现代商业地产投资风险和决策研究

刘海波

摘要：伴随着现代社会的不断发展，房地产市场也被细化为住宅地产和商业地产两个不同范畴。国家对于住宅地产的管理较为严格，现代企业也纷纷将重心投入到商业地产范围，对于投资风险和决策工作的相关内容研究也具有重要的现实意义。基于此，本文首先论述商业地产投资面临的主要风险，然后探索商业地产投资风险规避与决策方案。

关键词：商业地产;投资风险;决策

现代社会的商业地产投资是一项高风险但高回报的项目，但商业地产需要较强的综合性与技术性要求。住宅地产项目在房屋正式出售后，开发商可以通过交易获取价值;但对于商业地产而言其回收期比较长，随着时间的推移，也会产生诸多不确定性条件。尤其是商业地产周围的交通状况和经济环境变化都会引起最终收益边缘化。所以商业地产面临亏损或调整的可能性较高，风险管理的作用更加突出。

1 商业地产投资面临的主要风险

1.1 宏观风险

宏观风险主要基于城市规划或政策调控过程中产生的风险。例如近年来国家出台的相关政策，对房地产行业造成了巨大的影响。房地产行业本身需要大量的资金支持，对银行的依赖性较高，通常通过银行获取融资，所以受到政策变化的影响幅度较大。我国的宏观经济政策具有全局性特征，一旦某项政策出台后，投资工作和项目建设都会受到不同程度的影响，不仅从时间成本上带来压力，也给经济成本带来了新的挑战。特别是对于上海、广州等国际都市而言，某些商业地产的运营周期较长，在时间周期内的任何规划都有可能导致项目的成本流失。

1.2 微观风险

微观风险体现在行业竞争、市场动态变化等方面。现代房地产产业市场需求量趋于饱和趋势，所以房地产市场面临的行业竞争更加激烈。一旦某些投资方在住宅类地产上的发展受到阻碍，便更愿意将目光锁定在商业地产，加剧了商业地产领域的竞争激烈程度。但商业地产开发对资金和企业资质要求较高，尤其对是资金运营水平和商业运作方式的考验非常明显。此外市场供求情况、消费者倾向等因素也会带来不利影响。现代社会商业性质的地区面积不断扩大，投资方需要具备更大的竞争优势，才能在行业中占据有利地位。任何行业永远是保持优胜劣汰的局面，如果不能处于行业高端，必然面临破产风险。

1.3 非系统风险

非系统风险指的是商业地产投资风险过程中的经营管理问题和财务问题，这些问题一般是由于投资者自身因素所导致。例如经营管理不当导致决策失误，往往会让实际收益低于预期收益，甚至出现亏损现象。不同的判断标准和不同的经营技巧都会导致财务管理模式的转变。现代商业地产开发建设中，需要根据企业自身的情况综合分析财务风险，减少资金缺口。尽管在一定范围内，企业所获取的收益与既定收益期望目标之间存在偏差，让很多企业处于负债经营状态下。从项目投资的角度而言，管理工作需要考虑财务风险所对应的政策变化和成本变化，明确开发项目过程可能出现的风险，减少决策问题的产生。

2 商业地产投资风险规避与决策方案

2.1 准确把握政策变化趋势

投资者需要在面临风险时寻找有效的应对方法，明确经济发展的客观规律，起到防范风险、降低风险。密切关注国家政策变化，按照政策调整趋势，及时调整投资决策行为是规避风险的主要手段之一。一项新政策的出台到最终的贯彻执行，中途经历的时间对于投资方而言是作出决策的黄金时期。政策由点到面进行扩展的过程中，是否会受到市场因素和经济因素的影响，都需要得到正确认识。市场主体要完全接受一项政策是需要时间基础的，投资者应正确把控政策调控时的时间差，在政策制定但尚未实施的时间段内及时地作出决策，究竟是继续投资还是退出竞争保护收益。总体来看，投资决策工作需要将风险概率降到最低，同时最大化赢得利润。

2.2 行业风险识别

投资方不仅要关注市场政策的变化，也需要关注业态和行业趋势。商业地产从投入到运营再到最终成熟伴随着稳定的生命周期。具体来看，项目成长阶段时，由于刚刚推向市场，投资者会获得较为丰厚的商业利益。但商品趋于成熟的阶段时，同类商品数量增加到一定规模后，市场普及率与消费倾向的变化会影响消费者对商品的认知度，这一阶段的收益将面临下降趋势。经营方要充分吸收并理解商品产权相关的知识内容，合理地确定供销环节开展方式与开展时机，做出正确决策并规避风险。

2.3 因地制宜的商业模式

商业房地产从本质上看仍然是商品的销售过程，是满足个体需求而出现的商品交易。投资方在进行决策前要对周围情况进行调研，包括地理信息，人口统计和交通便利程度调查等。一般情况下的信息普查，能够提供社会生活中的关键信息参数，从而预算市场潜力，确定市场发展战略中是否会受到变量的影响。商业企业的发展必须要适应社会人群，即商业辐射范围内的消费者要通过商业项目获得服务。综合而言，在确定消费者类型、区位信息、市场定位后应展开信息研究，确定区域内的消费结构和市场发展潜力，最终进行经营选址和消费需求的评估，作出合理的成本和收益分析。另外，很多数据信息都要不断地进行动态化更新，以此为基础加强管理运营，建立业态发展模式让投资者获得应有的回报。

3 结语

商业地产对城市发展的作用显而易见，城市越发达，商业地产建设运营也会更加高端。但高收益项目伴随着的结果必然是高风险的存在，我国投资方对于商业地产的价值认知已然明确，如何总结商业地产投资中的风险因素，并采取有效的应对决策方案，能够保障项目的长期受益，维持自身的可持续发展。我国城市商圈规模建设工作已见成效，因此也需要配套运营模式的支持，与城市形态的发展相辅相成，互相促进，实现精品化城市建設。

参考文献：

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