“烂尾楼”项目接盘续建准备阶段对新进总包方的几点建议

摘    要：“烂尾楼”项目不同于以往的新建工程，其特点为已经办有用地许可证、规划手续，在项目开工后，因开发商无经济支撑、管理不善、致使工程无法继续运转，停工一年以上的房地产项目。本文通过应对“烂尾楼”项目接盘续建准备阶段，对新进总包方需注意事项进行分析，并提出笔者的几点建议。

关键词：“烂尾楼”;新进总包方;准备阶段;建议

1  引言

在房地产市场中，由于开发商的管理不善、经济支撑力下滑，产生了众多的停滞项目，俗称“烂尾楼”。在当地政府及房地产开放商等建设要求下，“烂尾楼”工程的销项工作已成为房地产开发商及政府部位的首要选择，而作为施工总承包方，日益增多的“烂尾楼”接盘项目也已成为避之不及的主要发展线路。众所周知，“烂尾楼”工程社会背景复杂，影响力大。接盘“烂尾楼”工程的总承包方所要面对的社会纠纷、经濟纠纷、责任纠纷等问题繁琐复杂。为此，笔者通过自身实际参与项目进行分析，应对新进总包方施工准备阶段的工作提出如下几点建议。

2  进场前及时对项目现状进行分析

项目现状分析的重要性。项目现状分析的具体内容：项目现状的统计、项目现场人、材、机的统计及项目施工潜析。其作用包括以下几点。

2.1  项目现状的统计

新进总包方依据现场实际情况，及时邀请建设方、监理方进行现场实际情况统计及了解，具体如下：（1） 项目背景。应对“烂尾楼”工程，新进总包方应清楚项目原总包单位停工年限，原总包单位是否存在经济纠纷问题，是否依法施工，应对原总包单位施工依据文件收集。（2） 项目施工概况。及时对进行现场原总包单位施工建设现状的统计，包括桩基、地下室、裙楼及主楼等。

2.2  项目现场人、材、机的统计

（1）现场人员。及时清查现场是否存在原总包单位人员滞留现象，进行人员数量、信息统计，人员生活区域确认及人员归属认定。（2）现场材料。及时清查现场是否存在周转材料的滞留，对临时材料的规格、数量等进行清单列项，并及时进行材料数量固化处理。（3）大型机械设备。及时清查现场是否存在大型机械设备，包括大型机械设备的型号、使用年限、检查日期及设备安放位置。

2.3  项目施工浅析

根据现有施工场地进行大型机械设备的安装及大致定位、钢筋加工厂的布置位置、临时材料堆放场地的确定、施工临时道路的定位、办公区及生活区的定位，分析现场与原总包单位规划冲突部分及影响因素。

以上场地工作的清理任务需与建设方及监理方协商确认，避免新进总包方因过于“勤奋和积极”而对于清理费用产生过多的纠纷工作，也避免因非我方因素而造成的突发事件。

3  现场准备工作

3.1  准备工作的要点

（1）场区清理工作。应对“烂尾楼”工程接盘工作，其场区清理工作存在难度大，施工任务重等特点。清理过程中应事先进行现场照片及清理过程中的文件归集工作，从而进行现场基坑降排水工作及杂草等清理工作的进行。

（2）原总包单位大型机械设备拆除时间的确认。为确保新进总包大型机械设备的安装条件，及后续进场施工材料垂直运输的确保，需确认原总包单位大型机械设备的拆除时间及撤场时间。

（3）场区危险源的识别及确认。应对楼层防护缺失问题因及时上报监理单位及建设方，就未拆除防护架体的拆除工作由谁处理，新进总包单位防护修复工作的开展及人员进场时间的确认。

应对结构安全问题，新进总包单位因及时联系监理单位及建设方，并由建设方提供相关资料确保结构安全的情况下方能进入原总包施工结构主体进行后续施工。应对基坑支护问题，新进总包单位因根据基坑支护年限确认基坑是否已失效，已失效或基坑支护出现断裂、开裂、未施工完成、垮塌现象的应及时上报监理单位及建设方确认。并及时修复，确保新进总包方进场施工安全。

3.2  项目团队的选择

任何一个施工团队都需要经验丰厚的人员进行前期的准备梳理工作，应对工程生产过程中可能遇到原总包单位人员因经济纠纷、社会报复等无理性争端及阻挠，新进行总包单位人员应能妥善处理，避免纠纷和事态的扩大化。项目团队及作业班组人员应能做到统一生产目标、维护企业形象的思想态度，并能及时配合建设方施工要求及规定，积极学习建设方施工管理要求及技术质量要求，不要一味的以自身施工经验做决定和处理。

3.3  做好施工主体责任的划分

施工主体责任的划分：其目的在于区分原总包单位已施工部分与新进总包单位承接的施工范围。避免因原总包单位施工范围出现结构质量问题、结构安全问题、设计图纸问题、结构沉降问题及现场标高偏差问题等非新进总包单位施工范围出现的问题引起的社会不良影响及停工整改等的发生，进而影响新进总包单位工程进度及企业形象。具体注意事项如下：（1）原施工单位作业面的界面划分。因原总包单位主体建设中可能存在结构尺寸误差、标高误差、基础沉降、结构开裂、设计变更等质量问题和现场施工缺陷问题，新进总包单位又无法及时进行全面复测及确认。故应在进场作业前进行作业面界面划分工作，并形成书面报告将主体建设责任的划分工作进行确认。（2）原施工单位结构安全性的确认。新进总包单位进场后，需进行原总包单位施工主体的安全性确认，依据建设方提供的施工蓝图进行现场结构标高、沉降、垂直度的复测工作。如若发生结构倾斜、标高误差等影响结构使用安全性的问题时，及时以书面报告的形式上报监理单位、建设方，并要求其出具相关报告和处理措施。（3）原施工单位结构施工质量的确认。新进总包单位进场后，需进行原总包单位施工主体质量的全面复测，依据建设方提供的施工蓝图进行现场预留钢筋规格、尺寸及数量确认、混凝土强度确认、结构尺寸偏差确认及常见质量问题的确认，续建工程停工期应查询是否有规范及地方标准的变更，并及时汇总以书面文件上报建设方及监理单位确认。由建设方及监理单位联系相关单位进行第三方复测工作并出具相应施工措施方案进行现场处理。

3.4  做好债权纠纷的处理

对于“烂尾楼”工程的复杂社会背景的情况，新进总包单位应理智处理现场突发状况的应对处置工作，积极配合监理单位及建设方，用法律的形式维护自身的权利及利益，妥善处理原施工单位及原劳务分包单位对施工现场的阻挠和干涉行为。严禁暴力、恐吓及非法处置、积极维护企业在群众中的形象。做到树标杆、树形象、树文明的三大要求，避免因一时之气带来的纠纷处理不当的行为从而使企业出现巨大的损失。

3.5  做好资料的归集

由于工程项目的隐蔽性，所以对工程质量的检查就要通过工程资料来体现。一个工程项目资料的完整与质量的好坏，直接影响到这个工程项目的好坏，所以工程资料的管理是一个非常重要的组成环节。建筑工程资料是记载建筑工程施工活动全过程的一项重要内容，它是城建档案的重要组成部分，也是工程竣工交付使用的必备文件，又是对工程进行检查、验收、移交、使用、管理、维修、改建、扩建、经济纠纷、责任归属的原始依据，足以见证资料的重要性。

4  结束语

本文根据实际情况进行分析，对“烂尾楼”项目接盘续建准备阶段的新进总包方的提出以上几点建议，望能为“烂尾楼”工程接盘新进总包单位进场准备阶段提供有效的施工指引及经济止损建议，为新进总包方的施工准备及企业形象做好有利铺垫。

参考文献：

[1] 周后志.某烂尾楼的加固改造[J].中国科技信息，2012（12）：66.

[2] 王宗年.某“烂尾楼”工程检测鉴定与加固改造设计[J].兰州工业学院学报，2015.

作者简介：

张宗亮（1974—）男;汉;大学本科;重庆市长寿区人;高级工程师;主要从事房屋建筑工程施工及总包管理、滑动模板技术研究与应用工作。