浅析影响六盘水市住宅价格上涨的因素

廖丽

摘 要

本文从六盘水市住宅市场近况入手，结合本市市情浅析影响住宅价格上涨的诸因素中较为突出的居民收入、政策和区位因素。

关键词

气候;住宅;价格;市情;收入;政策;区位

中图分类号：  S162                    文献标识码： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.07.101

有着“中国凉都”称号的贵州省六盘水市，市区夏季平均气温19.7℃，是全国唯一以气候特征命名的城市。近两年著名主持人孟非多次在网络平台上极力推荐了六盘水的凉爽气候。许多外地游客闻名而至，亲身体验后，通过朋友和网络传播着“凉都夏季怡人气候”的信息，使得六盘水市成为外地人夏季的“避暑山庄”。凉爽的夏天引来大量游客，推进旅游业蓬勃发展的同时，也造成了市区“衣食住行”成本的上涨。其中，“住”的一次性投入增加得最多。

六盘水市住宅市场近况：从本市房地产信息网中可得表1，通过分析其中的数据可得到：2016～2019年，每年住宅成交套数和成交面积相比于上年一直都在增长，尤其是2019年市区年住宅成交数相比上年增长16.38%，成交面积相比上年增长12.76%;短短四年期间住宅均价更是呈直线上涨的趋势，2019年市区住宅均价相比上年增长8.13%，各项指标的涨幅都在10%左右。另有2018年末市政府经济报告（以下简称《经济报告》）中的数据也佐证了上述信息：2018年末具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业150户，比上年增长7.9%;全年建筑业总产值85.57亿元，增长4.8%。资质内建筑企业房屋施工面积374.26万平方米，增长21.1%，住宅竣工面积105.93万平方米，增长43.0%，2019年此类数据仍在增长。这些数据可清晰地反映出近年来本市住宅市场发展势头迅猛。

作为六盘水市的一员，我也深刻感受到了近年市区房价的上涨。究其原因，供求状况、行政因素、经济因素、社会因素和环境条件等都是影响住宅价格变动的宏观因素，但结合本市实际情况，现将影响本市住宅价格上涨较突出的三种因素分析如下：

1 居民收入增加

事物能形成价格，需具备使用价值和人对它的“有效需求”两个条件。住宅的使用价值是它为人类提供了居住的私密空间，而居民收入成为人对住宅“有效需求”最根本也最有效的保障。通俗地说：有钱才能买房，没钱买卖“无效”。

《经济报告》中给出了近年本市人均GDP的数据（见表2）：2014～2018年，每年人均GDP相比于上年都在增长，2018年人均GDP涨至52059元。曾有研究表明居民收入与住宅价格之间存在一定的正比例关系。人均GDP的增长推动了住宅价格的上涨。

2 政策影响

综合分析，主要有两方面政策的影响：

（1）国家放开“二胎”政策

2015年底从国家放开“二胎”政策实施至今，六盘水市人口总量大增。《经济报告》中指出：2018年全年人口出生率13.48‰。如此大的涨幅究其原因有二：一方面六盘水这个小城市的生活压力远低于二三线城市，另一方面新为人父母的80后、90后因其独生子女的成长经历，都愿意家中再填一个小宝贝来陪伴大宝贝。人口的增加直接引起对住宅需求的增加，房开商应景顺势推出“二胎房”和“四卧房”等，逐渐形成“房子越卖越大、越卖越贵”的局面。

（2）安六城际铁路将全面建成通车

六盘水离贵阳机场约250公里，安六城际铁路一旦开通，从贵阳一小时可直达六盘水，这意味着外地游客到六盘水的路途时间将大大缩减。凉爽的夏季气候是六盘水市最好的招牌，对外地人而言，本市区内不到一万一平的房价相比于他们原先居住的一二三线城市动辄几万一平的房价实在是便宜，所以近几年许多外地人在六盘水市区购房，留着夏天来避暑。强大的购买力推动了住宅價格的上涨。

3 区位条件

区位是影响住宅价格最重要的因素。便利的交通条件、临街、毗邻商圈、学校和医院等都属于有利的区位因素。近年来本市较突出的区位因素是“学区”（见下图和表3），图表就能直观反映出“学区”对住宅价格的影响：越靠近学校的住宅价格越贵，销量反而越好。

结合本市市情，原因分析如下：前面提到的“二胎”政策是诱因，随着“二胎”孩子长大，就学问题接踵而至。《经济报告》就指出：小学学龄儿童入学率99.71%，比上年提高0.3个百分点;初中阶段毛入学率94.59%，比上年提高0.42个百分点。现实情况是需要入学的孩子多了，而优质的教育资源在六盘水市就那么屈指可数的几所学校。政府只能严格执行按“居住片区划分学区”的政策来解决大家都想上好学校的问题。但有些住宅片区所归属的学区中，学校师资条件和硬件设施较差，被划分进入该学区的家长一方面不忍心让两个孩子都接受不到较优质的教育，另一方面又无法突破学区划分的限制。好在再难的事也难不倒对子女“爱之切”的父母，他们另辟蹊径，咬紧牙关再买一套“学区房”就成为解决问题最有效的办法。最终，对住宅的“有效需求”增加了，房价也顺势上涨。

4 小结

综上所述，近年来居民收入增加、政策因素和区位因素都是本市住宅价格上涨的幕后推手，三种因素相互影响。房价涨幅较大必然引起一系列的社会问题，行之有效的方法是政府参与，比如：均布优质教育资源，创建多所优质学校等。通过政府干预使得住宅价格在可控范围内变动，进而使经济持续健康地发展。