疫情下地产行业的危与机

摘要：当前大型企业规模突出且部分企业采取高周转策略，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。针对目前的情况，提出几点预判和具体建议。

关键词：疫情;危机;房地产

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）02-0008-09 收稿日期：2020-02-02

1 对市场的预判

本次疫情与2003年SARS时期所处的宏观基本面存在差异，当前经济面临较大下行压力。同时，楼市所处阶段以及政策调控力度不同，目前市场整体处在调整通道。另外，当前大型企业规模突出且部分企业采取高周转策略，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。

当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度，二季度会逐渐恢复。不同地区中，疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。

基于这次疫情对市场的影响，我们用数据和模型也进行了相应的预判，在预判当中我们调低了经济增速，基于政策因城施策，灵活的实施，调高了政策系数;同时也调高了M2的增速，主要是基于央行近期发布的相应货币政策，以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下，我们 对数据进行了一个模拟测算，年初我们预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%-6.5%，由于这次疫情所带来的市场影响，预计同比降幅继续下调2%左右。综合来看，考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用，疫情对楼市的影响有限。

2 对房企的影响及应对建议

2003年，全国销售额最高的企业，全年的销售额是62亿元，而2019年的销售金额是当时的100多倍。当今所面对的管理的资产、客户、合作伙伴的数量是不一样的量级。因此，面对疫情，企业的应对非常关键。

基于以上對市场的判断，企业端还需以一种积极的态度去应对市场总体的变化。

一是要积极营销。想办法留住客户，同时吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，做好助跑的准备工作，一旦疫情过后，实现抢跑。

二是要积极融资。现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，企业要把握好这一轮发债机会;同时，特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会。

三是建议企业要适度拿地。建议房企对过去的拿地策略进行一个反思和总结，特别是让企业受困的地王要进行一个深度复盘，在复盘之后总结经验和教训，以便下一轮科学拿地。在疫情之后，地方政府由于财政需要，还会积极推地，并且也会降低一些价格预期，对企业来说有拿到合理价格的土地的机会。

最后，信心比黄金都重要。在当下的环境下，房企应做好营销、投资等多方面的准备，但是核心中的核心还是资金，当下保持现金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位准备，响应政府的号召，顺利地度过疫情的考验。

对于金融机构来说，金融机构比较关心房企的经营风险。从我们的风险测评系统工具中可以看到几类企业是有风险的：第1类是地王在存货中占比较大的企业;第2类是三四线城市布局比较多的企业，因为这一轮没赶上回乡置业;第3类是属于疫区布局比较多的企业。这几类企业确实在现阶段存在一些风险，不同的企业有不同的风险系数。在这一轮疫情之后，不能够以大小论企业优劣。一部分在100亿到300亿之间的企业，实际上现金流还是比较稳健的，在这一轮中，因为有机会拿到价格合理的一些土地，存在一个弯道超车的机会，某种程度上也会是金融机构可以考虑的合作伙伴。

3 近期土地市场中的危与机

疫情之后，过高地价的地王项目不能人市，成为企业的更大负担。当前疫情的扩散，给土地市场带来了一定的危机，但长远来看，企业最关注的仍是土地市场。对于房企来说，错误的土地投资，特别是拿到过高地价的地王才是最大的风险。经梳理，2016年以来七成以上的地王项目仍沉淀在房企手中，在疫情之后，对房企的资金链将会形成更大的压力。

现在企业有一个短暂的休养生息的时期，利用这个时期建议房企要对过去的拿地策略进行一个反思和总结，对地王进行一个深度复盘，中指地主产品能够帮助企业在线远程看地，同时还有一些大数据和报告工具，能够帮助企业进行复盘。在新的形势下，企业投资仍要聚焦于一线及二线有潜力的大中城市，并结合自己的产品能力，选择适合于自己的地块。在拿地时建议企业额外考虑几个因素，一是地方政府的治理水平;二是要考虑城市的综合配套。经过这一轮的疫情之后，所有的老百姓在考虑购房的时候，也会考虑这个地方政府的治理水平，以及教育、医疗这些综合配套，企业拿地时也要把这些因素作为重要的考虑要素。

作者简介：易南，本刊记者。