城市民宿亟待升级

刘志敏

经改造后的上海弄堂老宅民宿

城市民宿是大民宿产业的一个子板块。自2015年《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）发布以来，城市民宿得到了迅猛蓬勃的发展。据美团旗下民宿预订平台榛果民宿发布的《2019城市民宿创业数据报告》统计，2018年城市型民宿在线房源已超过百万套，涌现出了诸如途家、爱彼迎、小猪短租、蚂蚁短租、携程、美团等一大批优秀的城市民宿市场经营主体。

城市民宿快速发展的原因很多，除了政策扶持及突出的住宿性價比之外，还得益于住宿消费场景需求的日益个性化与细分化，也正是这一点，让城市民宿业受到资本市场的格外青睐。在连年高速发展的过程中，城市民宿也逐渐显现出很多问题，如低价同质竞争、收入模式单一、缺乏行业标准、难以纳入现行政策监管等，开始引起了各级政府及社会各界的广泛关注。

在上述的行业良性发展问题尚未解决之际，突如其来的新冠肺炎疫情使得城市民宿业遭受巨大冲击，出现了大面积的退订潮，订单损失率在90%以上。

为此，城市民宿采用转向折价长租等方式进行自救。2020年2月2日掌宿（城市民宿经营品牌）发布了题为《民宿求援：200套网红民宿限时低价出租》的公开信，将平台上的签约房源以低于市价的优惠价格转为长租，免除网费、物业费与卫生费等杂费，以谋求最大限度冲减疫情损失，稳住经营现金流，这成为城市民宿行业应对疫情的一个典型缩影。

时至今日，疫情已得到有效控制，并总体上进入防控常态化状态，部分城市民宿逐步复工复产，市场也在复苏回暖，疫情前的行业发展乱象与问题在后疫情时期被成倍放大，城市民宿业在多年的高速生长后，遭遇了第一次真正的行业生存危机。

与乡村民宿、景区民宿等不同，城市民宿有其独有的产品与商业逻辑，市场上超过80%以上的城市民宿定价在200元～500元，其盈利本质在于长租低价签约与短租高价出售间的套利行为，投资入场门槛低，抢房与低价竞争现象普遍。在疫情发生前，依靠行业初期高增长红利可以完全覆盖上述问题，而后疫情时期的住宿消费市场总量缩水，消费结构层级显著上移，大量粗放低价经营的城市民宿开始陷入入住率低迷、收不抵支乃至现金流断裂的经营困境。

直面行业转型升级，本就是城市民宿业在国民消费升级大背景下推进供给侧改革与高质量发展的应有之义，疫情只是大大加速了这一进程。城市民宿行业需要主动适应当下疫情防控常态化新形势，跳出低价同质化恶性竞争的窠臼。

结合行业现状及后疫情时期的住宿消费市场新特征，城市民宿业的转型升级着力点可归纳为如下三个方面。

一是打造面向细分化个性化住宿需求的生活方式服务。城市民宿的消费者以年轻化、重性价比为突出标签，据榛果民宿平台《2019城市民宿创业数据报告》统计，“90后”客源占比高达65%，超过80%的用户会选择300元以下的民宿，因此城市民宿长期倾向于通过低价来抢夺入住率，收入模式单一，抗风险能力差。后疫情时期，目标客群的总量与结构都在发生显著变化，低价走量经营策略的创收效率降低，应当针对细分化与个性化的市场需求，实施“民宿+”转型升级战略，将城市民宿由单纯的非标住宿产品升级为特色生活方式体验产品，基于住宿的基础功能来有机植入文化体验与社交活动服务，将其作为城市民宿的生活方式标签。如成都的“积箱居”城市民宿，经常在民宿内策划举办主题活动，包括蛋黄酥制作、摄影教学、科幻动画的主题读书会等。

二是建立管理标准化与体验差异化相融合的运管体系。与酒店等标准化住宿产品相比，城市民宿的魅力在于住宿体验场景的多元差异化，这种差异化既体现在房间主题化装修等物质的空间观感上，也体现在民宿业主“家人般”的服务品质上。这是城市民宿相较酒店产品的核心竞争力，应当坚持并强化。但与此同时，从经济角度来看，一味注重个性化与差异化的管理也是难以为继的，为保证宾客服务的稳定品质与高效快速响应，在提供差异化住宿综合体验的同时，也必须在后台做好可量化的标准化日常管理支撑，构建一套标准化与差异化互为表里、融合为一的运营管理系统。

应当针对细分化与个性化的市场需求，实施“民宿+” 转型升级战略，将城市民宿由单纯的非标住宿产品升级为特色生活方式体验产品。

三是培育基于移动互联社群运营的城市民宿云上经济。城市民宿的客房营业空间与有效经营时间都是有限的，因此疫情前很多城市民宿（尤其是有资本加持的大型民宿经营平台）为追求高回报，极度依赖于数量规模的扩张。事实证明，单一追求客房规模会导致平均入住率大幅下滑，资本增量回报的边际效应不理想。疫情直接激发了云上经济的市场接受度与消费热情，为城市民宿业培育云上经济收入提供了现实基础。城市民宿通过展示特色在地文化及生活方式标签来构建线上民宿用户社区，通过移动互联社群运营来提高民宿用户黏性，同时也通过向线上社群平台提供优质内容（如地方优质特产、文创商品、文旅产品等），使得城市民宿可以突破时间与空间制约，升级为24小时×365天在线的云上美好生活服务商。

除了上述三方面着力点之外，城市民宿业的转型升级发展也离不开政府层面优质公共政策产品的有效供给。由于民宿大多属于住宅性质，转为商业经营需要与规划、房管、环评、消防、卫生、安全等众多政策相衔接，现行政策下实际操作难度大，需要进一步通过量身定制的政策施行，来从根源上改变城市民宿业长期游走在灰色地带的状况。

在刚刚闭幕的全国两会上，2020年政府工作报告提出了要深入推进大众创业万众创新，发展创业投资，增加创业担保贷款，深化新一轮全面创新改革试验，新建一批双创示范基地，坚持包容审慎监管，发展平台经济、共享经济，更大激发社会创造力。城市民宿业作为共享经济的一种创新产业形态，在盘活城市物业资产、提供多样化的住宿产品乃至“六稳六保”方面具有积极作用，应当将疫情带来的经营危机转化为行业提质增效的革新动力，将城市民宿业真正打造为致力于满足人民群众美好生活的幸福产业。

不同规模城市民宿入住率情况一览

数据来源：榛果民宿《2019城市民宿创业数据报告》设计/ 开开