从审计视角浅谈住宅专项维修资金监管问题

李庆

摘要：住宅专项维修资金是广大业主在购置房产时必须缴纳的专门用来住房维修的一项资金，是维护广大业主权益的一项制度安排。多年来各地房地产业获得了高速发展，而与之相关的住宅专项维修资金经过日积月累，也逐渐形成了一笔数量可观的金额，加强对该类资金的监管是十分必要的，然而多数地区从未开展对这类资金的审计。基于此，笔者从审计视角浅谈如何加强对各地住宅专项维修资金的监管，从而更好地保障广大业主的合法权益。

关键词：住宅专项维修资金管理；审计；问题

一、住宅专项维修资金管理现状

我国的住宅专项维修资金制度始于1998年，经过多年的发展，2004年演变为房屋办理不动产证时必须缴纳的一项费用。缴纳标准由最初的“按购房款2%-3%的比例缴交”提高到2008年的“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”。根据2007年出台的《住宅专项维修资金管理办法》相关规定，住宅专项维修资金是专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有。在成立业主委员会之前，该维修资金由房地产行政主管部门代管。

以××县为例，自2004年以来，该县对征收到的住宅专项维修资金一部分由房地产开发建设单位进行保管，另一部分由住建局住宅专项维修资金管理中心代管，存放于该县财政局非税分局账户。

二、住宅专项维修资金管理存在的问题

（一）收交不规范，归集率低

该县住宅专项维修资金由房地产开发建设单位进行保管的部分是由房地产开发企业和个别物业服务企业使用自制票据代收，并长期存放于自己的账户，多年来未交存至住宅专项维修资金管理中心进行归集，住建局催收无效。

（二）资金使用率低

该县自2004年起开始征收住宅专项维修资金，至2019年年底，县非税局维修资金账户归集总额加上增值收益已达2亿元。多年来从未用于业主住宅维修，资金使用率过低。业主对住宅的共用部分、共用设施在对应的质保年限过后出现问题维修申报程序不了解，且大部分小区未成立业主委员会，部分小区的住户难以达到整栋楼2/3的比例。

（三）资金增值较低

根据有关规定，维修资金可用于购买国债，获得的增值部分应转入住宅专项维修资金滚存使用。该县却将维修资金存放于银行，以银行储蓄活期方式计息，并用来发放住建局职工工资，其增值率远远低于国债利息收入，导致业主利益遭受损失。

（四）资金存在挪用行为

维修资金是房屋的“养老金”，资金的所有权应归全体业主所有。但是由房地产开发建设单位进行保管的维修资金用向不公开、保值增值收益及结存总额业主无知情权，资金被挪用、占用情况十分普遍。

三、审计需要关注的重点事项

針对该县住宅专项维修资金存在的问题，在审计中应重点关注以下内容。

（一）关注住宅专项维修资金交存情况

利用房管局、住建局的不动产证上的信息，调查相关纸质资料，查看其完备性，重点关注维修资金的交存票据是不是省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据，若为自制票据则追踪收款单位，延伸调查是否存在挪用、占用情况，最后将维修资金及其增值部分归集至住宅专项维修资金管理中心。

（二）关注维修资金增值保值情况

通过翻阅住建局住宅专项维修资金管理中心的相关证账资料，理顺资金的提取和使用情况，资金保值增值情况，重点关注是否专款专用，有无截留、挪用维修资金，维修资金是否购买国债进行保值增值，增值部分的列支是否具有法律依据。

四、加强住宅专项维修资金监管的对策

（一）加大对住宅专项维修资金相关法律法规的宣传力度，通过开展各种形式的宣传和公示，使得每个业主知道自己的权利和义务，运用合理手段维护自身的合法权益。

（二）开展住宅专项维修资金清查。成立审计组对辖区内所有小区进行全面清查，追踪不动产登记证上的信息，调查对应小区的住宅专项维修资金交存时间、金额及资金存放地点，重点清查由房地产开发建设单位代收的小区房屋专项维修资金，清查后统一收交至住宅专项维修资金管理中心进行集中管理。

（三）对住宅专项维修资金缴纳予以规范。建设主管部门应对开发商代收资金未及时上交情况进行重点查处，强制要求后期的住宅专项维修资金上交至住宅专项维修资金管理中心，并由县住宅专项维修资金管理中心使用省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据统一征收。对于未按照要求交存首期维修资金的，开发商不能将房屋交于购买人。

（四）建立健全资金管理模式，实行多头监管。目前绝大多数的住宅维修资金管理模式实行一级总账户管理，这样只能反映本级维修资金的动态变化情况。建议开通以物业管理的区域为单位，业主委员会开设的维修资金账户的二级分账户，直接反映其辖区内维修资金的动态变化情况，同时也要增设三级明细账户，按幢设账，核算到户，做到业主也可以凭借有效身份证和不动产证编号及密码查询自己的账户维修资金具体数额及动态变化情况。这样主管机关可全面监管所属区域的住房维修资金，业主也能清楚地掌握自己的资金动态及数额。

（五）将归集的维修资金及时拨付到各业主委员会资金专户。房地产行政主管部门、各办事处应及时督促指导住宅小区召开业主大会，成立业主委员会，届时县住宅专项维修资金管理中心应将属于该小区的维修资金转移至业主委员会的专户。

（六）购买国债，让资金保值增值。优化资产配置，在保证维修资金提取的前提下，按国家有关规定将剩余的资金用于购买国债，实现业主权益的最大化。

参考文献：

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