我国酒店资产证券化的发展实践分析与研究

【摘要】本文论述了酒店资产证券化的意义，并对现今市场上主要证券产品与酒店企业综合发展进行了分析。结合我国酒店经营实际情况对酒店资产证券化道路上的困难与应对措施进行了讨论，旨在提升我国酒店企业证券化的速度，促进酒店企业更好、更快的发展。

【关键词】酒店企业  证券化产品  证券化道路

引言：现阶段酒店总资产回报率过低是行业内部普遍存在的问题，且由于资产审核方式的不断优化，大部分酒店企业融资较为困难。寻求全新的发展模式已成为酒店行业的共同问题。酒店经营轻资产化，更加注重管理输出，实现酒店证券化是大型企业多次尝试得出的答案，也是我国酒店企业发展的主要方向。

一、酒店资产证券化的意义

现阶段酒店市场处于供应过剩的状态，尤其在高端酒店层面，投资额度较高，投资收益率较低，酒店市场长期低迷。同时，由于酒店并购、收购所需资本过高，市场结构优化较慢。在中国背景下，过高的税收比例导致酒店企业经营更加低迷。现阶段银行的资产评价的主要标准为收益能力而非资本额度，酒店通过银行融资困难。但酒店行业与地产行业类似，缺乏资金投入会导致企业快速衰落，酒店市场整体发展较慢。

资产证券化的应用可在初期绕过银行资产审查，将酒店大量的固定资产通过证券化的方式进行资产抵押，开辟了新的融资渠道，为酒店的发展注入资金。同时，资产证券化的推广加速了大酒店之间的并购与大酒店对小酒店的收购，使酒店市场结构快速优化，促进酒店行业的健康发展。

二、酒店资产证券化的发展实践

我国酒店资产证券化的操作方式从原理上来讲主要有两种。第一种为将酒店的全部资产，包括固定资产与预期收益等统一建立的资产池，开展证券化流程。该种方法为常规的证券化融资手段，可以有效增强酒店企业内部流动资金的比例，使企业运营更加流畅。第二种为将酒店企業的预计收益单独进行证券化，投入市场进行融资。为满足长期融资的需求，证券发行方会通过变换计算方式使企业始终处于收益状态，投资人不必考虑亏损问题，为企业并购等特殊时期采用的融资手段，融资速度较快。近年来，随着相关政策的放宽与税收制度的改革，我国酒店证券化得到了快速的发展，常见的市场产品有房地产信托投资基金、商业房地产抵押支持证券与商业信托基金。

（一）房地产信托投资基金

房地产信托投资主要是以收益凭证的方式进行市场融资，广泛收集市场资金进行综合利用。证券发行法在获取资金后常规的运营手段为以收购的方式增加自身资产持有量，而后通过硬件改造与运营改进，提高企业的盈利能力，并将企业内部收益较差的资产抛出从而实现酒店企业结构的优化。房地产信托投资基金主要来源与租金与资产的升值，在城市公寓等二次租赁服务中与酒店企业联动性较好。

我国环境下的房地产信托投资基金与REITs存在较大的区别，受政府政策的影响，现阶段信托投资基金规模较小、弹性较低、流动性较差，仅可以视作REITs的雏形。且由于相关政策、法规的不完善，我国信托基金多属于个人行为，资产代管方的运营行为难以规范，投资方的权益难以得到有效保障。要使REITs在我国快速发展，政府部门要制定相关政策完善基金管理结构，保护投资者的利益。

（二）商业信托基金

商业信托基金相比于房地产信托基金拥有更高的灵活性，募集的资金可用于商业、酒店、公寓等项目的开发，具有一定的投资性质，是酒店企业并购时良好的融资方式。且不同于地产信托基金，商业基金没有固定的分配比例，可以为企业带来更高的收入。同时，由于没有举债比例的限制，商业信托基金的融资成本更低。

（三）商业房地产抵押贷款支持证券

商业房地产抵押贷款支持证券是一种债权性质的证券产品，酒店企业通过将公司的抵押贷款进行证券化发售进行融资。债权性质的证券使发行方要保证资金流入要大于证券的还付额度，房地产抵押证券的发行方常为资产额度较高，经营较为成熟的酒店。相较于基金信托的模式，抵押证券通过竞标方式决定持有的金融机构，具有更好的流动性。

（四）酒店资产证券化面临的挑战

1.酒店企业证券化人才不足

我国酒店企业长期以较为传统的模式运行，在证券化经营体系中缺乏相关的运营人才保证资产的快速增值，实现企业的获益。

酒店企业要加大人才引进的力度，以更好的待遇与更高的报酬从专业证券公司内挖掘潜力较大的资产管理人才，帮助酒店经营者快速适应证券化模式下，尤其在中国投资期限较短的证券化模式下的经营方式，促进酒店企业的快速转型。

2.相关法律的限制

证券化进程的顺利展开要求酒店企业拥有稳定的资金收入，若证券化产品股息低于6%，企业证券化进程将会被强行终止。虽然近年来国家对税收政策进行了调整，但中国酒店经营中，餐饮收入占有比例过高，导致大多酒店企业难以满足上市的基本需求，税收制度的再次改良是酒店企业证券化的前提条件。

3.经营模式的限制

我国除已经成功上市的企业外，大部分酒店经营模式仍以重资产为主，且企业缺乏明确的经营策略与发展规划，收益普遍不高，难以通过严格的资产审核。经营模式的调整成为我国大部分酒店企业证券化道路上的阻碍。酒店企业应尝试成立酒店管理公司，将公司经营核心放在品牌的创建与培训，酒店管理等低成本业务上，促使公司优先完成证券化为企业提供稳定的资金流。

以融资较为成功的万豪集团为例。万豪在融资过程中，将酒店业务与地产资产进行分割，一方面，保证了证券化进程中酒店资金的快速回流。同时，将地产独立管理，保证企业的市场竞争力度，避免证券化进程中过度的管理服务输出导致企业重资产比例不断下降，促进企业长久发展、平稳发展。

三、结论

资产证券化可以加速企业资金回收，提升流动资金的比例，是重资产企业发展的必经之路。酒店企业中带有地产产业的特性，常规经营模式下资本积压严重。企业管理者要加大金融市场的关注力度，积极改进自身的经营模式，寻求企业资产证券化的机遇，使企业资产调度更加灵活，促进酒店企业快速发展。

参考文献：

[1]欧阳健辉.区块链技术下A集团的多收益资产证券化案例分析[D].华南理工大学，2019.

作者简介：洪豆（1995-），女，山西临汾人，硕士研究生，财务会计方向。