浅议异议登记的实务问题

摘要：《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》规定了异议登记，异议登记是指利害关系人认为不动产登记簿记载的权利事项错误，而不动产登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，利害关系人向不动产登记机构提出申请，将其对不动产登记簿记载存在异议的情况记载于登记簿的登记行为。异议登记的设立目的是为了在登记错误时，利害关系人能获得有效的法律救济途径，通过在不动产登记簿上记载异议事项，阻断登记的公信力，从而达到维护和救济自身权利的目的。但实务中，异议登记的作用并未充分发挥，主要原因还是在于登记机构对于现行异议登记的相关规定无法在操作层面完整理解、准确执行，如异议登记的法律效力到底该如何向当事人释明？申请异议登记的主体范围到底有哪些？如何办理异议登记的注销？法律规定的当事人的赔偿责任在实务中如何执行？这些问题在实务中给登记机构造成很大的困惑。

关键词：异议登记;法律效力;设立;失效;注销;损害赔偿责任

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）04-0034-37

收稿日期：2020-01-16

1异议登记的法律效力

异议登记的法律效力是在异议登记有效期内，阻断不动产登记簿的公信力，使得异议登记后第三人不得主张善意取得。法律规定对于异议登记的法律效力发生了很大的变化。2008年施行的《房屋登记办法》第78条规定，异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应当中止办理原登记申请，并书面通知申请人。按照该条规定，异议登记完成后，不动产登记机构应当暂缓办理权利人处分房屋的登记申请，已经受理的，应当中止办理，直至异议登记失效或注销。2008年施行的《土地登记办法》规定，异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。该条同样限制权利人在异议登记生效期间处分土地权利。2016年公布的《不动产登记暂行条例实施细则》对此作出了很大的改变，其中第84条规定：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。该条规定改变了之前异议登记期间不动产登记机构暂缓或者中止办理不动产处分登记的做法，而是由申请人自行决定是否继续办理，实务中，如何向转移登记的双方当事人释明异议登记的法律效力是比较困难的，当事人很难准确把握法律规定的内涵，继续交易或中止交易都是两难的选择。事实上，异议登记的出现必然对正常的交易秩序产生影响。虽然是否继续交易由当事人自行决定，异议登记不当，权利人可以向申请人请求损害赔偿，但当事人认为登记机构异议登记错误，造成其损失的，仍会起诉登记机构。权利人起诉申请人请求损害赔偿的属于民事诉讼，权利人起诉登记机构的属于行政诉讼，权利人既提起民事诉讼又提起行政诉讼并不违法。因此，登记机构在受理异议登记时应当谨慎处理。

2异议登记的设立

2.1异议登记的申请主体

按照《物权法》的规定，异议登记的申请主体是利害关系人。《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》都未明确利害关系人的范围。2012年住房和城乡建设部发布的《房地产登记技术规程》第2.1.6条将利害关系人定义为：能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。即利害关系人必须是与该房地产的产权有利害关系，对产权归属存有争议的，或者对权利内容有争议，单纯的债权债务不能认为是有物权法上的利害关系。《不动产登记资料查询暂行办法》第19条的规定了三类利害关系人：（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的;（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的;（三）法律法规规定的其他情形。按照上述规定，结合实务中的情况，利害关系人有以下几种：（1）与房屋有交易关系的当事人，如房屋买卖合同的当事人、以房屋设定抵押、保证、租赁的当事人;（2）与登记权利人存在物权纠纷的当事人，如登记权利人在承担债务时，恶意转移房产，债权人依据《合同法》享有撤销权，债权人可申请异议登记;（3）隐形共有人。在夫妻关系存续期间购买的登记在一方名下的房产，未登记的共有人提供婚姻关系证明，证明自己是真实的权利人。实务中，不动产登记簿记载的权利人也可能提出异议登记。例如A和B是夫妻，A以自己名义购房，后开发商代办权证时，将该房屋申请登记为A和B共有。A认为该房是属于自己的个人财产，B不予认可。此时，A作為权利人也可以申请异议登记。

2.2异议登记的申请时间

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误可以提起异议登记，按照相关规定提起异议登记需在利害关系人认为错误的内容已经记载于登记簿。在利害关系人认为错误的内容记载于登记簿前能否提出异议登记呢？如A和B是夫妻，A隐瞒B用夫妻共同财产购买房屋，在A与卖家办理转移登记之时，B向登记机构提出异议登记申请，认为该房屋的实际购买人应为A和B两人，登记为B一人是错误的。此时，不动产登记机构已经受理了A与卖家的转移登记申请，尚未审核登簿。如果登记机构以尚未登簿为由拒绝B的异议登记申请，要求其待转移登记审核完毕登簿以后再行提起显然有失妥当。因此，在利害关系人认为错误的登记内容已经记载或即将记载于登记簿之时，利害关系人只要能提供相关证明材料都可以提起异议登记，登记机构应当受理其异议登记。

3异议登记的失效与注销

按照《物权法》的规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。法律规定的异议登记是为利害关系人提供临时性的保护。因此，在办理异议登记之后，申请人应当在15天内向法院起诉。这是因为异议登记只是将对不动产权属的异议在登记簿上予以记载，其本身并不能解决不动产权利归属问题。物权的确认只能由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉，就会使登记簿记载的权利人无法顺利办理处分登记，不仅不利于不动产的流转和交易，也会损害登记簿记载权利人的利益。

实务中存在这样的问题，利害关系人在15日内起诉，并符合了起诉条件，法院予以受理，其效力将如何？有观点认为法院受理后，利害关系人可以申请法院进行查封登记，故登记机构可以依据申请人提供的法院立案材料直接注销异议登记;也有观点认为按照《物权法》的规定，利害关系人15日内不起诉则失效，反过来15日内起诉则继续生效。笔者认为，异议登记后15日内若法院不予受理或驳回诉讼请求的，异议登记自不予受理或驳回诉讼请求之日失效。不动产登记机构应当将法院不予受理或驳回诉讼请求的相关情况记载于登记簿。若法院受理了利害关系人的起诉，则可以认为法院受理起诉之日起，异议登记失效。因为利害关系人起诉后，可以向法院申请查封登记。法院可依据实际情况裁量决定是否有必要查封不动产，利害关系人有了法院提供的法律保护，就不需要登记机构再为其重复设置异议登记了。

此外，异议登记的失效与注销是两个概念。异议登记的失效是指异议登记失去了法律效力，即不再对登记簿记载的权利人的处分行为产生不利影响，不能再阻止受让人成为善意第三人。异议登记的注销是指当事人（利害关系人或权利人）向登记机构提供相关材料，申请将不动产登记簿记载的异议登记注销。异议登记的失效不需要当事人有所作为，而注销则需要当事人提出注销登记申请。对当事人而言，前者是消极的不作为，后者是积极的作为。实务中存在当事人要求办理注销异议登记的需求，如利害关系人的诉讼请求被法院驳回，权利人提供相关材料要求登记机构注销异议登记。笔者认为应当在相关法律规范中明确异议登记注销的规定，如申请人、申请材料等，使得登记机构在注销异议登记时有法可依。

4损害赔偿责任

《物权法》规定异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。有观点认为，登记机构可以要求申请人提供一定的财产作为担保，防止申请人滥用申请权，如果申请人申请异议登记不当，造成权利人损害的，可以保证权利人获得损害赔偿，避免权利人无法受偿转而向登记机构索赔。笔者认为设置财产担保，提高申請人的申请门槛，这种做法肯定是错误的，违背了“法无授权不可为”的行政法基本原则。《物权法》的这条规定，应当理解为权利人和申请人之间的民事争议，是否申请不当，是否造成损害，损害有多少，应当由法院来判断。对于登记机构而言，最重要的是登记行为的合法性。只要异议登记的具体行政行为实体上和程序上符合法律的规定，即使权利人提起行政诉讼，登记机构也不会因申请人的过错而承担赔偿责任。

异议登记的创立是为了给予利害关系人一定时间搜集证据，同时影响了登记簿记载的权利人对其房屋的处分，避免第三人善意取得该房屋。目前的行政审批改革工作，不动产登记办理速度普遍加快，很多地方不动产登记机构从受理到登簿于5个工作日内完成，甚至有些地方在0.5个工作日即完成存量房转移登记。这种情形下，利害关系人没有足够的时间提起异议登记。虽然异议登记按照法律规定是即时办理，但利害关系人从知晓权利人处分不动产到提出异议登记申请很难在半天内完成，所以在利害关系人向登记机构提出异议登记时，登记机构工作人员务必要快速反应，提醒利害关系人尽快提供齐全申请材料，免其遭受损失。另一方面，登记机构应注意不能随意受理异议登记，避免权利人因此遭受损失，登记机构应当是中立的，尽量平衡利害关系人与权利人的利益。

作者简介：刘翎艳，常州市不动卢登记交易中心。