较小的资金撬动更多的金融资产投入其中，形成完整的运营模式，通过底层资产和收益保障，进行证券化融资。2017年，我国正式开始了长租公寓行业的资产证券化进程，例如魔方公寓推出了“信托收益权资产支持专项计划”，以ABS模式募资3.5 亿元。随后，自如、新派等通过其他模式也进行了大规模融资。包括传统房地产企业，也通过这种融资模式，大规模进军长租公寓行业。

二、长租公寓行业融资中存在主要问题

从整个行业发展来看，股权融资模式占比仍然比较少，利用外资少，上市融资不占主流，伴随着行业野蛮生长，暴露出来一些问题，需要特别关注。

（一）利用资金优势，形成规模优势，造成租金市场价格异动

通过借鉴美国的融资方式，长租公寓运营企业通过多种融资，迅速筹集大批资金，采取了共享汽车、单车领域的经验，采取“烧钱”模式，快速占有大量房源，形成垄断优势，抬高房租价格。2018年下半年，一线大城市房租上涨幅度很大，市场反应强烈。就是在资本的大力支持下，相关从业企业在占领市场方面有优势，快速成为头部企业，享受垄断收益。2018年，自如通过A轮融资，获得了40亿元资金支持。而市场价格因为运营方跑马圈地，迅速上涨，侵占了消费者的利益，挤占消费需求。

（二）部分融资模式容易导致资金链断裂，风险会转嫁给租户

自2018年开始，部分长租公寓企业陆续破产，成为社会的焦点。以“鼎家公寓”为例，作为全国长租公寓行业破产第一案，4000租户受损严重。因为租户所交的租金并未交给房东，而且租户在鼎家的误导下，采取“租金贷”即网络分期贷款的方式支付房租，在不知情的情况下利益严重受损。租户成为鼎家无序扩张的工具，为其进行了信用背书，而鼎家通过用户信用所形成底层资产来发行ABS，获得大批资金，扩大规模、炒高房租、进行套利，而风险则有投资者、租户和房东承担。2018年以来，已经有20多家长租公寓企业破产，因为资金链断裂，频频“爆雷”，引发了大量的社会风险。这种高速扩展的模式，需要大量的新房源和客户进入，但我国人口红利已经进入尾声，模式扩展的持续性有待检验。

（三）长租公寓行业企业的管理风险

在融资过程中，企业会因管理不善，导致成本增加，收入减少。作为重资产行业，回收周期长，管理团队一旦出现失误，就会导致严重后果。况且，处于扩张期的长租公寓行业管理水平差异很大，行业盈利模式不清晰，很容易导致投资方、租户等对其不信任，资金链断裂，产生风险。在融资中如果不进行合规审查，还容易导致法律风险。

（四）长租公寓行业面临政策和市场风险

从我国情况来看，政府宏观调控力度大，政府有形的手发挥了重要作用，政策在其中占据主导地位。作为资本密集行业，受到国家有关房价调控政策的严重影响，很容易因为政策的转向，而导致融资出现问题。而且，因为区域不同，调控力度的不同，政策风险也不相同。从市场来看，房地产行业近年来冰火两重天，波动比较大；长租公寓因为涉及到大量的银行融资，必然受到银行利率调控的影响。

三、关于完善长租公寓行业融资发展的几点建议

我国住房租赁市场规模大，发展潜力大，长租公寓行业符合市场需求和国家发展需要，必须有针对性解决融资模式方面存在的问题，才能实现可持续、高质量发展。去年底，住建部等6部委专门下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求管控租赁金融业务、加强对租赁企业的监管。针对目前存在的问题，结合政府部门新的监管要求，建议采取以下对策。

（一）加大监管力度，提高监管的效力性

针对过度金融化的倾向，要在现有政策的基础上，进一步完善监管规定，强化对长租公寓融资的监督。要狠抓“过度融资”，督促运营企业规范管理，杜绝无序竞争，恶性竞争。完善融资监管的实施细则，避免转嫁风险。六部委文件明确规定，要“加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。”

（二）建立健全法律制度，强化统一规范指导

目前，我国从中央到地方，都出台了不少政策，规范房屋租赁市场。但从我国法律体系的层次来看，这些政策都是规范性文件，并不具有法律的强制力。在这方面，可以借鉴西方的相关做法，上升到法律、法规层次，强化监管、统一规范，有效预防和避免相关风险。

（三）运营企业应强化内部管理

运营企业应当强化内部管理，完善公司治理规范制度，强化内部风险风控。要在科学管理上下功夫，持续打造品牌，提高服务水平，在增加运营收入、实现可持续发展上下功夫。积极运用新一代信息技术手段，通过大数据、云计算和人工智能等方式，将数据进行整合，减少成本支出，实现数据化管理，提出系统的智能化解决方案。

（四）强化产业链整合力度

长远来看，长租公寓行业需要规模发展，必须合理应用融资，解决支出大、周期长、利润低的问题。要进一步拓展市场规模，努力增加房源，增加租客数量，在产业链整合上下功夫，要从产业链上、中、下游系统布局，全面整合，提升盈利能力。要积极运用互联网平台，强化技术支撑，实现价值共创。

长租公寓行业依旧是我国重点发展的行业，通过融资进行发展是其必要的发展方式，本文重点研究其现状和存在的问题，为下一步的依法规范其发展提出对策，为规范行业健康发展做出积极贡献。