试论房产面积测绘中存在的问题及对策

洪晨东

摘 要： 房产测绘活动中对测绘面积进行整体控制是实现行业科学稳定发展的必要条件。结合现阶段房产测绘中存在的问题，需要积极规范测绘市场，采取科学的分摊处理模式与元素区分方法，并不断提升人员职业素养，提升队伍建设水平，为促进行业的可持续健康发展创造条件。

关键词： 房产面积测绘;问题;对策

【中图分类号】P218     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）05-0045-00

1 房产测绘工作

1.1 房产测绘工作的任务。房产测绘工作的任务，就是通过对有测量需求的房屋及其用地，进行位置、权属、质量和数量等多方面用途的测量，同时在测量数据准确的基础上，还需要进行平面图准确绘制，以及严谨认真地进行具体建筑面积的计算，并且充分利用测绘技术，实现测绘工作高效率且高质量地完成。

1.2 房产测绘工作的作用

1.2.1 提高房产管理水平。由于房产测绘是建立在城鎮实际房产信息的基础上的，因此，对于测绘工作者使用测绘仪器、规范房产测量等方面就会有着严格的要求，测绘工作者在根据采集到的数据进行处理过程中，需要对房屋及其房产要素进行具体调查和分析，从而将最终搜集整理出来的数据作为测绘工作的最终成果。而这些宝贵的数据资料，必然能够成为房产管理水平提高的重要保障。由于在提供信息上的高度专业化和精细化，因此能够很好地为管理决策提供非常有价值的信息，促进部门进行正确的管理，从而提高管理的水平。此外，房地产管理的登记部门需要对房地产各项信息逐项进行详细登记，从而为房地产数据提供真实可靠的信息，并且使其成为重要的法律依据，而测绘工作中提供的房产具体位置和面积等基础信息，无疑能够为房地产登记部门节省很多工作时间，从而更好地提高工作效率。

1.2.2 提供各项交易和决策信息。房产测绘是房地产业发展的重要基础，不仅集中了各项测绘技术，掌握了众多房产知识和社会公众知识，同时能够为房地产的各项交易和决策提供各项可靠的信息。因此，房地产行业无论是在开发环节、经营环节还是交易环节，都能够从房产测绘中找到大量可供使用的重要数据，不仅能够在交易过程中很好地避免因为信息不对称造成的交易损失，同时也能够透过房地产行业市场表象，看到其内核和本质，以及房地产所具有的真实价值，并以此作为决策的重要依据。

2 房产面积测绘中存在的问题

2.1 数据采集与变更存在误差。房建工程的开工前和竣工后有预测面积和实测面积两种，两种面积的测绘方法不同，预测面积是施工技术人员结合图纸等相关数据进行计算，而实测面积则需要对现场的实际建筑面积进行计算，因而两种面积的数值可能会出现偏差。但现实生活中，很多房建工程的预测面积与实测面积的数值差较大，这对房屋的销售会形成较大的不良影响。要知道，预测面积实际上是一种理论面积，房建工程综合性较强，建筑过程较为复杂，很多房建单位在建筑施工中会对设计进行改变，这便影响了最终的实测数据。

2.2 特殊部位面积问题。阳台的测量面积过程往往容易出现误差，阳台一般分为半封闭阳台和全封闭阳台两种。作为室内面积的一种延伸，阳台的面积测量是按照围护结构外围水平面积进行测量的，不同的房建设计使得不同的阳台形状不同，但在实际的面积测绘作业中，其按主体结构最外侧进行测量，进而使得实测的面积与预测的面积往往会出现误差。阳台在实际测绘的过程中，往往会出现实际使用面积小于预测面积的情况。

2.3 突出墙面部分的面积计算。在房建工程作业中，一些临街的高层建筑底层往往是门市，这就要求对底层的承重面积进行扩大，因而实际的使用面积往往没有预测面积大，但在面积的测绘中也会将这部分占用的面积划分到实测面积中去，因而对于业主而言，形成了较大的利益损害。由于承重占据的大部分面积是为整栋建筑服务，确保整栋建筑的稳定性和安全性，因而相关政策规定底层的承重面积需要全体业主分摊。

3 提升房产面积测绘精度的有效对策

3.1 规范房产测绘市场。房产测绘的工作具有系统性特征，所以在房产测绘过程中要考虑到不同因素的影响权重，优先解决权重比例较高的问题。实际工作中，许多测量人员更关注测量的效率，想要在更短的时间内完成工作，导致工作的质量下降。所以，作为国家相关部门需要进一步做好权责划分，做到责任到人，从而避免出现玩忽职守、不认真操作的情况。另外，还可以通过映射的方式来进行市场规范化管理，坚决杜绝各种不合理收费的问题，做到市场稳定发展与控制，并避免各种扰乱市场的行为发生。

3.2 详细分析图纸，做好尺寸数据采集。无论是预测面积还是实测面积，都需要测绘技术人员详细的分析图纸，结合图纸的设计进行数据记录，进而为面积测绘数据的统计分析奠定基础，同时也能保证后续的实测工作效率。在图纸的分析工作中，测绘技术人员主要对结构墙尺寸、设计柱轴向尺寸等部分进行密切关注。此外，在面积测绘中，需要对实际可能添加的面积进行预测，如保温墙占面积。在对一些楼梯和阳台等特殊的位置进行面积测绘作业时，不能将其高度参数计算到实际测量数值中去。

3.3 加强施工图测算，保证预售面积精准性。对于预测面积和实测面积的误差大问题，需要测绘技术人员做好预测数据分析，即无论是在方案图纸的测量还是施工图纸的测量，都要将可能影响实测面积的设计以及特殊部位面积计算在内，这样便能够大幅度降低二者测量误差大的可能性。需要强调的是，预测面积的计算主要依赖于图纸，因而测绘人员要重点关注图纸本身的规范性，在测绘前要确保图纸的规范性，唯有保证图纸通过相应的审核才能进行测绘。

结束语：社会的高速发展推动着城市房建工程事业的进步，房建工程中的面积测绘作为广大住户所关注的问题，需要相应工作人员积极做好测绘工作，如果不能处理好房产面积测绘工作，将会直接影响整个产权人的利益。要知道，房产面积测绘是房地产领域常见的测绘手段之一，其政策性强，且相应的测绘技术也比较完善。但测绘作业不仅要求测绘技术的精准性，更要求对不同建筑形式的了解，相关测绘技术人员能够充分分析多样化的建筑，对一些特殊情况进行合理分析，从而避免不必要的面积纠纷。

参考文献

[1] 刘军永.房产测绘中测绘面积的质量控制分析[J].中华建设，2019（02）：48-49.

[2] 杨海成，王久来.浅析房产面积测绘中存在的问题[J].北京测绘，2019，33（01）：120-123.

[3] 党春丽，刘华军.房产测绘中测绘面积的质量控制研究[J].科技创新与应用，2019（01）：141-142.

[4] 李维兵.浅析房产面积测绘中存在的问题[J].城市建设理论研究（电子版），2019（01）：197.