疯狂的长租公寓，2020年迎来生死决战

刘旷

蛋壳公寓疯狂扩张

不同于万科泊寓这样房地产开发商旗下的长租公寓，独立发展起来的长租公寓品牌蛋壳公寓，本来手里并没有掌握房源。因此在竞争激烈的房屋租赁市场中，“高收低租”的二房东模式成了蛋壳公寓的必然选择。

2019年虽然蛋壳公寓的收入实现了高速增长，但是蛋壳公寓的租赁费用和折旧及摊销费用比收入增速更快。收入增速还比不上费用的增速，带来结果就是亏损不断扩大。就像倒置的漏斗，正常情况下，蛋壳公寓赚钱的速度实在很难赶上亏钱的速度。2017年、2018年、2019年，三年以来蛋壳公寓的亏损在不断扩大。到2019年，蛋壳公寓净亏损已经高达34.47亿元人民币，同比扩大1.5倍。而推动蛋壳公寓费用飞速上涨和亏损不断扩大的背后，是其毫不掩饰的疯狂扩张欲望。

2019年初，蛋壳公寓以2亿美元全资收购长三角地区知名长租公寓运营商，加快在全国一二线城市扩张的步伐，截至2019年12月31日，蛋壳公寓的公寓单元数量增长至43.8万套，这个增长的基础，是蛋壳公寓2019年将业务范围拓展覆盖至苏州、无锡、西安和重庆等13个城市。

扩张的幅度越大，蛋壳公寓需要花出去的钱自然就会越多，而它的亏损当然也会随之扩大，从外在表现形式来看，这和移动互联网风口那几年的“烧钱”玩法如出一辙。而在移动互联网风口的背后，是来自资本风口的支持。

蛋壳公寓疯狂扩张的底气，实际上也是来自资本市场的看好和支持。

比蛋壳公寓更疯狂的自如公寓

蛋壳公寓的扩张已经陷入了疯狂的境地，但长租公寓企业“一哥”自如公寓，可能还要比蛋壳公寓更疯狂。

有别于房地产开发商们的集中式运营，自如公寓是分散式长租公寓运营商的代表，也即是“二房东模式”的首席代表。所谓分散式运营，就是寻找分散的愿意出租房屋的房主，整合房主房源再进行重新装修后出租。虽然这种模式的“重资产属性”要比传统中介高出很多，但从本质上看，其依然没有脱离租房中介的范畴太远。

作为链家内部创业项目，2011年5月24日，自如公寓业务正式启动，链家出身的自如公寓，做起分散式长租公寓自然得心应手。

而自如公寓也笃信长租公寓行业的市场前景，自如公寓CEO熊林曾在一次论坛上这样分享自己做自如的心得：“我自己以前做咨询顾问，在IBM任职期间，给链家做咨询后入职链家，但对经济业务不太感兴趣，花了半年时间寻找新方向，觉得租赁机会很大，利用链家现有的资源，每年可以成长40%，这对于一个做战略咨询顾问的人来说是很大的宝藏，于是一头扎在里面。”

然而，伴随着自如公寓的高速增长，伴随着“自如与非自如”市场格局的巩固，它的运作模式引起后来者们的竞相模仿，自如公寓固然成为了行业内一些标准的确立者，但同时也不可避免成为了负面舆论集中攻击的标靶。

2017年以来，长租公寓行业“隔断间”等乱象频发，负面舆论的大部分火力，都集中在了自如公寓身上，伴随着2019年自如公寓的加速扩张，这些负面舆论达到了高潮阶段，不过空穴来风，并非无因。

2019年加速扩张之后，迫于疯涨的资金压力，已经在两轮融资中拿到大笔资金的蛋壳公寓，仍然走上了上市融资之路；相比之下2019年拿到融资比蛋壳公寓少的自如公寓，却丝毫没有表现出上市融资的欲望。

蛋壳公寓不惜“流血也要上市”，自如公寓却对上市唯恐避之不及。可能自如公寓之前的融资规模更大，钱还没花完，家底厚资金充盈，让它有了比蛋壳公寓更充足的底气。但更重要的是，自如公寓一直都在“想方设法”赚钱，这种赚钱的渴望甚至有些让它不择手段。

继在北京实现盈利之后，2019年自如公寓在上海也实现了正向盈利。而自如公寓盈利的手段非常“朴实无华”，那就是直接涨价。

无论名声有多差，目前看来比起在美股中深陷泥潭、融资艰难的蛋壳公寓，盈利能力强大，并且有大笔资金入账的自如公寓，在接下来的扩张中显然弹药充足，优势更加明显，也会有更多的大动作。

并购、地盘争夺

其实在蛋壳公寓和自如公寓的疯狂扩张背后，是行业大调整的巨变格局—长租公寓行业逐渐进入巨头竞争时代。

从2017年的“长租公寓爆发元年”开始算起，关于长租公寓这个行业，和关于行业发展前景的争议，已经持续了3年多的时间。单是在房地产行业内，不同的“大佬”们对长租公寓的看法都无法达成一致。

在巨大的争议声中，长租公寓行业迎来了空前绝后的融资高峰期。但紧接着随监管趋严，投资者们的激情骤然冷却，2019年行业发展迅速回归理性。在行业降温，投资者趋于冷静的情况下，长租公寓行业融资金额整体减少成为必然结果。

在融不到钱的情况下，很多长租公寓小企业难以为继，2019年媒体公开的陷入资金链断裂、“跑路”、倒闭等公寓数量高达52家。 但整个长租公寓行业的局势，其实是“冰火两重天”。缺乏资金的小企业陷入倒闭潮，拿到大笔资金的头部企业，却迎来了并购狂潮。包括蛋壳公寓收购爱上租，也是在这种大环境下的产物。很显然，在加速清洗中小企业和头部企业掀起的整合并购潮中，行业集中度进一步上升。

行业集中程度上升，头部企业之间的竞争自然也就会进一步加剧。自如公寓和蛋壳公寓的疯狂扩张，本质上就是在抢地盘，扩充势力范围。与此同时，政策一方面不断鼓励租赁市场发展“租售并举”，另一方面却在持续加强监管的针对性和及时性，行业规范不断健全。

对长租公寓行业而言，结合政策面和需求面的宏观环境看，这就像是套在身上的枷锁在不断收紧，但美妙的前景却在不斷地迷乱心神，头部企业行为显得有些癫狂，就并不特别显得让人意外。

2020年：行业分水岭

住房涉及到人的基本需求，盈利空间从来不用过多怀疑，但是如果缺少适当的约束，其中的贪婪和血腥永远都会让人毛骨悚然。好在长租公寓市场的无序竞争阶段，很快就会成为历史。

一方面，2017年以来长租公寓市场加速发展，在行业乱象频发的同时。行业秩序逐渐地得到规范和整顿。另一方面企业通过自持方式成交的租赁住房用地，以及相关部门主导的用于建设租赁住房的集体建设用地、纯租赁用地、人才专项租赁用地等不断推出，从2020年起这类土地上建设的租赁住房将将相继进入市场。

所以2020年行业格局必然会进一步调整，长租公寓企业们迎来新的发展机遇。不过相比起蛋壳公寓、自如公寓这些分散式长租公寓运营商们，像万科泊寓这类自持开发商，明显掌握了更多的主动权，可能在竞争中将会取得更多的优势。

你方唱罢我登场，可不管谁在台上唱主角，长期公寓市场发展的根本动力，都是满足人们的租赁住房需求，抓住这个核心要点，不断提高自身运营能力，长租公寓企业才能保证自身长期稳健发展。其实这也符合行业发展的大趋势，行业发展的大趋势就是不断向解决“住有所居”问题的方向靠拢。

而在这样的趋势中，像蛋壳公寓、自如公寓这些行业头部企业必须尽快转变经营思路，加速运营服务转型。

写在最后

2020年之后更复杂的市场竞争格局和市场竞争环境，必然将会对这些长租公寓头部企业带来严峻考验，行业也将迎来真正的分水岭。