谈体育文化商业综合体工程项目管理的体会

张锦杰

摘要：随着我国经济发展的快速增长，以健康文化为基础的商业活动也不断增多，利于保障人们的精神和物质生活水平，体育文化商业综合体也渐渐获得发展，有效开展综合体工程项目管理，利于获得更大的经济利润，与此同时也利于进一步推动我国经济发展。

关键词：体育文化商业综合体;工程项目;管理;体会

1 前言

体育文化商业综合体主要指的是将城市中的体育竞技、文娱、商业、酒店、办公、居住等诸多方面的功能实施组合，而后构建出一种彼此促进、彼此依赖的关系，这样有利于构建出一个高效的发展综合体。在项目管理之中，其自身会受到政策、体育竞技组织、文娱活动排演及招商等等因素的影响，而产生诸多变化情况。那么在开展项目管理工作时，则需多部门进行联动，深度交流和信息共享，以降低返工拆改情况的出现，有效控制项目节点。本文以佛山体育文化演艺中心商业综合体工程项目相关概述为出发点，而后探讨了工程项目管理的体会。

2 谈工程项目相关概述

2.1 项目主要特征

佛山国际体育文化演艺中心商业综合体总占地面积为90807.09m2，建筑总面积为42.3万m2。由B1B2B3三个地块组成。

B1体育演艺馆建面155007.05 m2，座位数为1.5万座，地上六～十层。

B2购物广场建面184689.58 m2，地上四层。

B3酒店式公寓建面83586.93 m2，地上三十五层。

该综合体具备多元性以及多变性等诸多特征。多元性体现在把体育竞技比赛，文娱表演，展览，购物，消费体验，餐饮以及住宿等诸多功能融合在一起的特征。而各种使用功能会伴随消费观念转变和消费体验的好坏发展而产生更多的要求与需求，进而构建出的一种商业多变形式。

2.2 管理难点

本工程项目在实施阶段具备一定复杂性和多变性，在施工阶段时会受现场条件，市政道路设施，工序的交叉作业等等的影响。各专业施工单位数量众多，协同各专业施工管理也是重要难点。

本项目既要保留传统商业模式运营，又要结合新时代的体育文化娱乐表演项目的运营，图纸内容变更以满足招商要求的变化，这对设计师的要求十分高，在调整图纸内容的过程中也给工程的开展带来了巨大阻碍，无疑会延长工期，引发工程索赔等问题，导致成本增加。

3 谈项目管理的体会

3.1 前期策划的科学性

工程项目策划工作是集工程建设、科学发展、相关法律法规以及实际需求等诸多方面所开展的一项分析活动。在前期策划时，也为整个项目进行的开始阶段，项目之后的开展、运营等均会受到前期策划的影响，甚至起到决定性作用[1]。

本项目由购物商场、球馆和公寓三大主体建筑组成，每个建筑功能相对独立又密切相关。根据功能定位、规划和消防设施的设计，采用大数据分析系统，科学性、合理性、经济性、现金流等方面进行综合分析，以此推动项目的有效进行。

3.2 了解项目建设环境

项目建设的真实环境应综合性了解，并以此为前提，科学制定工程项目管理的主要方案。一方面，应全面调查规划和现行的法律法规以及相关政策等是否存在冲突情况，体育文化商业综合体工程项目规划内容是否满足我国政府的相关要求。若存在冲突情况或者未能满足政府的要求，则会对项目的批报产生不利影响，导致工程项目的速度滞后。另一方面，在确定综合体规划区的经济资源、自然资源、交通状况以及卫生情况及消防设施要求等情况后，还需明晰项目规划位置的相关条件，了解其是否属于有利条件，从而根据此，完善项目策划的相关内容。除此之外，最为关键的是还应了解潜在客户需求，许多工程项目尤其是体育文娱地产项目，若未能获得成功，那么很大原因都是在于未能充分了解广大客户的需求，在开展大型项目时，服务与相关设施未能够满足于客户的需求，则会影响到的效果，应将其当做调查与分析的重点。

3.3 保障项目处于受控状态

3.3.1 规划消防报批

规划消防报批在整个建设周期起着重要作用，也是项目决策后实施前的首要工作，是否能顺利开展施工的重要环节。体育文化综合体项目暨要满足国际性体育竞技比赛和表演活动，同时也必须符合我国现行法律法规和地方政策，必要时还须组织相关领域的专家进行方案论证。我国传统体育馆类建筑大多在首层或二层作为比赛场地，在报批时有较为成熟的规范条件及实例参考，审批时间大大节省。本项目中心球馆负一层作为比赛和表演场地，训练馆在负三层局部，对于一座能容纳15000人的场馆消防疏散至关重要。由于建筑设计比较新颖，根据现行规范及消防要求无法参考，这大大增加了报批难度和时间。经与规划、消防等行政主管部门沟通，需要组织国内相关领域的专家进行方案的论证，历经半年最终完成相关报批手续，若无前期的提前介入项目工期也比较难处于受控状态。

3.3.2 BIM技术应用

BIM技术是一种应用于工程设计、建造、管理的数据化集成，通过对建筑的数据化、信息化模型整合，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，提高生产效率和返工的同时，节约成本和缩短工期等方面发挥重要作用，使项目处于受控状态。根据BIM技术的五个特点：可视化、协调性、模型性、优化性和可出图性，项目在决策阶段已提前切入该工作。在设计时的建筑结构建模，清楚可视地检查出相应构件位置和空间要求，从而有效控制了建筑凈高的要求。在施工基坑前，临时支护结构与地下室的相应关系，施工顺序，保护地铁站的临时措施及支撑拆除等工作通过BIM技术能协调到各个施工环节的工序。在安装工程施工前，利用BIM技术把各主要系统（消防系统、空调系统、给排水系统、强电系统、智能化系统、体育设备系统）等进行管线碰撞和排布，优化各专业系统在施工时的先后顺序，提高了施工效率，降低工程成本，有效降低返工率，使工期能按处理受控状态。

3.3.3 严控项目质量

严控项目质量，为工程项目获得收益和口碑的重要保障，其贯彻在决策阶段，项目招投标，施工阶段，以及验收等诸多环节中。在决策过程中，通常是针对工程项目的总体质量，进行科学定位，并对项目质量提出明确要求。在招投标过程中，还应充分贯彻相关要求，审查投标企业资质的同时其关键点在于，审核施工企业及项目管理人员是否具备体育文化类商业综合体的经验与经历，是否在过往的类似项目施工中产生过质量方面的问题。在施工过程中，因体育文化类综合体的构件组成及工艺要求的特殊性，针对性的进行工艺样板引路为保证质量。为更好的保障商业综合体工程项目的质量，还应组建生产队伍，以材料清理，组织管理，施工协调等诸多层面为切入点，保障商业综合体工程项目建设的有效开展[2]。保障施工材料质量，也为保障工程建设质量的一项重要有效措施，所以对于施工材料来说，在进入现场前应先由甲方、监理和施工方进行监督，按要求进行检测，合格后方能够流入至施工现场使用。

4 结语

综上所述，务必要实施科学的项目管理工作，这不但利于提升体育文化商业综合体工程所带来的经济效益，也利于为综合效益的提升铺垫扎实基础，使工程项目自身所具备的相应效益，如社会效益，投资效益及环境效益等诸多方面，均能够获得最大化效益，最终彰显出体育文化商业综合体工程对于社会发展的重要价值，进而推动整个行业的快速发展。

参考文献：

[1]张小东，韩昊英，舒贤帆.基于热力图数据的杭州商业综合体活力影响因素分析[J/OL].地球信息科学学报，2019（11）：1-10[2019-12-31].ml.

[2]卢泽龙.论城市商业综合体工程管理的关键性[J].建设科技，2014（05）：84-85.