房地产精装房标准化策略探讨

摘    要：房地产精装房是指经过精致装修的房屋，随着精装房数量的快速增长，要分析房地产精装房标准化设计、施工和管理，分析其中存在的缺陷和不足，提出房地产精装房标准化实施策略，进行房地产精装房组织架构调整、合同管理、流程管理等方式，实现房地产精装房的重点管理和有效控制。

关键词：房地产;精装房;标准化;策略

1  引言

随着房地产逐渐向高端住宅、精装房、个性化住宅发展的趋势，要重点关注和探讨房地产精装房的发展现状和问题，并提出房地产精装房标准化实现策略，推进房地产精装房的快速健康发展。

2  房地产精装房管理存在的问题剖析

2.1  企业缺乏系统管理思维和理念

由于当前我国的房地产精装房尚处于起步阶段，大多数房地产企业还停留于精装房即毛坯+二次精装的管理思维，缺乏系统性管理思维和理念，没有进行精装房的一体化设计，存在建筑设计与精裝房设计不同步的现象，导致户型设计不合理、功能设计存在缺陷、施工二次拆改量较大等问题。

2.2  工业化水平不高

当前房地产精装房产品供应体系尚未配套，通用性较差，没有形成系列化、规模化的生产体系，不利于房地产精装房标准化的实现。

2.3   精装房管理层次较低

受到诸多因素的影响和意识限制，精装房作为最终产成品的管理层次相对偏低，缺乏深入的流程研究和管理体系的研究，将其等同于设备安装、消防工程等子系统管理内容。

2.4   缺乏精细化管理

当前的房地产精装房关键点设置明显不足，进度里程碑、质量检测点设置不满足精装房的特点，存在工序交叉管理、质量控制不精细等问题，因其处于粗放式管理状态而出现工期延误、质量通病等现象。

3  房地产精装房标准化策略分析

3.1  确定精装房项目管理目标

要进行房地产精装房项目情况的综合分析，考虑项目实施存在的各种限制约束性条件，进行技术、经济、利益相关者分析，进行问题界定和整理，实现相关问题的评估和分类，并合理确定各项目的目标因素，构建项目目标体系，确认各目标之间的关系，使之成为驱动项目标准化管理的驱动力。

3.2  构建完善的组织结构

可以采用直线职能制结构，设立房地产精装房项目部，全权负责项目具体管理工作，公司职能部门对项目部工作进行检查和指导。项目管理部则采用直线制组织架构组建项目管理部，准确明晰地下达指令，维护项目管理的纪律和秩序。

3.3  做好精装房项目的标准化策划工作

精装房项目的标准化策划工作包括有：区位分析及选择、开发内容及规模分析、开发时机分析及选择、开发合作方式分析及选择、项目融资方式及资金结构分析、房地产产品经营方式分析等，要通过项目策划使企业判断更加准确，避免项目运作过程的偏差，较好地增强项目的竞争能力，并发现企业存在的管理问题，在标准化的策划程序和步骤之下，有效地整合项目资源，增强企业的管理创新能力。

具体来说，精装房项目标准化策划流程主要包括以下方面的内容：（1）前期发展策划。要初步开展市场情况调查，确定可类比项目并进行调查研究，采用SWOT分析法确定项目总体策划思路，分析项目的潜在价值，确定核心价值体系及总体策划思路，进行目标客户群的锁定分析，明确项目开发主题及形象定位，提出项目规划设计建议。（2）建设前期及建设期的策划。要制订投资分析报告，提出评审规划设计方案，制定前期推广策略，策划各类公关宣传活动。（3）营销策划。进行可类比项目营销策略分析，确定推广营销策略，细化营销思路，并制定市场进入方案。（4）销售期及后期服务。要划分销售周期并确定各周期工作内容，制定售楼工具及资料，培训销售人员并举办各种促销活动，进行尾盘销售，完成竣工交楼并提供物业管理建议。

3.4  加强招标及合同管理

房地产精装房项目复杂复杂，施工难度大，要加强招标及合同的标准化管理，合理确定招标流程，包括：表单设计、招标文件设计、资格预审、组织投标、投标比选与谈判、定标并发放中标文件、签署合同。在进行合同管理的执行过程中，要注重合同交底工作，清晰完整地解读合同中的相关约定，对不同意见和建议进行解释和交流，并严格按照合同条文和合同签署主旨执行，防止出现突破合同界限导致管理失控局面，将合同管理过程约束在可接受范围以内。还要做好合同的索赔管理，将所有因素列入合同投标阶段措施项目之中，并进行施工现场的科学严谨管理，保留施工现场的第一手资料，避免出现重复索赔和虚假索赔的现象。

3.5  注重项目采购的标准化管理

要进一步规范房地产精装房项目的采购工作，构建内部公开、透明的采购管理系统，包括供应商评估与激励机制、材料信息库、供应商履约评估等，形成长期、稳定的供应合作关系。要在采购实施前明确材料样板、精装修样板房和施工样板，进行分类标识、登记及封样管理，并做好采购材料的验收管理，确定材料样板的合理方法，实现材料计划超编管理、材料超供量管理、剩余材料管理、材料款支付、材料消耗复核等。

3.6  强化项目流程标准化管理

考虑到房地产精装房项目业务流程牵涉面广、业务流程受开发周期的影响、业务流程柔性较大等特点，要进行房地产精装房项目管理流程的优化，以原有毛坯房项目管理流程为基础前提，结合项目管理目标、组织结构、供应链等要素，分析精装房项目与毛坯房产品之间的差异性，选定所需优化和再造的流程。另外，要注重房地产精装房项目的沟通管理，借助于计算机网络平台执行各项工作流程，进行工作过程、流程及效果的实时监控。

4  结束语

综上所述，房地产精装房要转变粗放式的管理模式，引入标准化、规范化的管理思维和策略，合理确定精装房项目管理目标，构建完善的项目组织架构体系，开展精装房标准化策划工作，加强招标及合同管理、采购标准化管理和流程标准化管理，不断推进房地产精装房的标准化进程。后续还要深入探讨房地产精装房项目管理系统思维，进行项目具体管理内容的有效控制，更加灵活地运用项目管理基础工具和手段，为建设更多的优质精装房项目奠定基础。

参考文献：

[1] 周涛.精装修或成房地产与中央空调行业相互借势打造的新营销[J].机电信息，2019（19）：16～17.

[2] 高卫红.房地产精装房标准化策略研究[J].山西建筑，2018（17）：214～215.

[3] 时艺.房地产精装房标准化策略研究[J].现代物业（中旬刊），2018（8）：7.

作者简介：

何仲程（1990—）男，四川仪陇，汉，本科，研究方向：房地产精装修标准化管理。