人口老龄化、房价与住房空置率的影响研究

周建军 马雪晴 贾丽娜

[摘 要]利用2007-2018年30个省级行政区（除西藏外）的面板数据，在分析人口老龄化、房价以及住房空置率三者传导机制的基础上，实证研究人口老龄化和房价对住房空置率的影响。结果表明：在全国层面上，人口老龄化和房价均对住房空置率有正向影响;在区域层面上，中部地区人口老龄化对住房空置率的影响最大，各区域房价对住房空置率的影响均为正向影响;中介效应表明，房价确实是人口老龄化影响住房空置率的中间桥梁。

[关键词]人口老龄化;房价;住房空置率;中介效应

Abstract：At present， China is facing an accelerated phase of population aging， which has a series of problems in the housing market by affecting the age structure of the population. Based on the panel data of 30 provincial-level administrative regions （excluding Tibet） from 2007 to 2018， this paper empirically studies the aging of the population and the housing vacancy rate based on an analysis of the three mechanisms of population aging， housing prices and housing vacancy rate. The results show that at the national level， population aging and housing prices have a positive impact on housing vacancy rate; at the regional level， population aging in the central region has the greatest impact on housing vacancy rate， and the impact of housing prices on housing vacancy rate is positive in all regions; the mediation effect indicates that house prices are indeed the middle bridge between the aging of the population and the housing vacancy rate.

Key words： Population ageing; Housing prices; Housing vacancy rate; Mediating effect

一 引 言

房地產是我国经济的支柱产业，而住房问题又是当前社会各界最为关注的民生问题之一，城镇化进程的加速，使得人口因素对地区房地产的影响越来越大。我国老龄化进程的加速使我国经济面临十分严峻的挑战，老年人口的数量和速度双重增长。科学经济的发展给人们带来了生活质量的提升，与此同时伴随着医疗卫生条件的改善，人口死亡率也在降低，而今晚婚晚育、丁克家庭已经成为年轻人追随的一股“潮流”，许多家庭即使结婚也会因为经济压力只生一胎，人口出生率较以往降低很多，在出生率降低和死亡率降低的双重压力下，老龄化程度显著提高。政府从2013年开始采取“单独二孩”政策来应对老龄化带来的各种问题，政策效果不及预期，于是在2016年，为应对人口结构改变带来的问题，政府及相关部门开始实行“全面二孩”政策，鼓励大家生二孩，曾有专家预测，在“全面二孩”政策实施后可能会出现“婴儿潮”现象，建议做好抑制人口增长过快的准备，但是从2018年人口生育报告可以看到，2018年的新生儿数量仅为1523万，比2017年减少200万，下降13%以上，人口自然增长率首次出现大幅度的负增长，总生育率降至1.5以下，“全面二孩”政策同样不及预期，生育率下降速度前所未有，进一步增加了人口老龄化的速度。从整理的数据来看，2016年末，我国老年抚养比达到15%，老年人口数量每年增加1000多万，而且增速逐年递增。部分享受到住房红利的年轻人也已经逐步迈入了老年人的行列，人口红利的窗口逐渐关闭，人口老龄化趋势逐渐凸显。这种情况不单单改变了人口年龄结构，更重要的是对宏观经济发展造成阻碍。王云多研究发现人口老龄化程度越大，人口增长率越低，养老金占GDP比重越高，教育占GDP比重越低。[1]张士运等则通过研究北京市人口老龄化对经济的影响得出，随着人口老龄化的逐渐加深，我国GDP增速呈逐年下降的趋势。[2]我国经济受到影响，进而会对我国房地产业的健康稳定发展造成不可估量的伤害。樊艳华等曾预测未来一百年我国始终是一个老年型国家。[3]由此看来，老龄化社会已经是我国不可逆转的长期社会基本形态，对我国的住房空置率到底会产生什么样的影响，值得进行深入探讨。

张明斗和肖航发现当前我国城市经济发展规模不断扩大，但发展效率却明显偏低，而且区域差异显著。[4]从我们已有数据统计显示，中国的住房空置率从住房改革后一直以来就处在高居不下的状态，自从实行了“去库存”政策，经济基础较好的地区房价再次急速上涨，使得居民的购房需求进一步增加，但是“去库存”政策仅仅对东部地区等一线城市效果明显，而像西部这样的经济薄弱地区政策效果不明显，去库存压力依然重大。从上述分析可以看出我国各地区经济发展水平的不同造成了政策实施效果的不同，同时也说明我国房地产市场的住房空置率明显存在着区域异质性，对其进行区域异质性分析尤为重要。众所周知，2008年的金融危机对我国的房地产经济冲击很大，但通过我国政府实施积极的应对措施后，经济由冷向暖逐渐转变，房地产投资市场再一次陷入火热状态，住房供给和住房需求再次失衡，供给远大于需求，市场上的空置住房随之也越来越多，可见住房空置的问题比较严重，也亟待解决。另一个被关注的热点问题就是房价，“买房难”是困扰人民大众近十几年的问题。房地产经济的急速发展，全国各地尤其是像北京、上海等一线主流城市的房价也一路飙升，不断吞噬着大众的消费能力。各地房价的疯涨不仅对人民大众的经济造成负担，同时潜移默化地影响了其他行业健康稳定发展，造成行业性挤压，从而影响我国整个经济环境的健康稳定。周建军等认为房价上涨和收入差距水平的提升均会造成消费差距的进一步扩大。[5]房价从2008年的金融危机后就一直屡涨不跌，每年增速保持在8%左右，可见房价上涨依然是我国在宏观调控方面须认真对待的问题。此外，各地区居民对房价的敏感程度也不一样，房价越高，在现实考虑中住房空置率应该更高，但是在经济发展水平不同的各区域会有同样的促进效应吗？这值得思考和验证。

二 文献综述

已有一些学者对人口老龄化、房价和住房需求之间的关系进行了较多研究，但直接研究人口老龄化和住房空置率之间关系的文献很少。国外对人口老龄化和房价以及住房需求之间的关系研究比国内要早，主要是基于人口变量角度直接和间接地对住房需求产生影响。一是人口老龄化直接影响住房需求，Mankiw和Weil曾建立家庭住房需求模型，首次较为系统地研究人口变化对未来住房市场的影响，他们认为“婴儿潮”能对人口结构产生影响，进而对住房需求产生影响。[6]Ermisch在前述研究的基础上通过对人口结构和住房需求两者的关系进行实证分析，发现人口老龄化和住房需求之间呈显著的负相关关系。[7]这一研究结论得到了Holly、Jones和McFadden的证实[8-9]，之后便引起了大量关于人口年龄结构与住房市场的研究。Lindh和Malmberg研究发现年轻人比例越大，住宅建设率越高，人口老龄化对住房建设有反向作用，即人口老龄化程度越高，市场上的住房供给就越少。[10]但Lim和Lee在研究韩国住房市场时，却得到人口老龄化对住房市场具有正向影响的结论，与前述研究结论相反。[11]二是人口老龄化间接影响住房需求。Bakshi和Chen运用二战后的数据证实人口平均年龄的增大会导致房地产价格下降，进一步降低住房需求。[12]随后Martin同样得出人口年龄结构的变化会引起房价的变动，从而影响到住房需求。[13]除了房地产价格会引起住房需求的改变外，Malmberg提出在不同年龄段劳动生产率的不同，导致住房供给失衡，人口年龄结构可通过收入、税收等多种渠道间接影响住房需求。[14]Hiller和Lerbs通过对德国进行人口老龄化与房价关系的研究，发现两者是呈负相关关系的。[15]但是不同国家人口结构、社会风俗、经济发展程度等，包括人口老龄化发展水平都不一样，相对于欧洲国家来说，我国进入老龄化社会要慢很多，人口老龄化对住房市场所带来的效应与国外也不一定相似。

目前国内学术界就人口老龄化对住房需求的影响进行研究的并不多， 且多与西方研究范式相近，但是中国特有的国情特别是家庭小型化趋势所带来的各种问题，使得人口老龄化对住房需求的负向冲击不能得到有力的佐证，同时国内关于人口结构与住房需求的研究相比国外起步较晚，对人口老龄化与住房问题主要是从定性和定量的角度出发研究两者的关系。一是人口年龄结构对住房需求的定性分析。顾鉴塘作为研究两者关系的第一人，曾提出人口年龄构成的变动会影响到市场需求，市场需求是包括住房需求的。[16]至于人口老龄化对住房市场需求影响的变化方向到底如何，悲观派代表哈继铭和茅于轼认为，人口老龄化将使城镇住房需求大幅减少，中国很可能因此而出现住房大量过剩的局面;[17-18]与之不同，乐观派代表杨红旭、陈彦斌和陈小亮则认为，人口老龄化是每个国家不可避免都会经历的阶段，中国也不例外，虽然中国老龄化程度越来越严重，但是城镇化进程的加速，使得适龄刚需购房人群数量不会短时间下降，[19-20]刘颜和周建军认为尽管中国的住房拥有率较高，但面对日益高涨的房地产价格，城镇居民家庭依然会减少其他形式的消费，继续积累住房财富，以应对未来住房市场的不确定性，[21]也就是说对于城镇住房需求不会在短时间内因为人口老龄化的加重而下降。二是人口年龄结构对住房需求的定量研究。谢琛和袁建华运用实证研究发现不同年龄段的人对住房需求是不一样的。[22]李祥和高波通过运用宏观数据并将人口年龄结构分为五组分别进行研究，发现15-29岁和50-60岁这两个年龄组的人群对住房有较高的需求，其余年龄段的人群对住房需求较小。[23]陈斌开等则利用微观数据进行研究，结果显示：人口年龄结构和住房需求两者确实有显著的相关关系，基于住房刚性需求，20岁以上的年轻人住房需求较大，到50岁以后，住房需求较小。[24]李超等运用地理加权回归模型研究发现人口抚养比的增加会降低住房需求。[25]杨华磊等则指出，中长期中国人口结构的改变会导致房价呈现“倒U型”特征。[26]随后丁洋和郑江淮运用宏观数据实证研究得出：人口老龄化在开始阶段会增加住房需求，但到了一定程度，人口老龄化将会降低住房需求。[27]而况伟大、王湘君和葛玉好采用迭代理论模型研究发现，老龄化对房价有负向影响，但对住房需求有何影响并未具体说明。[28]

综上，前述的研究均未直接研究人口老齡化对住房空置率的影响，而且也没有将房价纳入其中进行三者相关性的研究。因此，本文在前面的研究基础上，考虑到不同的省份经济发展差异较大，按照经济发展水平将我国分成东部、中部、西部三大区域，进行区域差异性研究以及对房价在其中所起到的中介效应进行验证和测算。

三 传导机制

人口老龄化对住房空置率的影响主要通过两种渠道发挥作用：一是通过住房需求和住房供给渠道直接地作用于房价，然后房价再进一步影响住房空置率;二是通过宏观政策渠道直接地影响住房空置率。

首先，人口老龄化通过影响住房需求导致房价变动，进一步影响住房空置率。在我国，处于人口老龄化的不同阶段，其对住房需求的影响方向是不一致的。在人口老龄化的初期，这部分老年人由于住房制度改革获得房改红利，因此积累了大量的财富，并为其子女的婚姻需求购置房屋，增加了住房需求，导致房价上升，住房空置率发生变动，但我们现在并不能得出房价越高导致住房空置率就越高的结论，这需在后面进行事实验证。在人口老龄化的中期，随着房价的进一步上涨，这部分老年人帮助子女购房的需求逐渐减弱，所积累的财富在此阶段快要消耗殆尽，人口老龄化对房价的促进作用开始减弱，房价上涨速度减慢，同样住房空置率出现变动。在人口老龄化的末期，这部分享受到房改红利的老年人逐渐离世，部分老年人所遗留下来的房屋归子女所有，其带来的住房效应是降低了住房需求，房价开始随着老龄化的加重产生了负向的影响，进一步导致住房空置率发生变动。

其次，人口老龄化通过影响住房供给导致房价变动进而影响住房空置率。这主要从供给结构和供给能力两方面考虑。住房改革之后，房地产市场发展迅速，有些人购房出于改善性需求的同时还会受到对未来房价预期的影响，作为投资性需求进一步购置多套住房。而现在，拥有多套住房的这些人逐步迈入老龄人行列，多套住房不断空置出来，供给结构发生变化，增加了城市房源的空置规模。此外，随着高科技水平的发展，房屋建造周期以及难度都较之前大有好转，房地产行业前景大好，使得房地产商会进一步增加住房供给，导致新增住房供给能力发生变化，更多房屋建造出来，当住房供给远大于住房需求的时候，房价就会下降，进而影响住房空置率。

3. 其余解释变量：本文用房地产开发企业土地购置费（LA）来衡量房地产市场资本费用的使用情况，因为住房价格就是指居住的房屋和房屋所占用的地价之和，计算方式为：住房价格=占用土地价格+建筑物价格，所以房地产开发企业土地购置费也成为需要被考虑的一个重要因素，住房销售面积（HS）衡量住房市场交易量对住房空置率的影响，房地产贷款金额（RL）衡量信贷政策对住房空置率的影响，描述各地区房地产市场的资本可得性。

（三）单位根及协整检验

1. 单位根检验

为避免出现伪回归或回归系数有偏等情况从而影响后续实证研究的真实性，所以在进行回归之前，要对本文所使用的面板数据进行单位根检验和协整检验。对于平衡数据，我们采用LLC和IPS单位根检验。首先对序列的水平值进行单位根检验，如表2所示。观察发现，所有的变量都通过了LLC检验，而HV和lnRL两个变量没有通过IPS检验，故对序列进行一阶差分后再次进行IPS检验，结果如表3所示，认为所有的变量都在1%的显著性水平上通过了平稳性检验，均为一阶单整，符合协整检验的条件。

2. 面板协整检验

本文采用Kao检验和Pedroni检验进行协整检验，检验结果如表4所示，Kao检验和Pedroni检验的原假设均为所有的变量都不存在协整关系，从检验结果可以看到，所有的变量之间存在协整关系，具有长期均衡关系，可以进行下述的面板回归。

六 实证结果与分析

（一）人口老龄化、房价对住房空置率的关系检验

本文运用stata15.0进行分析，基于以上数据的单位根检验以及面板协整检验，可知各变量都平稳，可以进行下述的回归。首先采用混合效应模型进行回归，回归结果为大部分解释变量不显著，故采用固定效应模型和随机效应模型进行分析，经Hausman检验，P值为0.00，所以总体回归结果以固定效应模型为准。为了消除内生性，我们采用差分GMM进行估计来消除估计偏差，以使估计结果更有效。如表5所示，从回归（5.1）和回归（5.3）可知，人口老龄化均促进了我国住房空置率的加深，且从回归（5.3）可知，滞后一期的住房空置率的系数为0.7073，且在1%的显著性水平上通过了检验，说明下一期的住房空置率会在很大程度上受到上一期住房空置率的影响，因此只从现期出发控制住房空置率的不断上升有很大难度。在固定效应下，人口老龄化每上升1个百分点，住房空置率就上升1.0045个百分点，且在1%的显著性水平上显著，说明人口老龄化在现阶段对住房空置率有明显的正向影响。在差分GMM1估计下，人口老龄化每上升1个百分点，住房空置率上升0.46个百分点，对住房空置率的影响作用也为正向，差分GMM1估计的sargan检验p值不显著，表明不能拒绝工具变量均有效的假设。再从回归（5.2）和回歸（5.4）可以看到，在固定效应下，房价对住房空置率的影响显著为正，房价上升1个百分点，住房空置率就上升7.64个百分点，说明房价对住房空置率的影响有促进作用，但从差分GMM2回归结果看，房价对住房空置率有正向影响，但是不显著，很可能是因为受地区经济发展水平的影响，因此需要进行后续区域差异性分析来进一步说明问题。

（二）区域差异性检验

为了检验各区域人口老龄化和房价对住房空置率影响的差异性，我们根据已有研究按照传统的地理分区域方法将我国分为东部、中部和西部三大区域进行区域差异性研究。具体的省份划分如表6所示：

从表7的（7.1）、（7.2）和（7.3）可知，东部地区和中部地区的人口老龄化对住房空置率有显著的正向影响，人口老龄化每上升1个百分点，东部地区住房空置率上升0.80个百分点，中部地区住房空置率上升1.60个百分点，西部地区的人口老龄化对住房空置率的影响为正向但不显著，中部地区对住房空置率的影响作用最大。可能的原因有：从住房空置的数据可以看出，中部地区的平均住房空置率总体要高于东部，虽然东部地区的人口老龄化比较严重，但是因为东部地区适龄人群刚性需求以及投资性需求要比中部地区高，而且去库存化周期比较短，无库存压力，所以综合来看东部地区人口老龄化对住房空置率的影响要低于中部地区。此外，房地产开发企业土地购置费影响住房空置率的显著性呈东中西部逐渐降低的态势，这说明东部地区经济基础较好，大量的房地产投资聚集在东部地区，对住房空置率呈现正向的影响。东部地区住房销售面积对住房空置率的影响为显著负向影响，住房销售面积每上升1个百分点，将使住房空置率下降5.73个百分点，很显然，住房销售面积上升，说明住房销售套数增加，增量住房市场上的空置率自然下降。房地产贷款金额对住房空置率的影响在东部、中部以及西部地区均呈显著性正向影响，房地产贷款每上升1个百分点，东部地区的住房空置率就上升6.8个百分点，中部地区的住房空置率上升8.68个百分点，西部地区的住房空置率上升5.77个百分点。

从表7 的（7.4）、（7.5）和（7.6）可知，中部地区和西部地区的房价影响住房空置率的显著性呈现下降态势，并且房价对住房空置率的影响作用显著为正，符合大众对高房价做出的反应，且中部地区房价对住房空置率的影响程度大于西部地区房价对住房空置率的影响程度。东部地区房价对住房空置率的影响不显著，且呈正向影响，可能是因为东部地区经济较发达，此地区的居民对房价的反应程度不像西部地区那样敏感，并且大众都存在这样一种预期，房价越高买的人越多，而且知道房价不可能一直降低，在不远的将来房价还会上升，于是就陷入了一种越买越涨、越涨越买的怪圈，投资性浪潮在东部城市如火如荼地开展，但是又因为房屋的建造周期较长，很可能导致房价上涨加快了房屋的销售数量，供给暂时小于需求。这也证明了前述所说的房价越高的地方住房空置率不一定越高的假说。

（三）人口老龄化、房价对住房空置率影响的中介效应检验

从前述传导机制分析人口老龄化可能通过影响住房需求和供给作用于房价，房价进一步影响到住房空置率。为了验证人口老龄化是否通过房价间接地影响到住房空置率以及这种促进作用有多少是通过房价实现的，我们进行下述的中介效应分析。

首先检验人口老龄化对住房空置率的影响是否显著，如显著，则进行下一步，继续检验人口老龄化对房价的影响是否显著，如显著，进行最后一步，将人口老龄化和房价均纳入模型进行检验，看最后一步人口老龄化对住房空置率的影响系数是否比第一步检验的系数要小，如果是，则说明房价承担了人口老龄化对住房空置率影响的中间桥梁角色。从表8的（8.2）可知，人口老龄化对住房空置率的影响显著为正;再从（8.1）的回归结果得知人口老龄化对房价有显著的促进作用，最后从（8.3）的回归结果看到，加入了房价之后，人口老龄化和房价对住房空置率的影响系数均显著，且人口老龄化对住房空置率的促进作用比回归结果（8.2）要弱，即0.7253<1.0045，说明人口老龄化在影响住房空置率当中房价充当了部分中介作用，印证了我们前述提到的传导机理，一是人口老龄化直接影响住房空置率，二是人口老龄化通过房价这座中间桥梁间接地影响住房空置率。

为了精确测算出人口老龄化影响住房空置率有多少是通过房价实现的，我们通过借鉴国外学者Mackinnon et al[30]和国内学者温忠麟等[31]对中介效应的具体测算公式W=α1β2/（α1β2+β1）进行计算，其中α1表示人口老龄化对房价的回归系数，β2表示房价对住房空置率的回归系数，β1表示加入房价之后人口老龄化对住房空置率的回归系数。经计算，其值为W=0.277940，即人口老龄化对住房空置率的影响有27.79%是由房价实现的。

七 结论与政策建议

本文通过对人口老龄化、房价以及住房空置率三者之間的传导机制进行深入分析后，进行实证研究进一步探讨在全国层面以及区域层面上人口老龄化和房价对住房空置率的影响，并对房价在其中充当的中介效应进行检验和测算，得出如下结论：

从全国层面分析来看，人口老龄化和房价对住房空置率均有显著的促进作用，固定效应回归结果以及差分GMM回归结果得出类似结论，其余解释变量对住房空置率的影响也符合预期。在回归方程中加入住房空置率的滞后一期后，发现住房空置率会受到前一期住房空置率的影响。

从区域回归结果看到，人口老龄化对空置率的影响具有明显的区域异质性，其中中部地区前者对后者的影响最大，西部地区次之，东部地区最小;房价对住房空置率的影响显著性呈现中西部递减的态势，东部地区房价对住房空置率的影响不显著，主要原因是东部地区居民预期未来房价不会一直下降，并在不远的将来房价可能还会上涨，因此购房需求屡涨不跌，但高房价同时会刺激房地产商进一步开发建设房屋，因此综合来看，房价的上涨会加快住房空置率的上升。

从中介效应检验结果看到，人口老龄化可以直接影响到住房空置率。此外，人口老龄化还通过影响房价间接地影响到住房空置率，房价充当了人口老龄化对住房空置率影响的中间传导机制，并且通过测算得出这种中介效应约为27.79%。

基于以上分析可以得到如下的政策建议：

1. 房地产业的宏观调控体系需进一步完善。目前政府出台的政策大多是抑制房地产的需求，比如提高房贷首付比率以及银行的贷款利率，这在一定程度上也降低了居民的住房改善性需求。首先，面对居民的投机性需求，政府应该制定像房产税以及房屋需要居住一定时限后方可出售等政策，同时按照购房套数增加投机性购房者的贷款利率，有利于抑制市场上的炒房者风气，降低实际购房需求。其次，政府应调整住房供给结构，住房空置大量出现的一个重要原因就是市场上住房供给远大于需求。因此，政府应该适时对房地产开发商实行空置税政策，提高开发商资质，重新对房地产投资环境进行清理，进一步细化对房地产商的开发要求，增加其开发成本，同时要根据区域的异质性制定相应的建造户型要求，比如，在人口老龄化较严重的东部地区，应该减少高档型、大户型的住房供给，增加经济适用房的供给，照顾到低收入群体包括老年人口的住房需求。

2. 趁机发展夕阳产业。首先，老龄化是每个国家不可避免都会经历的阶段，面对这样的一个时期，政府应该制定相关政策鼓励民间资本流向老龄化产业，比如专门为老年人服务的健身机构以及老年大学等。在供给侧结构性改革的推动下，积极培育和研发老年产品市场，多为老年人提供一些服务的机构和场所。其次，可以充分利用老年人口资源，比如：给一些有意愿再次回到工作岗位的老年人机会，再次发挥其效用，减速人口红利带来的经济效率缺失。最后，面对人口老龄化的区域差异性，应加快劳动力资源流动，在教育、医疗、卫生和就业方面的资源供给能尽量维持平衡。面对老龄化，需要的不仅是预防其带来的不利影响，更重要的是将挑战变成一次经济发展的机遇，应多在老年经济上做文章，寻找新的经济突破点，缓减人口老龄化带来的各种问题。

3. 改善老年住房的供给结构。老年人对于住房的各方面需求有其独特性，比如房屋面积小、带扶手、保健功能、周边医疗配套设施齐全等。而目前我国住宅的结构特点很少考虑到老年人的需求，大多偏向年轻化住宅结构，存在一定的供求错位，因此，在政策方面应该鼓励开发商增加老年住宅的供给，努力达到住房供给的效用最大化。针对人口老龄化带来的住房空置率的差异性，政府应该鼓励社会财富资源的转移，尽快实现西部地区经济崛起的目标，对东部地区的房地产开发商实行更加严格的建设政策，尽量调节东部、中部和西部之间经济的平稳性，这样既有效地解决了人口老龄化带来的住房问题，又平衡了全国各地区的经济发展。

4. 继续维持房价的稳定。前已述及高房价以及房价的疯涨会给人民生活带来巨大的经济压力，尤其像北京等一线城市为代表的高房价。随着城镇化的发展，越来越多的年轻人涌入大城市打拼，房价的增长速度远远超过了工资的增长速度，房价越高，大众对房地产的投资越火热。因此政府应制定相应的措施维持房价的稳定，比如房产税、空置税、限购、限价、限售等政策。此外，从中介效应分析中明显看出，房价对住房空置率起到了27.79%的中介效应，可见有力维持房价的稳定对住房空置率的下降有明显的促进作用。

[参 考 文 献]

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