金茂：做城市运营这4年

丁祖昱

摘要：4年时间过去，定位城市运营商的中国金茂实现了年复合超过50%的销售业绩增长，在2018年成功突破千亿，并向2020年的两千亿目标发起冲击。

关键词：住宅综合体;租金稳定;疏通现金流

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）02-0024-27 收稿日期：2019-12-17

近日，金茂联合天能置业有限公司以底价67亿元摘得杭州富阳秦望城市眼项目，楼面价8778元/平方米。根据出让条件，该项目毛坯销售均价不高于26300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于28930元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米，意味着地块未来上市的精装均价逼近30000元/平方米。

这是金茂的第19个城市运营项目，金茂杭州方面表示将打造成继陆家嘴金茂大厦、金茂北外滩后又一标杆性建筑。

1 4年间落地19个项目

时间回到4年前，2015年10月14日，方兴地产在北京召开新闻发布会，宣布正式更名为“中国金茂控股集團有限公司”，同时还发布了最新的集团战略规划：公司将由传统意义上的地产开发商向城市运营商转变，并提出了从“双轮驱动”到“双轮两翼”的升级计划。在“销售+持有”的战略基础上，加入“金融+服务”两大元素支持城市开发运营业务。

4年时间过去，定位城市运营商的中国金茂实现了年复合超过50%的销售业绩增长，在2018年成功突破千亿，并向2020年的两千亿目标发起冲击。

据企业2019年中报披露的信息，企业当期新增土储建面中城市运营项目占比已达到了45%，得益于城市运营的拿地模式，2019上半年金茂平均拿地成本仅5300元/平方米，相比18年同期下降了35%。项目数量上，截至目前金茂已在全国6大城市群累计落地19个城市运营项目，见表to

2 业态以住宅综合体为主

金茂城市运营以住宅综合体为主，因地制宜发展城市新城、城市核心综合体、特色小镇三大业态。在项目规划定位上，金茂结合地块的产业基础、区位、资源等条件形成了三大业态：

第一，以产业导入和集群发展为主，商住办一体的产业新城，目前金茂的大多数项目均属于这种类型，其中具有代表性的是长沙梅西湖国际新城以及青岛中欧国际新城;

第二，坐落于城市核心区位以商办为主的城市核心综合体，具有代表性的是著名的金茂北外滩项目，由金茂主导打造的34栋5A级办公楼及2.2万平方米的配套商业街是目前亚洲最大规模的绿色商务办公建筑群;

第三，依托旅游资源着重打造的集“旅游度假、健康休闲”于一体的特色小镇，目前落地的项目有丽江金茂谷镇和南京汤山温泉康养小镇，均是以旅游和康养产业为主。

3 双重手法疏通现金流

从风险控制角度来看，金茂采取PPP政企合作、让渡股权引入合作方双重手法疏通现金流。目前金茂的产城拿地主要有三种方式：一二级土地联动、与政府签约合作拿地、以及招拍挂市场直接拿地。

城市运营项目普遍规模较大，投资周期较长，对企业资金压力比较大，大多数企业都采用政企合作的PPP模式，除了这种常规模式之外，金茂还通过让渡地块项目公司股权缓解资金压力。其中长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际新城、宁波宁南国际科技新城三个项目已经为金茂带来了超过400亿元的一级土地销售额。

在引入合作方方面，除了早期为长沙梅西湖项目引入合作方之外，金茂还在2018年为青岛中欧国际城引入了中海、平安两家合作方，2019年也曾让渡青岛、张家港等地块项目公司的股权引入合作方，见图1。

4 租金贡献稳定向好收益

除了常规的一级土地出让分成、住宅销售收入之外，金茂还通过商办物业租金贡献稳定向好收益。凭借着金茂大厦等产品的标杆效应，以及旗下上市平台金茂酒店，金茂在持有物业打造上的能力得到广泛的认可。

以金茂的梅溪湖为例，目前金茂已经成功实现了长沙精选酒店、长沙览秀城、长沙研发中心三大持有物业的成功开业。其中长沙精选酒店随着产业的逐步进驻，出租率在逐步上涨，而长沙研发中心则持续保持着100%的出租率。长沙览秀城更是金茂商业IP的首座项目，从其收入和出租率来看，同样是呈现着逐年走高的向好趋势，见表20

在2019年南京览秀城招商会上，金茂商业总经理表示集团的“2212战略”中明确要打造商业IP，计划在5年内完成20座览秀城的布局。依托城市运营项目开业的模式可以提升项目配套，而项目的人气又可以反哺商业IP的发展，这种双赢的发展模式与曾经大获成功的新城的吾悦广场有共通之处。

5 释放城市产业导入优势

虽然目前金茂的城市运营项目多以商住办三合一的住宅综合体为主，但是仍有部分项目需依托产业内容培育。

在产业导入方面，金茂集团依托中化集团的品牌价值和产业集群，除了常规的招商引资合作之外，还可以直接对接中化集团产业集群，为城市运营注入创新资源，以广州生命科学城为例，通过引入中化农业，金茂成功打造集种业总部基地、交易会展平台、成果转化、休闲观光、科普旅游及种业文化等功能为一体的产业平台，打通种业相关上下游产业链，见图2。

6 长开发周期需防范资金风险

总体来说，金茂城市运营是以住宅为主的城市综合体，其具有以下几大优势：

首先凭借曾经打造的金茂大厦等一系列标杆产品的经验以及旗下的金茂酒店上市平台，金茂城市运营项目可以实现商业、办公、酒店三位一体的发展;

金茂府系项目的产品力口碑可以提升住宅溢价，同时帮助项目住宅去化;而由于背靠中化集团，通过中化的内部整合帮助金茂直为项目导入产业核心，产业基础优势;另外在资金方面中国金茂与中化信用高度绑定，可以在海外发债使用中化额度，为金茂现金流提供有力支撑。

从金茂近几年的盈利能力来看，一级土地收入分成+低价获取宅地+城市商办运营的盈利模式效果明显。

但是从其出让项目股权以及引入合作方等一系列行为来看，这类开发周期高达5年以上甚至接近10年的大盘项目仍然对企业的资金提出了巨大的考验，未来企业仍需要防范资金风险。

作者简介：丁祖呈，易居（中国）控股有限公司执行总裁。