关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨

宫晓伟

摘要：随着城镇化步伐的逐渐加快，房地产拆迁工作成为了社会关注极高的问题。其中最值得关注的便是拆迁补偿费用的问题，房地产企业拆迁补偿款的核算制度与税法有关规定有所不同。而且在实际工作中，市场经济的发展和法律制度的健全，将使房地产公司拆迁补偿的核算日益完善。文章针对拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在的问题进行分析与探讨，希望可以对相关工作提供一定的参考。

关键词：房地产;拆迁;补偿;税务

当房地产经纪人拆除房屋时，拆迁方必须支付赔偿金以补偿房业主的损失，当然，是否根据城市房屋拆迁管理规定支付相关补偿金。是否符合税务要求，需要拆迁补偿会计和税收方明确确认。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理

（一）产权置换的会计处理

房地产公司更换产权的实质是被破坏的房地产公司从房地产公司购买房屋所支付的货币补偿基金实际上是支付奖励和出售两个经济业务。也就是说，它是根据开发期间土地成本中包含的同一房屋的公允价值或总市值计算的金额。此外，补偿房屋应视为市场条件下的对外销售，而出售所得款项应参考同期公允价值或类似房屋的市场价值确定。这是一个公平公正的交易。这适用于“商业会计准则第7号-货币以外的资产交换”的规定，预计将来会带来更多的现金流。在计量开发产品完成时，计算销售额，即在同一结算期间根据同一种价格扣除“开发费用- 拆除补偿费”项目，以及“应付款-拆除补偿费”项目。填写借记卡。应付账款-拆除补偿费记入“主营业务收入”账户。房地产公司发出房地产发票，业主向房地产公司发出拆迁补偿收据，结转费用核算，“主营业务费 - 土地收购费和拆迁补偿费借记费用并记入正在开发的产品”。

（二）价格补偿业务的会计处理方法

政府，社会和学术界一直非常重视农村住房价格的拆除补偿问题。在解释农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响的基础上，需要分析农村房屋拆迁价格补偿的主要问题，并进一步探讨了问题产生的原因，以及农村房屋拆迁价格补偿的规定。提出一些改进的措施和建议。但是大多数重新安置的家庭选择经济补偿方法。换句话说，搬迁的家庭从房地产公司获得补偿，以解决住房问题。对于房地产公司，这部分的成本是土地征收和拆迁补偿费，因为开发成本，即“生产成本 、土地开发”项目，“库存现金，银行存款”等。

（三）结合产权交易和费用补偿的处理方法

房地产公司向被摧毁房屋的所有者补偿房屋的特定区域，剩余区域根据价格补偿支付给被摧毁房屋的所有者。在一个房地产公司，一个搬迁的家庭获得房地产公司可以开发的搬迁房屋和土地，购买价格是根据合同替代面积得以拆迁房屋价格作为拆迁补偿费的房产所有权数量。土地成本它只能用作付款，因为它不符合确认条件。使用搬迁房屋后，可以在确认主营业务收入之前满足销售确认标准，并且可以支付之前的未付款。被拆迁户获得的补偿是土地费的一部分，项目和会计的设置也将同时进行。

二、房地产拆迁补偿费用的税务处理

（一）产权置换的税务处理

由于对替代产权的特殊会计和税务处理，企业会计准则没有明确如何处理这些业务，这在实际经营中造成了很多混乱。所以，根据“城市房屋拆迁管理条例”，有两种拆解补偿方式：货币补偿和更换住房权。通过货币补偿，房屋评估机构根据待拆除房屋的位置，用途和建筑面积评估拆除的拆解人（非合并人或个人）的价值，开发商对评估价值作出回应这是决定拆解商的价格。金额结算后，被拆除人的所有权证和土地使用证将被收集到政府的房地产和土地部门取消。产权置换是指房屋评估机构根据房屋的位置，用途和建筑面积。根据房屋的位置，用途和建筑面积评估待拆迁房屋的价值后，开发商解构新建房屋的房屋。这意味着要替换。并根据拆迁房屋的估价和解决房屋市场价格差异的优惠价格（根据房屋市场价格签订拆迁补偿合同时）或重置价格。根据“搬迁法”，被摧毁者的土地使用证书由政府土地部门收回并撤销，并且在处理被替换房屋的新房屋所有权证时处理原始居住证明由房屋管理部门取消。

1. 增值税的税收处理

根据青岛税务[2008]3702号“青岛市地方税务局关于旧城破坏重建增值税的通知”，“开发商必须按照当地政府城市规划建设部门的要求进入旧城区。对拆迁户征地补偿的，“拆迁土地使用权”增值税按照“暂行增值税暂行条例”第十五条的规定计算，并向被拆迁户支付补偿费。对应拆迁区域对应的部分，“房地产销售”增值税按同类住房的实际成本价计算，拆迁区以外补偿区的部分按照“增值税暂行规定”第十五條的规定执行。并纳入“房地产销售增值税”。

2. 增值税的处理

自“营地改造”以来，房地产开发商利用开发产品抵消债务，交换其他部门和个人的非货币资产。确定同一地区和年份的平均销售价格。同时，也可以在同一年评估类似房地产的市场价格，并检查拆除房地产开发项目的补偿。房地产开发商向拆迁户支付的更换费用包含在拆迁费中。再有就是赔偿安置房可以抵消该项目的拆除补偿。

3. 企业所得税的处理

企业所得税的处理是根据所得税法和税法进行的，并且获得了利润的权利，或者如果开发者收到所有权的转让或转让使用权，则获得的收入已经确定，一般确认的收入的方法和顺序取决于近期或2019年房地产公司类似开发产品的近期销售价格。一些税务机关确定了类似开发产品的公平市场价格。它取决于开发成本的利润。产品开发成本至少应为15%，具体费率由税务机关确定。产品优势根据产品开发过程中消耗的成本确定，并且需要一定的成本差额。再有关于应纳税费用的确定，根据“企业所得税重组所得税处理办法”第4条（国家税务管理条例第6号），房地产公司“拆迁一次”的行为是恢复的商业根据房子的公允价值。作为销售确认收入，房地产开发税的拆除补偿费也被确认为相同金额。

（二）作价补偿税务处理

价格补偿税的处理可以理解为两种情况。首先，根据政府制定的标准直接支付拆解补偿，土地增值税项目的价值计入企业所得税的计算成本。另一种是签订合同，双方决定拆除金额以补偿商业住宅的形式。

（三）产权置换与作价补偿相结合的税务处理

房地产公司在房屋的某些区域补偿拆解人，其余区域采用项目合同进行税务规划和项目合同规划。设计由建设单位负责，施工方按照整个项目的比例收取一定的管理费。另一种是签订合同。它由承包商和建筑商签署。然后，采购和设计工作外包给其他部门，承包公司只需要协调和组织工作。从第一个正式的角度来看，承包商实质上是由施工方和施工方代理，承包商没有施工能力来支付增值税，因为总承包商没有参与签订合同是否，必须按服务行业税率的5%征税。在第二种形式中，合同的签订由承包商的合格施工单位完成，无论承包商是否具有施工能力以及是否参与施工，增值税都是建筑税。按3%的税率征税适用于这两种形式的增值税不同，营业税和税率不同。因此，在签订项目合同时，有必要综合考虑合同的签字格式，制定增值税税收计划。使用征税标准制定“实施营业税暂行规则的详细规则”，“如果纳税人提供建筑服务（装修服务除外），其销售包括项目原材料，设备和其他材料成本和人工成本，不包括内部，但建设者提供的设备价格。“根据施工公司的实施细则的规定。无论是包装结构还是供应项目，其销售不仅包括项目的原材料，还包括项目的其他材料。不包括承包商支付的设备。由于承包商不承保材料，建设单位直接从市场购买材料，采购成本相对较高，建筑公司的税收标准相应较高，建筑公司有长期的物质需求，一般而言选择维持长期合作关系的材料供应商购买相对较低的材料，减少增值税的基础，并在购买材料时实现税收目的。对于设备的支付，建筑公司不应将设备的价值与安装项目的投入价值和安装项目的产值混合。它只负责安装工作，施工单位提供设备，因此建筑公司获得的收入只是安装收入，从而达到了税收目的。增值税的纳税义务应当在纳税义务中规定纳税人收到营业利润证明的纳税义务。根据与税收时间相关的税法，建筑公司可以延长资金的使用，及时使用这些资金，推迟企业增值税的交付，纳税时间有必要尽可能在合理的范围内为支付业务做出正确的选择，为公司创造更高的利润，并为公司提供更多的流动性，另一方面它可以减少贷款金额并降低财务成本。同时，建设项目资金投入大，周期特征长，许多建筑公司提前支付建设资金，分期结算。税收条款的合理选择也可以在提高公司利润方面发挥重要作用。建筑公司接受建筑项目的预付款和预付款的时间比给建筑公司征税的时间要多，而不是支付增值税的时间。当一家建筑公司付款时，它应该尽量避免在收款的同时付款，只要它能按时付款。结算时间应尽可能推迟。这实现了延迟增值税期的目的。

三、会计处理及税务处理的差异

通过对上述房地产企业拆迁补偿形式的会计和税收处理分析，可以看出会计与税收处理的区别如下。成本确认和计量会计：房地产公司应当被视为拆迁户的拆迁房屋。 “购买”业务以会计核算为主，购置成本为直接计入物业更换场地更换区开发成本的土地成本，“处置补偿费”是指拆迁房屋的市场价格和货币补偿方式的支出。这是成倍增加的部分。最后它被作为销售成本推进。税收处理：对于应税成本的确定，房地产企业必须按照公允价值确认补偿拆除房屋开发征收补偿房的费用。根据税法计算的增值税和土地估价税转入增值税，并在房屋拆除时增加。两者的区别在于所有权替代业务的会计处理包含在拆迁房屋市场价格的开发成本中，类似开发产品市场的公允价值确认为房地产开发税费用的拆迁补偿费。收入确认和计量的会计处理房地产经营公司将收到安置户补偿费的房屋作为会计处理，确认货物销售，并以市场价格出售安置房。税收处理：相当于还款区域和拆解区域的增值税部分是根据会计开发成本计算的。计算市场价格，房屋转让时土地上的增值税被视为房地产销售，并根据同一地区和同一年度公司出售的类似房地产的平均价格确定。确定类似房地产的市场价格或估值，在制定产品的所有权或使用权时转让企业所得税，或者实现利润（或利润）是实际利润的权利，将同时实现。两者之间的差异：会计确认市场销售价格的收入，土地增值税确认收入的成本，所得税需要根据市场销售价格的收入再次确认。

四、结语

综上所述，房地产拆解补偿的形式毕竟不统一，因此有必要考虑每个移民家庭的不同条件，并根据拆迁项目的计划选择不同的拆解补偿方式。 赔偿和税收待遇需要区别对待。也就是说我们目前的税收机制还需要在实践中进一步的完善。

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（作者单位：青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司）