投资性房地产公允价值计量现状及改进建议

孙洁

（郑州财税金融职业学院，河南 郑州 450000）

一、投资性房地产公允价值计量应用现状分析

下表为2007年至2015年投资性房地产公允价值计量模式在我国总体应用情况。自2007年我国开始将投资性房地产剥离出来实施新的会计准则以来，公允价值模式一直被国家、会计理论界看好，但直到现如今采用公允价值模式的企业所占的比例仍然较少。

由表1.1得，从2007年新会计准则颁布以后我国总体呈上升阶段，新会计准则颁布第一年，在620家持有投资房地产的上市公司中，只有17家选择运用公允价值模式进行计量，而运用公允价值模式进行计量的公司仅占上市公司总数的2.74%，比重较低。由于大多数企业由于对新的会计准则不了解、熟悉，甚至不知道。之后，越来越多的企业开始参加到公允价值计量模式队伍中来。2014年完善并颁布了行业的会计准则，采用公允价值模式的企业在2013年的基础上增加了14家，实现了质的飞跃，其所占比重也从2013年的4.40%增长到5.01%。直到2015年采用公允价值的企业的增加至65家，与我国上市公司总数、持有投资性房地产上市公司总数相比差距仍较大。

表1.1 我国投资性房地产应用公允价值计量模式的情况

表1.2为我国2007年至2018年采用过公允价值的上市公司统计。从统计的72家上市公司的情况来看，在72家中房地产、制造业各占22家，运用公允价值模式计量的占上市公司总数的一半以上，而其他行业占公允价值上市公司总数的28家。

表1.2 投资性房地产公允价值计量模式应用行业分布情况

严格限制会计准则中的公允价值计量模式。2006年我们国家颁布的CAS3会计准则允许投资性房地产从成本模式或公允价值模式两种模式中选择一种计量模式进行会计计量，同时对两种会计计量模式也提出了更加严格的会计准则规定。对公允价值模式适用范围的要求有：在公允价值必须持续、可靠获计量的同时，公允价值计算的资产必须有活跃的交易市场。此外，在当前的国情下，必须考虑到把我国大部分区域的企业排除在外，符合这一条件的地理区域并不多，在一定程度上，我国大多数地区的企业都是如此。同时，我们国家得会计准则规定，一个企业只能运用一种会计计量模式对投资性房地产进行计量。但很多公司持有投资性房地产地区不同，市场活跃性也就不同，有的地区活跃，有的地区则不活跃。为了统一性考虑，企业也会倾向于选择历史成本模式。从以上方面，我们可以知道，仍然有大多数企业选择运用公允价值模式对投资性房地产进行计量。

二、投资性房地产公允价值计量模式应用中的困难

（一）选择公允价值模式的企业较少

第一，企业获得公允价值的成本较高，缺乏专业人才。房地产投资价值评估的方法有两种：公司内部组织人员对投资性房地产的自我评估价值和估算；聘请专业评估机构对投资性房地产价值进行的评价和估算，并发布评估价值报告。但当前我国大部分会计人员缺乏房地产估算的有关知识，同时交易信息也缺乏。企业从开放的市场中获得，还要想到房地产的区域地理位置、房地产组成结构、配套设施等因素。因此，公允价值确定、计量、核算就相对比较复杂，在使用公允价值时很难根据自己的经验和专业素质做出合理、准确的判断。房地产投资计量。此外，专业评审机构亦可能因其他原因而做出有偏见的判断，以及缺乏完善的企业会计相应标准。由于当下行业缺乏监管机制以外的有效机制的制约，使得公允价值计量模式的运用可能存在较大的偏差。因为我们国家的市场发展不完善，获取公允价值有一定难度。因此，房地产企业在进行公允价值模式计量时都利用了专业中介结构的工作，然而目前我国的现状是经济环境复杂，条件不具有固定性，评估机构在进行计价衡量时本身也具有较高的不确定性，而评估专家既要懂财务也要精通房地产和评估计量，这种人才具有兼具文理的复合型，这种人才属于稀缺人才，成本较高。相比较而言，历史成本计量模式则简单很多，只需要在购买成本基础上每年进行折旧摊销即可，很多房地产公司包括一些大型的房地产公司，在考虑实际环境和税务问题后，都选择了采用成本模式计量，而选择公允价值计量模式的较少。

第二，我国房地产企业在进行投资性房地产进行后续计量时，采用成本计量模式的主要原因之一是考虑可比性，因为上文所述，公允价值获得难、可靠性低，那么很多企业无奈就采用了成本模式计量，在此基础上，很多企业依然会考虑横向与纵向的可比性分析，所以成本模式在现实中会越来越多地被应用，而原本更具有真实性的公允价值计量反而被忽略。众所周知，近年来，我国住宅性、工业性房地产发展较快，价格浮动剧烈。真实性的公允价值计量反而导致企业利润波动较大，影响企业的股价稳定和树立大企业形象。

（二）投资性房地产公允价值计量导致利润与现金流背离

在公允价值模式下，当房地产在市场中的价格上涨，企业的部分会计利润也会增加，而不会给企业带来真正的资金流入，企业资金很有可能会流出企业。在实践中，企业所得税需要提前缴纳，预付的基础是会计利润。在不考虑税收调整的情形下，企业需要支付税款。对这部分预缴税款的账面利润增加，造成现金流出。企业的股利分配一般与企业业绩呈正相关。随着企业会计利润的增加，企业的财务信息会向外界传递。如果企业利润增加，经理会问公司的会计利润为什么会提高，同时管理者会要提高自己的待遇问题，而“白利润”则会要求改善自己的待遇。用于换取现金补偿，损害股东权益。

（三）信息披露问题分析

信息披露制度又叫信息公开制度。企业会计准则第3条和第39条规定，投资性房地产期末必须进行信息披露，且披露项目要包括确定的金额、采用的模式以及影响。学者对现有投资性房地产上市公司的信息进行研究发现，该类信息披露存在不规范、不完整、比较性差等问题，且不对不同区域内的价格波动进行有效解释，很多管理者过度重视投资性房地产的公允价值和对利润对税收的影响，导致信息披露具有片面性，这严重影响了投资者通过财务信息进行投资决策的有效判断。高素质专业人才的短缺、公允价值的波动对利润和税收影响较大，会计准则对公允计量模式有更多限制等等，这都是导致现实中企业采用成本模式进行后续计量的主要原因，但是这也大大影响了信息披露问题，据以往数据统计，采用公允价值进行后续计量的公司会有更强的真实性，其信息披露的充分性和规范性更高。

三、投资性房地产公允价值计量改进建议

（一）通过会计准则引导企业正确进行公允模式计量

到现在为止，大多数企业还使用成本模式计量投资性房地产。我们国家应该在政策上推荐企业运用公允价值模式对投资性房地产进行计量，提高企业的横向可比性。此外，政府还应积极推动市场的自我调节和控制，减少企业及会计政策受短期利益驱使和变更的不利影响。政府的制度建设是市场管理的必然发展方向。政府部门应该按照实际情况建立共享平台，为投资性房地产价值评估提供了更加统一的数据，提高了房地产开发的可操作性。

（二）增强交易市场的活跃度，提高公允价格的可获得性

公允价值模式比历史成本模式更能客观地反映企业资产的价值趋势，在一定程度上也增强了企业资产的不可预见性、企业财务业绩的可判断性。它为企业提供利润操纵的空间。通过对市场总体走向分析，有利于推动公允价值计量的深入利用。有效避免损害的措施为：企业财务人员通过分析我们国家房地产市场波动幅度原因对企业财务的影响，建立专门的风险预警防风部门。在机制上，及时采取管理措施，减少公允价值计量带来的波动。此外，投资企业应提高对市场风险的评估，为房地产增值带来的利益增长，还要保持主要业务的可持续性盈利能力。

房地产市场的频繁波动必然会增加潜在的风险，因此应加强风险管理，完善科学的决策机制。第一，其中，建立管理风险和财务风险预警系统。建立短期和长期财务预警系统，如编制资金流量预算，完善风险预警系统，加强对企业资金流的监管，有效防范企业财务风险。第二，强化管理人员的风险意识，完善风险管理体系预防机制，加强对风险前后的控制，增强企业应对风险的能力。

（三）提升中介房地产评估人员的专业知识和复合水平

本身投资性房地产后续计量较为复杂，尤其是公允价值模式，如果牵涉后续计量模式变更或者会计政策变更则会计处理比较难，这需要会计人员具有较强的知识功底，且要求中介评估人员要很精通会计，具有敏感的会计职业素养。公允价值真实和精确性与房地产评估人员的专业判断有很大关系，评估者专业素质和经验越丰富，则结果越接近真实，因此提升投资性房地产后续计量的公允模式，需要从会计入手，并要求提升中介专业评估人员的会计专业水准，坚持追求精确的财务数据，避免税务和利润的影响，让现代会计人员具有复合型。

（四）完善投资性房地产信息披露制度

要通过制定有关的会计准则来规范投资性房地产信息披露的不完善。上市公司所披露的当期利润时，先看税前还是税后。调整后的税后利润，可以使上市公司提供的有关数据信息更加清晰。而对于上市公司在累积公允价值上的股权变动，很明显资本准备金的数额或者价值变动的累计公允价值的换算。披露更详细的报表项目，在给上市公司向管理者报告的表格，应该有具体价钱以及具体价钱的来源向，让披露更接近实际情况。如，为什么选择两种计量模式，依据以及理由应该注明。鉴于目前我们国家上市公司使用公允价值计量模式的企业比较少，可以只披露的成本模式。只在公允价值和成本模式下披露。可以降低披露成本，大大提高所提供财务信息的可比性。