论不动产登记机构登记错误之赔偿责任

薛环东

摘 要：在不动产登记方面，有关的登记机构经常登记错误，有关当局必须承担必要的责任，这将在很大程度上给该机构造成财务损失。政府应更加重视这一问题，明确具体的责任规则，设立担保基金，保护当事方的合法权益，减少财产登记的风险。当前，错误登记的赔偿义务的履行引起了社会各界的广泛关注，越来越多的法院官员开始对相关主题的研究进行关注。

关键词：不动产登记;机构登记错误;赔偿责任

【中图分类号】D923.2 【文献标识码】A 【文章编号】1674-3733（2020）02-0292-01

不動产登记已广泛用于社会活动中，可以有效地保障公共财产的安全，但是在申请过程中，由于所有权的频繁变动，经常给登记工作造成很大的困难，其中发生的操作失误对公众的合法权益产生一定的负面影响，使有关注册管理机构承担保护公众利益的必要责任。在传统的登记法律体系中，虽然对赔偿责任有明确的规定，但对于不正确的房地产登记的责任履行没有明确的规定，这对社会公正和稳定构成了极大的威胁。因此，这要求相关法律人员加强赔偿注册登记错误的责任，并提高登记工作的信誉。

1 不动产登记机构登记错误

1.1 基本原理

不动产登记的目的是以全面，快速，正确的方式记录房地产权利的真实状况，并予以公布，以确保安全，便捷地进行产权交易。无论不动产登记制度是如何设计的，审查情况如何准确，都无法保证登记在册的问题与不动产法的情况完全兼容。实际上，由于当事人或登记处失误的各种原因，登记错误是很难避免的。

1.2 不动产登记的事实错误与权利错误

根据注册错误的内容，财产注册错误可以分为实际错误和权利错误。实际错误是指在不动产登记簿中登记的不动产权许可与不动产的真实客观情况相抵触[1]。例如土地和房屋的实际面积不正确登记，或土地和房屋的形式和位置的不正确登记等。权利错误意味着在不动产登记册中登记的产权的所有权问题与不动产立法中的不动产状况背道而驰。常见的权利错误例如：A中所有名称为B的房屋的登记不正确，将没有抵押权的房屋登记为具有抵押权的房屋，或者不正确地登记抵押权顺位等一系列问题。

1.3 不动产登记错误中的初始错误与后续错误

以登记错误发生的时间为标准，不动产登记错误可分为初始错误和后续错误。初始错误是指在登记不动产申请时，由于某些原因，不动产登记程序中登记的条目与财产的真实情况不符[2]。这是在属性注册过程中生成的错误。例如，B申请了A拥有的房屋上的退休金权利与A合法拥有的抵押权的登记，但是登记机构未能在不动产登记系统中登记抵押权。随后的错误意味着登记不动产申请时，登记在登记程序中的项目与不动产的实际情况相符，但是不动产对象的客观情况由于某些原因而改变了，这导致在不动产登记程序中登记的问题不一致。这主要表现在不动产权变更时不动产登记人没有及时变更这一事实。

1.4 单方错误与混合错误

单面错误是完全基于登记机构原因的登记错误，它是由登记机构人员的失误或疏忽引起的。不正确的登记意味着在不动产登记程序中登记的不动产或产权不一致，例如将A的房屋登记为B，缺少登记意味着在不动产登记程序中登记的真实权利或事实未被登记。还有一些登记错误完全基于登记申请人或第三方的原因。实际上，这些错误主要表现为欺诈性登记和注销。例如，登记人提供了虚假的证明材料以欺骗登记机构，他们根据这种行为获得了不动产权，但权利人一直未向登记机构申请登记。

混合错误是指由当事方与登记管理机构之间常见的蓄意或疏忽行为引起的登记错误，例如，为了获得B房的所有权，伪造了相关证明材料并向登记处申请登记，而登记机构工作人员由于未严格依照法律法规规定的审查程序进行审查，没有严格遵守法律和法规提供的程序修订，导致登记错误。

2 不动产登记错误的主要赔偿责任

2.1 国家赔偿方面赔偿

国家赔偿主要适用于登记机关没有错误，但损害到当事人合法权益的情况时，可以有效保护登记机关和群众的权利。在登记工作中，费用远低于不动产的价值。如果登记机构收取非常低的费用，则将对其自身业务构成极大的风险，其收益与正比呈现出明显的不平等关系。因此，在大多数国家中，对于登记机构登记错误的赔偿金额给出了合理的范畴，而其余的则由国家赔偿[3]。随着中国经济水平的快速提高和有关法律制度的不断完善，登记机构的资本储备越来越广泛，这大大提高了登记机构的监管能力。

2.2 登记机构

关于登记错误，某些情况是由于登记机构中的人员与第三方进行交易以牟取暴利，这导致登记错误，这主要是登记机构的责任。在当事人提供错误信息的情况下，这会导致登记错误，因为该材料是由当事人亲自发送的，其可以认为是当事人的意识。在审查虚假信息没有审查到的情况下，有关登记机构必须承担某些义务，并且由于我们的公民原则上已更换了第二代身份证，因此对信息的审查相对简单，由于房地产证书是由登记机构签发的，因此登记机构必须能够相对迅速地评估不准确之处，只有这样才能提高审查的准确性和合理性[4]。

2.3 当事人

如果登记不正确，有关法律人员可以对当事方的合同进行必要的审查，从而提升责任落实的公平性。如果协议明显违反特定国家/地区的法律法规，并且对违反公共利益的原因进行调查失败，则相关法律人员可以对登记理机构进行一定的审查[5]。简而言之，有关登记机关应加强对错误登记责任的正确履行，以保障公众权益。

结束语：综上所述，房地产中介机构对注册错误的赔偿责任的实施对于稳定和社会和谐起着非常重要的作用。建立相关的国家赔偿制度和保险制度可以有效减轻对机构赔偿的压力。保护当事人的合法权益，确保注册顺利进行。

参考文献

[1] 孟强.论不动产登记机构登记错误的赔偿责任——兼评《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》相关规定[J].政治与法律， 2014（12）：18-26.

[2] 吴春岐.论不动产登记机构登记错误侵权行为[J].烟台大学学报：哲学社会科学版， 2015（2）：39-46.

[3] 刘传龙.略论不动产登记风险管理[J].中国房地产， 2019， 638（09）：38-40.

[4] 吴凡.试论我国不动产预告登记制度[J].职工法律天地：下， 2018（12）：154-154.

[5] 吴春岐.论我国不动产登记机构登记错误赔偿责任制度要点和机制完善——以我国不动产统一登记工作实践为研究基础和视角[J].人大法律评论， 2017（3）：3-34.