办理房地首次登记是否必须实地查看？

徐映雪

办理房地首次登记是否必须实地查看？对于这个问题，不动产登记实务界一直存在争论。目前，部分地区已出台了省级或市级的不动产登记操作手册或规程，但对是否需进行实地查看表述不一。有的表述为“必须”或“应”，如天津、宁夏等;有的表述为“可以”，如北京、武汉、广州、贵州、郑州等。

各地在具体操作中，也存在不同的做法。有的地区对申请首次登记的每一栋建筑物都进行实地查看，有的地区选择根据当地的实际情况有针对性地进行查看。如广州市于2019年11月19日出台《广州市不动产登记规程》，规定对自然人自建房属历史上规划报建手续不完善的首次登记及登记机构需要对不动产现状进一步核实的首次登记可以进行实地查看;郑州市于2020年1月2日出台《郑州市不动产登记标准化操作规范》，规定对自然人自建房、群众举报违规项目、信访问题项目、未取得《建設工程竣工规划核实意见书》的项目可以进行实地查看。

对申请首次登记的每一栋建筑物都进行实地查看的地区，普遍认为实地查看至关重要，是首次登记不可或缺的一个环节。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。而申请登记的不动产状况只能通过实地查看获取。第二十二条规定，对违反法律、行政法规规定的，不动产登记机构应该不予登记。而实地查看是判研建筑物是否违法违规的有效途径，故首次登记时必须进行实地查看。

笔者不支持此观点。其一，《物权法》第十二条第二款规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《暂行条例》第十九条规定，办理房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的，不动产登记机构可以实地查看。两者对实地查看的要求，均从已废止的《房屋登记办法》中的“必须”变为“可以”。

在法律语境下，“必须”“应当”都是羁束性、强制性、义务性的要求，没有选择的余地。而“可以”具有授权性及许可性，没有强制性要求，可以根据具体情况进行选择。根据《房地产登记技术规程》对用词的有关规定，区分了几种不同的严格程度。表示很严格，非这样做不可的，正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”;表示严格，在正常情况下均应这样做的，正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”;表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。由此可知，“可以”实地查看，即在一定条件下可以选择实地查看，如非必要也可以不看，不动产登记机构可以根据实际情况进行综合判断。虽然部分地区出台的地方性登记条例或操作规程表述为“应当”或“必须”，但多为实行不动产统一登记之前，《暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）均未施行，已不太符合目前的登记现状。此外，根据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，也不应拘泥于之前的法规规章，而应遵循《暂行条例》及《实施细则》的规定。

其二，《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”合法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建设完成后即在事实上产生了房屋的所有权，建设者因此取得该所有权。这种原始的取得方式，不以登记作为要件，即无须登记，权利人即依法、及时享有房屋的所有权。

其三，《暂行条例》第十八条提到的“申请登记的不动产状况”，并非从实地查看中获得，而是从申请人提交的申请表中获得。此外，不动产登记机构没有确认及查处违法建设的职能，对与规划报批不符的建筑物是否属于违法违规建筑无权认定。

其四，《城乡规划法》第四十五条第一款规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”在首次登记之前，资源与规划、建设、房管等部门在进行规划核实、竣工验收、测绘及权籍调查时均已查看过现场。

其五，部分地市本着便民利企的目标，已出台了一系列简化程序的政策，推进建设工程领域联合审验，坚持“减少踏勘、规范方式、数据共享”的原则，各部门之间成果互认，精简办事流程，减轻办事单位和群众的困难。

综上所述，房地首次登记时没有必要对每个项目都进行实地查看，登记机构可以根据实际情况，有针对性地定出需要查看的情形，不符合该情形的不再进行查看。（作者单位：郑州市不动产登记中心）