地价与房价关系的经济学解析

[摘 要]当前，随着我国经济水平快速提升，极大地推动了房地产业的发展，使社会群众的生活与居住条件得到了全面改善。但房地产价格的攀升是当前政府与社会群众普遍关注的问题，虽然国家也出台了一些政策来控制房屋价格，但效果并不明显，房价居高不下的原因是当前需要认真思考的问题。文章主要概述地价与房价，并进一步从经济学视角下分析地价与房价之间的关系，阐述相应的对策。

[关键词]地价;房价;经济学视角;控制对策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.14.070

地理位置的固定性决定了土地交易过程中土地实体的空间非转移性，同时也决定了土地价格与一般商品价格的不同。因为土地实体性的空间非转移性，土地价格出现了区位性区别。因为我国房地产市场发展的不均衡问题，所以，笼统的认为土地价格是导致房地产价格上涨的主要因素。从整体角度分析，在决定房地产价格供求因素中，如果一味地追求利润过高，就会削减土地成本在房地产价格形成中的作用。

1 地价与房价的概述

1.1 地价与房价含义

地价属于一种产权价格，是所有者转让土地权应得到的报酬，也是土地需要者获取土地权利时应该付出的代价;而房价属于房地产的产权价格，是其未来可以产生收益的价格。

1.2 房地产价格的构成

首先为土地取得成本。即为房地产在开发过程中所支付的土地使用权价格与税费等。土地获取成本主要分为以下三类：①借助征用农业用地获得，成本主要包含土地使用权出让成本与用地征地费用等;②在拆迁的获取，主要包括安置补偿费与土地使用权出让成本等;③在市场中购买获取的，包含地价款与买方应缴税费。

其次为开发成本。开发成本就是建设房屋所产生的成本，如勘察设计费、建筑费、配套设施费等。

再次为管理成本。管理成本费用主要就是指房地产在开发与经营管理中所产生的费用，如人员工资以及办公费用等。

最后为投资利息。房地产开发是一项规模较大的工程，所需要的资金较大。開发商在进行投资的过程中，绝大部分资金都是通过银行贷款，而贷款就会产生一定的利息。

2 从经济学视角分析地价与房价的关系

2.1 房价上涨可以推动地价上涨

从经济学视角分析，商品价格的涨幅与供给量增长有直接关系。价格上涨说明该商品的利润空间也会增加，而生产商为了获取到更多的利润，通常都会将精力放在商品生产上。房地产也属于一种商品，所以其也适用于这种理论。随着房屋供给量的不断增加，交易数量也在大幅度提升，在投资房地产的过程中，其投资行为主要分为房产投资和地产投资两个环节，这一现象的主要原因就是因为房地产自身性质所决定的。房地产市场是房产与地产两个市场的结合体，两者之间虽独立却又有着内在的联系，主要分为以下两点：其一，地产本身可以以独立的形态存在，但房产需要依存于地产。如一块地皮如果没有建筑物，其可以正常进行买卖，而房产需要存在于土地的基础上，所以，地产是房产不可或缺的载体和平台，没有土地就没有房屋，但没有房屋土地依然是土地，通常可以进行交易。其二，购置土地的目的就是为了建设房屋，需要者不会无缘无故就购置一片土地，房屋是土地最终产品。在房屋建设完成以后，土地就会隐藏在房屋中，同时也会随着房屋所有权发生转移和改变。由此可见，投资者在进行房产投资的过程中，也增加了对土地使用的需求。针对土地供给来讲，因为供给弹性较小，所以在长时间内总体供给量较为固定。

2.2 地价与房价两者之间的转换

从供求角度分析，地价与房价直接反映出了土地与房产两者之间的供求关系。在房产市场运行过程中，地价与房价的转换主要体现自身的作用中。房价的不断上涨，说明社会群众对房产的需求较大，但当价格涨幅高于房产成本的时候，就会逐渐形成对房产的需求，如果空置房产难以满足社会群众需求时，房产需求就会转化成为对土地的需求。而地价是一种需求价格，因为受到房价的影响，房价上涨也会带动地价上涨。房价自身既属于需求价格，也属于供给价格，地价作为房价中的一项，所以地价上涨的同时，房价也会随之上涨。借助分析可以看出，地价与房价升降的主要原因就是市场供给和市场需求，并不是地价与房价两者所决定的。

3 解决对策

3.1 加强对土地一级市场的调控力度

土地一级市场属于房地产市场的根本源头，其直接决定和影响着市场房地产的供给量。所以，土地一级市场供应需要建立在科学且合理的预测与论证上，同时还需要依照市场需求来投放土地供给量，在过程中不仅需要防止过量供给，同时还需要预防过度从紧，保持供需结构的均衡发展。为进一步提升政府调控土地市场的能力，可以构建土地储备体系，进而加强储备土地的库存量。

城市土地储备制度主要就是指城市土地储备机构借助征用、收购以及置换等方式将分散的土地从使用者手里收集起来，然后土地储备机构组织进行整理，在依照城市规划和城市土地出让计划将土地投放到市场中。这样的方式可以有效规避土地一级市场供应，加强政府对土地市场的调控，预防土地收益损失，同时规范市场整体环境和秩序。

建立土地储备机构，政府可以全面把控城市土地的统一收购和垄断供应的权利，这两大权利可以使政府将分散的土地集中到一起，使城市土地的批发权掌握在政府手中。

3.2 市场细分与定位

当前，城市购房者年轻化与购房小型化的现象较为普遍，社会群众逐渐开始重视住宅最佳面积使用了与住宅结构的合理化。近年来，我国很多大城市都开始建筑小户型，如杭州的双牛大厦项目中的单身公寓，充分证实了购房者对小户型的喜爱和需求，这也体现出了控制房产总价十分重要。在过程中，开发商应依照土地的区位条件和购房者需求以及承受能力来划分消费群体，合理开发畅销的住宅，同时重视单价、面积以及总价的合理搭配，进一步实现住宅价值、功能以及成本的优化组合，这样不仅可以加强住宅市场的层次性，同时还能够有效缓解住宅价格过高的压力，进而满足不同群体对住宅消费的需要。

3.3 构建房地产预警系统

应加快房地产信息系统与预警预报系统的构建，这样不仅可以准确反映出房地产供求结构价格信息，同时还可以为合理调控提供参考标准。借助信息披露，可以及时向消费者提供市场信息，加强市场的透明度，进而引导消费者理性消费和投资。打击一手房与二手房交易过程中过度炒作的行为。针对一些信息不对称，造谣误导消费者的行为应严惩。同时，针对一些投机性的消费者，政府相关部门也需要坚决打击。

4 结论

结合全文，借助分析地产与房产之间的管理，可以说明地产价格主要是由房产市场来确定的。在过程中，政府相关部门需要对土地出让市场进行有效调控，调控指标并不是地价，而是土地出让量。同时，土地出让量的大小需要依照市场实际情况来进行调整，不可随意进行主观确定。借助对地价与房价关系分析发现，地价与房价呈线性正相关关系，所以，需要借助加强对土地一级市场的调控力度、市场细分与定位以及构建房地产预警系统等方式来进行管理。

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[作者简介]王茜（1986—），女，回族，贵州贵阳人，硕士研究生，研究方向：金融经济。