产业新城：华夏幸福的赚钱利器

曾友乾

华夏幸福的赚钱能力位居国内房地产行业前三甲，遥遥领先于“碧万恒”龙头组合。自2015年以来连续第五年保持30%以上的分红率，华夏幸福2019年一如既往地慷慨。华夏幸福多年逆势增长，秘诀在其耗费近20年打造的产业新城。随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。

2019年以来，华夏幸福将其主营业务从产业新城扩展至商业地产。多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。“双轮驱动”模式，有望进一步筑牢华夏幸福的护城河。

截至4月底，全球新冠肺炎确诊病例已在300万左右。虽说国内疫情防控取得积极成效，但在近期房地产市场遭受冲击、国际金融市场剧烈震荡的背景下，房企的生存状况仍然令人揪心。

2020年4月24日，华夏幸福（600340）公布的2019年年报，一扫投资者心中的阴霾。

年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%;销售毛利率达43.68%，同比增加2.1个百分点;ROE达到35.7%，同比增加0.5个百分点。同时，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。

营业规模首次突破1000亿元、逾35%的ROE、第五年保持现金分红占净利润比重超过30%，华夏幸福这份成绩单堪称亮眼。

幸福股东：公司赚钱效率行业前三

高分红是华夏幸福一贯的风格，2019年其亦一如既往地慷慨。

2019年年报显示，华夏幸福将实施高达45.20亿元的现金分红。这意味着公司的分红率将达到30.93%。这是自2015年以来，华夏幸福第五年保持现金分红占净利润比重30%以上。Wind数据显示，2015-2019年，华夏幸福的分红率介于30.04%-33.24%，华夏幸福累计实现净利润464.32亿元，其分红总额达到143.28億元。保持连年稳定而慷慨的分红，华夏幸福称得上是一头“现金奶牛”。

2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，这成为其发展史上的一个重要里程碑。作为华夏幸福的股东，通过分红持续分享公司高增长、高收益的成果，不可谓不幸福。

华夏幸福高分红的底气，则来源于其强劲的盈利能力。

Wind数据显示，2019年国内净资产收益率（ROE）最高的房企为融创中国（01918.HK）、新城控股（601155）、华夏幸福，三者分别为37.21%、36.71%、35.7%。同期，三大龙头房企碧桂园（02007. HK）、万科A（000002）、中国恒大（03333.HK）的ROE分别为28.95%、22.61%、10.69%。可见，华夏幸福的赚钱能力在整个房地产行业位居前三甲，且遥遥领先于龙头组合“碧万恒”。华夏幸福与融创中国、新城控股的ROE差距不超过1.52个百分点。

2020年开春以来，国内经济形势受到新冠肺炎疫情影响，“穿越牛熊周期”的能力成为资本市场关注的焦点。华夏幸福跨越千亿营收行列之后，作为有规模、有质量的房企，无疑将成为资本市场所钟爱的标的。2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”。

产业新城：“房住不炒”时代的赚钱利器

最近两年，在“房住不炒”的基调下，楼市面临新拐点，不少房企陷入经营困境。2019年，华夏幸福营业收入首次突破1000亿元，连续5年净利润年复合增长率高达32.1%，保持稳健发展，实属难得。

华夏幸福多年稳健增长，秘诀在于其长期打造的产业新城模式。

华夏幸福是国内最早启动产业新城战略的房企之一。早在2002年，华夏幸福即开始建设固安工业园。通过产业新城的开发模式，历经近20年的成长，华夏幸福在与政府以产业新城PPP模式合作打造产业新城上，从规划建设、招商引资、城市运营等各方面，颇有建树。

2019年年报显示，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈;推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。

经过“20年磨一剑”，华夏幸福的产业新城模式收效显著。随着其“3+3+N”战略逐步落地，环京以外区域各项数据占比显著提高，华夏幸福在全国核心都市圈的布局愈发聚焦。

在产业新城的模式下，华夏幸福的盈利能力令同行望尘莫及。与普通的住宅地产公司不同，产业地产公司的平均毛利率相对于同行房企要高不少。以Wind数据为基础，对最近几年的产业地产类上市公司的ROE数据做杜邦分析（DuPont Analysis），可以发现华夏幸福权益乘数普遍在同行的2倍以上。这些正是构成华夏幸福持续多年高营业收入增长、高ROE的关键因素。

伴随经济结构转型及“房住不炒”，传统的房地产开发运营模式遭遇“天花板”，房地产市场土地和项目资源获取变得越来越困难。房企纷纷加速探索新角色，产业新城顺理成章成为房企转型的切入点。最近数年来，碧桂园、绿城中国（03900.HK）、华侨城（000069）等前仆后继、蜂拥而上。华夏幸福先期布局产业新城，快人一步，这正折射出其战略远见。

商业地产：又一利润增长点

2019年，华夏幸福将其主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业地产及相关业务”，并为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。

按照此逻辑，华夏幸福在产业新城业务逐步繁荣的基础上，将把握大城市不动产资产价值长线升值这一基本方向，布局商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，培育一个新的利润增长点，进入“双轮驱动”的模式。结合空间都市圈化、运营精细化的新趋势，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。

公开资料显示，华夏幸福目前的商业地产及相关业务在2019年实现了从无到有，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉和东莞，其中2019年落地2个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

据了解，华夏幸福将创新开拓轻资产方式在都市核心开拓商业地产及相关业务，涵盖已经落地项目的商业地产，包括零售物业及写字楼等;以及新型不动产项目，包括康养事业、公共住房、科学社区等。2020年内，华夏幸福的商业地产项目有望持续落地。

与强周期性的住宅地产相比，商业地产能提供稳定的现金流，多元化的产品策略一定程度上可熨平住宅地产周期波动的风险，同时也降低其环京地区的集中风险。产业新城与商业地产两者对冲，华夏幸福“双轮驱动”模式有望进一步筑牢其护城河。