广西地级市楼宇经济高质量发展：定量评价与政策建议

文_杨凯娜 [华蓝设计（集团）有限公司工程师]

潘若琪 [华蓝设计（集团）有限公司工程师]

一、引言

楼宇经济是近年来中国城市经济发展中涌现的高级经济形态。楼宇经济以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇的形式引进各种企业，以引进税源、带动区域经济发展为目的，通过高密度集聚现代服务业与制造业商务部分实现高经济效益。楼宇经济在过去若干年间快速发展，对区域经济和城市经济发展的促进作用日益凸显，已经成为城市经济的重要组成部分，其在集约利用资源、开拓发展空间、聚集经济要素、提高业态档次、扩大经济总量等方面日益发挥出巨大作用。发展楼宇经济对广西经济发展具有积极促进作用，主要体现在：有利于广西适应新常态转变经济发展方式；有利于促进广西现代服务业发展；有利于为广西经济社会发展增添新动力；有利于促进就业、优化人才就业结构。当前，广西正处在转变发展方式、优化经济结构、培育新增长动能的关键时期，同时也迎来打造西部陆海新通道、全面对接粤港澳大湾区发展、建设中国（广西）自由贸易试验区、面向东盟的金融开放门户等重大机遇。发展楼宇经济，以楼宇经济促进产业结构优化调整，以楼宇空间聚集优化产业空间布局，有利于提高经济运行质量，为增强区域经济实力提供有力支撑。

党的十九大报告指出，“必须加快形成推动高质量发展的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核，创建和完善制度环境，推动我国经济在实现高质量发展上不断取得新进展”。在全区楼宇经济的发展上，应积极贯彻党的十九大报告精神，建立并不断完善楼宇经济评价统计体系，科学评价全区楼宇经济发展水平，把握当前全区各市楼宇经济发展态势、所处阶段、影响因素和优势短板，从而针对性地提出相应政策建议。

二、研究背景

（一）国内楼宇经济发展现状

国内楼宇经济发展历经三个重要阶段（见表1）。楼宇经济1.0时代：楼宇经济发展早期，楼宇一般作为经济发展的硬件载体，业态及功能单一，主要满足商业及企业商务办公基本场地需求；楼宇的形态保守、品质要求不高，市场竞争处于早期阶段，市场供应不充分，以单楼宇之间的空间及价格竞争为主，与产业无明显关联性。楼宇经济2.0时代：楼宇经济快速发展过程中，集合办公、零售、酒店、公寓等多业态的综合体开发，成为国内城市商业地产开发范本，并大规模铺开，从一、二线城市快速下沉至能级更低的城市，楼宇的建筑设计、外观形态、功能用途等不断提升进步；市场竞争突破空间竞争，演变为“空间+配套”的二元竞争模式；楼宇与经济的结合显著提升，各个业态逐步互补融合，产业、招商等经济活动层面日趋活跃。楼宇经济3.0时代：此阶段，楼宇经济实现上下游产业链的整合，在科技革新驱动下，楼宇已经变为一种能驱动经济增长的产业，楼宇经济的驱动因素从市场开发转向科技驱动，科技、共享、多元、绿色等趋势逐步融入楼宇经济；楼宇经济多产业的紧密融合，突破了楼宇作为经济的硬件载体的基本属性，对推动经济增长、增加财政税收、提高就业等有积极促进作用。

表1 国内楼宇经济发展阶段划分

（二）广西楼宇经济发展态势

近年来，广西各市逐渐重视发展楼宇经济，积极加快楼宇建设，加强楼宇招商工作，全区楼宇经济发展态势呈现以下特征：

第一，楼宇经济发展条件不断改善。第三产业是楼宇经济发展的内生动力，近年来全区第三产业加速发展为楼宇经济发展营造了良好发展环境。2019年第三产业增加值为10771.97亿元，增长6.2%，保持稳定增速。其中新兴服务业保持较快增长, 互联网和相关服务营业收入同比增长50.4%，软件和信息技术服务业营业收入增长23.0%。1—11月规模以上战略性新兴服务业、高技术服务业营业收入同比分别增长7.9%和8.6%。

第二，部分重点城市和城区楼宇建设加速发展。2018年全区商办楼宇成交面积近300万平方米，同比增10.5%，其中南宁市商办楼宇成交133.7万平方米，为全区第一，柳州、防城港、北海、桂林成交面积靠前，钦州、北海和桂林3市商办楼宇成交活跃，同比增速均超百分之百。

第三，楼宇经济空间布局逐步优化。区内重点城市商务楼宇开始呈现出“分布日益集中、规模日趋扩大、财政贡献率逐年提高”特征。南宁市青秀区通过服务、扶持和引导，推动辖区楼宇经济产业聚焦财税贡献，已经形成了广西楼宇经济品牌，该区域内重点楼宇的财税贡献从2014年的19.07亿元提升到2017年的31.5亿元，占财政收入比重17%。南宁市青秀区目前已有万余家企业进驻，重点楼宇商务面积约250万平方米，入驻企业5600多家，包括20余家世界500强和近50家中国500强企业的区域总部或办事机构，亿元以上税收楼宇达10栋以上。

第四，重点市、区创新管理服务机制。以南宁市青秀区为代表，青秀区楼宇经济创新工作思路、创新工作模式，从服务着手，在辖区重点楼宇内开设了24小时自助办税服务终端机，为进驻楼宇的企业提供自助办税系统服务，极大地方便了楼宇各企业税务业务的办理，提高了办税效率，大大节约了纳税人的宝贵时间。此外，桂林市积极为总部经济园引入如会计事务所、专利事务所、银行、投融资机构等专业服务机构，为企业提供“一站式”服务。可见，重点城市的楼宇经济服务机制可为广西楼宇经济发展提供示范效应。

三、楼宇经济发展评价体系

（一）楼宇经济评价体系

本文从楼宇经济效益、楼宇发展规模、楼宇发展潜力三个维度，对全区各地市楼宇经济发展水平进行科学评估。楼宇经济效益主要考察楼宇经济对地区经济的促进作用，把握效益指标是当前制定楼宇发展目标的关键依据之一。评价指标包括楼宇经济税收额、楼宇经济税收额占地区生产总值比重、楼宇经济产值额、产值额占地区生产总值比重、楼宇单位面积税收额。楼宇发展规模用于评估各地市楼宇建设发展水平，评价指标包括楼宇销售面积、楼宇销售均价、楼宇保有量、楼宇库存面积、楼宇吸纳周期。楼宇发展潜力用于评价各地未来楼宇发展的空间，商务楼宇发展与服务业、当前楼宇库存水平高度相关，服务业发展潜力通常与人口、收入水平等紧密相关，故楼宇发展潜力方面选择的指标包括地区常住人口数量、地区国内生产总值增速、人均地区国内生产总值、第三产业增加值占比、常住人口人均楼宇库存面积。

（二）楼宇经济评价数据处理

1.数据标准化

由于各指标的度量单位、数量级不同，因此需对数据进行标准化处理，本文主要用极差标准化方法，得到各指标的标准化得分：

2.综合评价法

对各评价指标权重的确定，将结合主观和客观赋权法，客观赋权方面，本文采用因子分析法和熵值法。因子分析法是用少数综合性新变量解释原变量方差的多元统计方法，本文根据各因子贡献度及因子载荷矩阵来确定各指标权重。熵值法是用于判断某个指标离散层度的数学方法，离散程度越大，对该指标的综合评价影响越大。根据各地市不同指标标准化得分及权重，最终加权得出各地市楼宇经济发展评价综合得分。数据来源：各地市数据主要来自自治区和各地市统计信息网、各地市统计年鉴、克而瑞信息集团CRIC房地产信息决策系统等。时间范围2014年至2018年。

四、全区14个地级市楼宇经济发展态势评价结果

通过构建楼宇经济发展评价体系，从楼宇经济效益、楼宇发展规模、楼宇发展潜力三个维度，对全区各市楼宇经济发展水平进行评估。由表2可以看出，南宁市楼宇经济发展综合水平遥遥领先于其他城市，综合得分排序结果：南宁市、柳州市、桂林市、玉林市、北海市在全区楼宇经济发展中排在前列。从全区楼宇经济发展态势评价结果看，当前全区楼宇经济发展存在较大差异，根据国内通行的楼宇经济发展三阶段划分，南宁处于楼宇经济发展第二阶段，柳州、桂林、北海、玉林4市处于楼宇经济发展第一阶段与第二阶段之间，其他城市楼宇经济发展则较为滞后。各市楼宇经济税收、楼宇保有量、商办楼宇销售量价、租金价格等方面差异较大。

分维度看，楼宇经济效益维度方面，南宁市、柳州市、桂林市、玉林市、贵港市排名全区前五，该维度主要考察楼宇经济对地区经济的促进作用，把握效益指标当前状况是制定楼宇发展目标的关键依据之一。楼宇发展规模方面，即各市楼宇建设发展水平方面，南宁市、柳州市、北海市、桂林市、防城港市五市全区靠前。楼宇发展潜力，即各市未来楼宇发展的空间方面，南宁市、柳州市、桂林市、玉林市、北海市排名全区靠前。

表2 全区楼宇经济发展水平评价综合得分

图1 全区各市楼宇综合水平与楼宇经济发展潜力、楼宇经济发展效应关系

五、全区楼宇经济高质量发展若干政策建议

近年来，尽管广西楼宇经济整体呈现持续、快速发展态势，部分重点城市楼宇经济发展势头较好，但仍存在较突出的问题：商办楼宇库存量仍然偏大、楼宇经济发展水平差异大、楼宇经济信息监测不足、楼宇经济发展规划和发展政策缺失、生产性服务业发展仍需提速助推楼宇经济发展、多数城市楼宇经济集聚区首位度不高、楼宇经济精准服务水平有待提升等。因此，我们建议从规划牵引、政策服务、楼宇监测、提升品质、以产兴楼、创新机制等方面，多管齐下促进全区楼宇经济发展。

（一）规划先行统筹谋划，完善楼宇服务政策

强化规划牵引作用，加快出台楼宇经济服务政策。一是强化楼宇规划牵引作用。尽早出台全区层面楼宇经济发展规划，着力打造以南宁市作为全区楼宇经济发展核心城市，以南宁、柳州、桂林、北海4市形成楼宇经济“中轴示范带”的楼宇经济发展布局。加强规划宣传和引导力度，引导各设区市楼宇经济向特色化、品质化方向发展，提升楼宇经济整体水平。二是各设区市加紧编制落实楼宇经济发展实施方案。各设区市需摸清楼宇经济发展现状，对楼宇经济发展做出合理规划布局，科学谋划楼宇经济的发展目标、发展思路、产业导向、空间布局和各楼宇功能区划分等指引，明确城市楼宇经济发展格局。三是完善楼宇经济服务政策。着力从确定楼宇经济效益奖励标准、确定购房租房补贴标准、物业管理提升、楼宇业主扶持、楼宇经营和改造扶持、特色楼宇扶持、政府服务提升等方面建立完善楼宇经济服务政策。提升政府在楼宇经济发展中的服务水平，包括服务角色、服务模式、服务手段，为楼宇企业、物业、业主提供便捷、个性化服务。充分发挥各设区市各职能部门、城区服务楼宇的基础作用，激发主动作为、服务楼宇经济发展的积极性。

强化规划牵引作用，加快出台楼宇经济服务政策

以全区楼宇经济评价统计指标体系为切入点，推动建立面向新经济形态的监测和统计模式

（二）完善楼宇统计体系，加强楼宇经济监测

当前，以“数字经济、智能经济、绿色经济、创意经济、流量经济、共享经济、楼宇经济”为代表的新经济形态快速发展。以全区楼宇经济评价统计指标体系为切入点，推动建立面向新经济形态的监测和统计模式。统筹考虑新经济形态的发展特点，联合统计、工业与信息化、发展改革、税务、住房城乡建设等职能部门，加紧研究全区楼宇经济评价统计指标体系，构建“自治区—市—县”楼宇经济统计网络，推动建立新经济形态监测和统计模式，形成楼宇经济政务、企业数据交换机制，形成楼宇经济数据共享机制，为其他新经济模式统计提供可复制的经验。全面采集全区各设区市楼宇基础数据，含楼宇基础数据指标、入驻企业基础数据指标、楼宇环境基础数据指标；楼宇经济基础数据，含楼宇总量指标、楼宇结构指标；楼宇经济效益特征数据，含楼宇税收、企业收入、吸纳从业人数、平均租金、平均空置率；楼宇经济行业划分标准等。从楼宇经济效益、楼宇发展规模、楼宇发展潜力等维度，对全区各设区市、重点城区楼宇经济发展水平进行科学评估，定期更新追踪全区楼宇经济发展变化。

（三）优化增量盘活存量，加快提升楼宇品质

全区商办楼宇库存量仍然较大，根据克而瑞房地产市场顾问系统数据显示，全区商办楼宇库存面积消化周期近60个月，没有新增供应情况下，需要近5年时间才能被市场吸纳完毕。因此，首先应严格筛选优化增量：对商办楼宇库存量较大的城市，控制新建商业、办公楼宇项目数量，楼宇项目须符合城市产业发展导向，引导项目建设用地转型使用，用于国家支持的战略性新兴产业、文旅康养产业、文化教育产业、体育产业、众创空间等项目用途开发。优先审批符合产业导向、绑定产业战略合作伙伴的楼宇开发项目，限制以产业开发名义进行房地产开发的行为。其次，要摸清家底盘活存量：在全面排摸存量楼宇资源的基础上，对各楼宇基础信息进行系统梳理。定期向社会公布存量楼宇招租政策、产业导向、准入要求和招商信息。支持老旧楼宇升级改造，对功能落后的楼宇实施硬件设施进行改造，提高楼宇数字化水平，打造一批优质专业楼宇。第三，提升存量楼宇品质。根据城市能级，因地制宜制订出台相应的“楼宇经济功能标准体系”，打造一批功能性楼宇、特色楼宇、品质商务楼宇。此外，还应优化楼宇配套提升周边环境：对楼宇内部硬件设施和外部形象实施改造提升，提升楼宇智能化、信息化水平，加快楼宇周边公共交通、停车场等公建设施的建设，打通楼宇间、载体平台间动态交通，加速楼宇人流、物流、信息流。

（四）突出特色发展，培育特色楼宇经济聚集区

生产性服务业和工业制造业商务部分是楼宇经济发展的内生动力，应紧紧围绕各市两业重点产业布局发展具有各市特色的楼宇经济。首先，应强化楼宇经济发展中的产业引导作用。各市坚持“以产兴楼”，打造楼宇经济聚集区，围绕全区产业规划、当地产业导向和特色产业，编制产业和企业图谱，梳理本地产业、创建各产业国内重点企业名录库，按规模、影响力、发展潜力圈定目标，分类列出龙头企业、实力企业、潜力企业，通过分析企业业务范围、发展历程，对照已落户本地的同类企业名单，查缺补漏、挖掘出一批发展势头良好、潜在落户可能性大的企业名单，主动出击上门招商，做好地方主导产业和特色产业。立足楼宇空间布局和业态分布现状，明确全市各区域范围内楼宇的功能、业态定位，各设区市加快编制楼宇经济发展规划，明确楼宇经济总体格局、业态布局、楼宇空间布局，促进空间资源优化整合，形成若干专业楼宇经济发展圈（带）。各市选取楼宇经济发展最发达的城区，着力优化楼宇经济产业布局、空间布局、服务机制、发展环境、品牌打造等，做强楼宇资源首位度，形成楼宇经济示范效应。楼宇经济示范区重点加强特色产业植入、重点特色楼宇培育、楼宇内优质企业服务、楼宇示范区公共服务等工作。

提高楼宇数字化水平，打造一批优质专业楼宇

生产性服务业和工业制造业商务部分是楼宇经济发展的内生动力，应紧紧围绕各市两业重点产业布局发展具有各市特色的楼宇经济

大力引进众创机构，聚集创新创业人才、资金、信息等要素，引导和扶持有条件的楼宇向众创空间转变，孵化培育一批初创型、科技型企业，形成楼宇孵化生态链

（五）创新楼宇管理机制，激发创新转型活力

首先，加强楼宇经济组织领导保障。建议各市各相关部门组成的“楼宇经济发展联席会议”，联席会议总召集人由分管常务副市长担任，成员单位包括发展改革委、大数据发展、投资促进、商务、自然资源、住房城乡建设、财政、统计、税务、各城区政府、开发区管委会。联席会议负责全市楼宇经济发展有关工作的组织协调和监督指导，研究、协调和解决楼宇经济发展过程中的重大问题。其次，推动楼宇孵化创新和融资创新。大力引进众创机构，聚集创新创业人才、资金、信息等要素，引导和扶持有条件的楼宇向众创空间转变，孵化培育一批初创型、科技型企业，形成楼宇孵化生态链。为发展潜力大的创新创业项目提供创业资金、指导、咨询等一系列服务，提高企业成活率与成功率，充分发挥优秀企业与人才在各领域内的创业示范带头作用。拓展传统以银行贷款和非标融资为主的融资方式，对符合各设区市产业发展定位、属于创新业态、重点发展的特色楼宇，处于新建、在建、更新和运营阶段，探索引入商务楼宇资产证券化和REITs，优化资本结构、保障项目资金安全、降低资金成本。再次，搭建专业服务平台。自治区层面组建“广西壮族自治区楼宇经济发展促进协会”，以房地产开发企业、重要商务楼宇业主、商业运营企业、物业管理企业、地产咨询代理企业等专业服务机构为促进会主要会员，立足于广西楼宇经济发展目标，提供全方位的专业服务。