运城市商品住宅价格的影响因素研究

武宇琼，兰健荣

(运城学院 经济管理系，山西 运城 044000)

随着国家经济的稳步发展，房地产业也发展迅猛，已成为我国的支柱产业，不仅对地区的经济发展起着至关重要的作用，还影响着居民的生活质量和社会稳定。房地产因其极强的增值保值属性，已成为很多人追捧的投资或投机商品，造成很多地区的房价已远超当地普通居民的承受能力。纵观我国房地产市场的发展历程，受宏观经济环境或政策调控的影响，房地产市场的发展呈一种周期性的波动上升状态，当房价的每次快速上升或下降都会引起巨大的社会反响，容易诱发很多社会问题。运城市房产市场在2014-2015年出现的降价、破产潮，以及2018年因棚改政策实施带来的房价快速上涨，都在社会中引起了一定程度的恐慌。结合房地产经济学相关理论，研究房地产市场价格变化规律，并提出稳定发展房地产市场的策略就很有必要。

一、运城市房地产市场发展状况

运城市2018年常住人口近536万人，是山西省第一人口大市。2018年当年商品住宅施工面积1311万m2；住宅竣工面积为148万m2，与2007年的数据持平；销售面积271万m2，比2017年下降16.87%。当年全市房地产业生产总值为58亿元，同比增长仅0.5%，远低于2017年的7.0%。地区生产总值为1510亿元，同比增长7.0%。2018年房地产业生产总值的增幅远低于地区生产总值的增幅，对地区生产总值贡献较低。以上数据能初步表明，运城市的房地产市场目前的规模和不稳定状态。

二、商品住宅价格影响因素的定性分析

房地产市场作为一个复杂的经济体系，商品住宅价格受多方因素的影响。根据供求理论，住宅作为特殊商品，其价格也在市场供给和需求的影响下围绕价值上下波动。通过对影响运城市商品住宅市场的具体因素进行分析总结，大体可分为供给因素、需求因素以及对供求产生影响的宏观调控因素。

(一)供给因素

1. 商品住宅竣工面积

商品住宅竣工面积决定了住房供给的多少，通过影响市场供给来影响房价。在需求保持不变的前提下，住宅竣工面积的增减会造成房价波动。但历史数据反映出竣工面积与销售价格并非线性关系，这种现象可以用开发商的经营策略、市场的不规范、管理的不规范、消费者的市场期望等等众多因素解释，但其对房价的具体影响需结合其他主要影响因素一起做统计意义上的实证分析。

2007-2011年运城市商品住宅竣工面积在150-190万m2的范围内上下波动，变化幅度较小，同期的住宅价格也较为平稳。2012年的竣工面积出现大幅度迅速增长，由2011年的155万m2增长到2012年的285万m2，随后几年竣工面积开始不断波动，2016及2018年竣工面积的大幅下降均使得当年的住宅价格有较大幅度上涨。

2. 商品住宅投资总额

根据宏观经济学的相关理论，经济发展的持续增长会提升投资水平，必定会出现通货膨胀下的物价水平普遍上涨。作为表征商品住宅市场总体规模的重要指标，投资总额从资金角度反映了市场的供给状况，供给的充裕程度会直接影响住宅的市场价格。一般来讲当年的投资总额会受到当年房地产市场的景气程度影响，但当年的投资要发挥作用形成有效供给还需一定的建设周期；当供给不变、需求增加时，房价会因供给的相对减少而上涨；同时因对住宅品质进行改善和提高所增加的投资额，也必定会导致房价上涨。

对比投资额和销售均价，2007-2010年两者发展均较平稳，2011-2015年开始投资增速逐渐快速变大，2016年后因之前投资过多、施工面积过多使得开发投资总额开始下降。2018年运城市商品住房投资比上年增长9.1%，达到了82.28亿元，同时住宅价格出现近5%的反弹，但销售面积却明显低于2017年，其原因主要是近些年住宅建设投资主要体现在高档小区的大量开发。

(二)需求因素

1. 城镇居民可支配收入

城镇居民可支配收入制约着人们的购买力和需求水平，是拉动内需的重要保障。居民收入的增加会引发改善生活水平的欲望，从而带动高品质的住房消费需求。在住房供给受客观条件限制，无法短时迅速提升的情况下，住宅需求和消费能力的提高必定会促进商品住宅市场的价格上涨。

运城市的城镇人均可支配收入从2007年的9716元均匀增长到2018年的29104元，但仍低于2018年的全省平均水平31035元。虽然收入水平历年发展呈增长趋势，但增速却越来越低，逐渐趋向于稳定状态下的缓增。同时运城市高低收入群体的分化差异越来越大，中低收入人口的比重持续增加拉低了房地产市场的整体消费水平，这与盐湖区东部区域的房价远高于全市平均水平的事实相吻合。

2. 城镇常住人口

城镇居民是住房需求的主体，人口数量和人口结构在很大程度上影响着当地商品住宅的价格。一般而言人口数量和房价成正比，持续流入的人口会增大住房需求，在供给一定时相应的房价就会上涨；从人口结构来说，青少年作为婚育年龄及置业高峰的人群，是增量市场的主要需求者，而人口老年化程度加大会降低住房需求。运城市是山西省第一人口大市，从2007年底的171万以每年8万左右的速度均匀增至2018年底的269万，这与房价发展的整体趋势大致吻合。运城市的城镇人口所占比例偏低，至2018年末的城镇化水平仍处于中期阶段，具体约为50%，低于2018年全省平均水平58%。

(三)宏观调控因素

1. 财政总收入

土地收入和房地产税是地方财政收入的重要保障，土地供应和税费标准会很大程度影响房地产开发成本。房地产开发成本的变动，最终会影响商品住宅价格。目前多数调查研究表明房地产销售额与财政收入有长期均衡的关系，房地产业发展是财政收入增长的主要原因，同时长期来看财政收入增长会促进房地产行业的发展。现在地方财政对房地产经济的依存度短期内还十分巨大，房地产业及其相关税收短期内还将保持较高的税收占比，但长期来看对财政收入增长的贡献将逐步减弱。一般房地产调控政策尤其地方上的房地产调控政策出台大多是出于财政收入调整的需求；同时财政支出中的一般公共支出中有多项支出也会影响房地产的区位优势，进而影响商品住宅价格。

2007-2016年运城市财政总收入呈缓慢增长态势，2016-2018年增长速度有了明显的提升，2018年创历史新高，突破150亿，反映出运城市的经济发展快速持续增长，这与商品住宅价格的发展变化也大致吻合。

2. 金融机构贷款余额

房地业产是一种资金密集型产业，金融机构贷款余额中房地产相关贷款余额占比约25%左右，其中房地产开发商的开发资金来源有近17%都是银行贷款，另有近50%为预售房款；同时支撑消费者的购房款中也有很大一部分是银行个人信用贷款。金融机构可提供的贷款余额越多，房地产开发商所需的资金也会越充足，会增大住房供给量增大；同时消费者可借贷的资金也越多，会刺激市场需求增多。

自2007年至2018年的12年间，金融机构贷款余额基本稳步增长，2011年运城市金融机构贷款余额有着较大幅度的增长，2015有所回落，随后2016年又开始较快增长，2018年到达顶峰1158.7亿元。金融机构贷款余额是观察信贷规模和贷款运行情况的重要指标，是政府制定金融政策，进行资金宏观调控的重要依据，同时金融机构的贷款政策对房地产市场有着较大的影响。

三、运城市商品住宅价格影响因素的定量分析

为进一步确定各影响因素与住宅价格的关系及贡献程度，有必要选取合适的回归模型对运城市2007年到2018年相关数据进行量化分析。

(一)指标的选取和数据来源

结合前文分析，选取的核心指标包括住宅竣工面积、完成投资总额、城镇常住人口数量、城镇居民人均可支配收入、财政总收入和金融机构贷款余额。所选取的数据均来源于《2007-2018年山西省统计年鉴》，具体数据如下表：

表1 运城市2007-2018年主要影响因素原始数据表

(二)实证分析

1. 模型建立

研究一个变量的变化受多个不同因素不同程度的影响时，一般构建多元回归模型来分析，具体模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5

+β6X6+ε

Y：商品住宅销售均价

X1：商品住宅竣工面积

X2：商品住宅完成投资额

X3：城镇常住人口数

X4：城镇居民人均可支配收入

X5：财政总收入

X6：金融机构贷款余额

ε：代表随机误差

2. Pearson相关分析

Pearson相关分析结果可知，各变量间的Pearson相关系数总体上偏高，其中商品住宅销售均价和商品住宅完成投资额、城镇常住人口数、城镇居民人均可支配收入、财政总收入、金融机构贷款余额均有较强的相关性，且在0.01的水平上显著相关，除财政总收入相关系数为0.743外，其他四组变量的相关性系数均在0.95以上。商品住宅均价和商品住宅竣工面积相关性较弱，Pearson相关系数仅为0.289。为准确判断自变量间是否具有严重的共线性问题，需要做进一步分析。

3. 多元回归分析

通过计算得知除了X2的方差膨胀系数值(VIF)小于10，其余自变量的VIF值都大于10，据此可以判断出自变量之间存在较严重的多重共线性问题，在此情况下多元回归模型的结果不可靠，因此选用运用岭回归法进行分析，岭回归是一种有偏估计回归，在存在共线性的情况下所获得的回归系数更为符合实际，也更为可靠。

4. 岭回归分析

图3 运城市商品住宅价格影响因素岭迹图

通过对变量做岭迹分析，发现当K=0.05时，岭迹基本稳定，各自变量的回归系数比较平稳，因此本文选取K=0.05，此时可决系数R2=0.985，模型的拟合度很好，较好的解释了运城市商品住宅价格与各因素的关联度，F检验的显著性水平P=0.00022534<0.01，通过了0.01水平的显著性检验，具有经济学意义。

依据岭回归分析结果得出的标准回归方程如下：

Y=-0.0450597X1+0.2597275X2

+0.2863640X3+0.2418613X4

-0.0807835X5+0.2831315X6

3. 实证结果

(1)根据分析结果可以知：城镇常住人口数(X3)、金融机构贷款余额(X6)、商品住宅完成投资额(X2)、城镇居民人均可支配收入(X4)等四项与商品住宅价格表现为正相关，是影响商品住宅价格的关键因素，影响程度依次下降。计算表明城镇人口每增加1%时房价上涨0.29%；金融机构贷款余额每增加1%房价上涨0.28%；商品住宅完成投资额每增长1%时房价上涨0.26%；城镇居民人均可支配收入每提高1%时房价就会增长0.24%，以上结果均与之前的统计得到的社会现象相吻合。

(2)财政总收入(X5)所得P值大于0.05，没有通过显著性检验，和商品住宅价格表现为很弱的负相关，说明虽然某些局部区域或特定时间内，两者会有一些联系，比如：过高的税负会增加企业的开发成本和消费者购房负担，从而削弱商品住宅价格；财政支出中的公共服务和公共设施投入会提高商品住宅的价值，但是宏观层面来说财政收入总额的变化与商品住宅价格的波动没有特别明显的关系。商品住宅竣工面积(X1)与商品住宅价格表现为负相关，和定性分析结果一致，但P值大于0.05，影响不够显著。

四、稳定运城市商品住宅价格的建议

商品住宅价格是否稳定主要取决于市场供求是否均衡，而市场供求又是政府、房地产开发企业和消费者共同作用的结果。具体针对运城市商品住宅市场市场可通过调整金融机构贷款余额、商品住宅完成投资额来改善市场供给；城镇常住人口数量、城镇居民人均可支配收入来改善市场需求，进而趋向均衡。

(一)供给方面的建议

1. 完善住房市场投资体系

投资是开发商的自发行为，但也离不开地方政府的政策引导和实施控制。当需要在宏观层面实现长期控制时，地方政府可通过制定并及时调整商品住宅市场的土地政策、开发政策和税费政策、销售政策，来适度引导房地产开发商加大或减少对住房市场的投资。当需要在保证宏观政策连续性的前提下快速实现投资控制，则可以通过提供各种优惠政策、适度灵活放松和对外招商引资等做法，来快速实现增加房地产投资；可以通过严控开发流程、加强违规处罚、提高各类门槛等方式将实力弱的开发商淘汰出局，只保留部分优质投资，从而实现投资总额控制。

在控制建设投资总量以外，还必须做好结构控制。通过调整规划方案，合理配置不同标准的商品住宅项目，确保各社会阶层都能有其配套可行的市场目标住宅，可以将保障型住房供应、公共租赁住房以、共有产权住房等作为商品住宅的有效补充。只有大部分的居住需求都能基本满足，才能抑制投资需求，防止炒作，避免房价大起大落。只有坚持地方政府因地制宜、因城施策，合理控制投资总量，引导投资方向，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，才能促进地区房地产市场的平稳健康发展。

2. 规范金融机构的贷款监控

近年来运城市房地产业的快速发展，离不开金融机构的大力支持。当前运城市商品住宅市场的仍有较大开发潜力，但是为防范化解金融风险和避免房地产市场过度波动，金融系统仍需加强房地产贷款的监管及总量控制,加大执行力度,通过风险控制、利率调节及贷款标准的来影响开发商的资金成本和开发能力，从而间接调节市场供应。金融机构还应建立引导机制、风险管理服务、融资服务、咨询服务等改善房地产企业的资金聚集渠道、融资安全、融资效率，以降低其资金成本，进而提高房地产开发企业的生存能力，从而间接稳定市场。

对于居民的个人住房贷款应实行差异化政策，无论是公积金贷款或商业贷款，都应考虑居民最基本的居住要求，可将家庭首套房的贷款利率保持在较低水平，同时针对性的调整改善需求或投资需求的贷款条件、贷款利率和贷款总额，以控制房地产市场上流通的货币总量来调节供给。

(二)需求方面的建议

1. 调整城市吸流的能力

城镇人口数量是影响商品住房价格的最关键因素。调整和改善户籍政策、城市公共福利政策、经济发展政策和就业政策能够快速调整农业人口和外来流动人口的城镇落户速度。在国家基本土地政策的基础上对农民土地权利的适度调整或适度扶持，能够改变有条件落户的农民的顾虑程度，进而影响农业人口的转移速度。提高和改善城市经济发展水平、文化吸引力、生态吸引力、宜居程度、市民权益能够很大程度上影响人口流动的总量和结构，而对流动人口享受城市生活各项基本权益的保证，能够稳定城镇常住人口数量。运城市的城镇化水平较低，快速城镇化是不可避免的发展趋势，但地方政府仍有一定的调整余量来改变短期内的人口净流入水平，从而调整社会住房总需求量、稳定地方房地产市场。

2. 提升居民收入水平

目前运城市当前住宅市场需求旺盛，改善性需求和刚性需求均有较大发展空间。提升居民收入水平最根本的途径是努力发展经济，但短时内难以实现，一般可采用一些政策微调的办法来调整居民的可支配收入。为了刺激或平抑内需并保障居民的基本住房需求，可以考虑建立合理的工资增长制度、灵活的最低工资标准和退休职工待遇的调整机制、灵活的社会保障资金的收取和支出的调整机制。政策应随时根据社会发展状况及房地产市场的波动情况有条件的做出调整，以提高或收紧居民手中闲置资金的总量，从而影响房地产市场。

通过调节个人及企业所得税及各项费用，来有效调节和健全收入分配机制，合理分配社会闲置资金，扩大中低收入群体的收入水平，加强对国有垄断产业人员工资收入的监管力度，从结构上缓和收入分配差距过大的导致的结构性矛盾，进而调整社会需求结构。居民收入的高低决定了住房消费水平，只有切实改善收入水平和结构，才能保障居民正常的住房需求，降低投资行为，从而使得商品住宅产业得到稳定发展。