房地产企业会计核算的难点与重点

燕玮羽

摘要：房地产企业核算与普通企业相比本就其特殊性与复杂性，且目前伴随着我国经济的发展与国民收入水平的提高，消费者对于房地产行业又更多地提出了休闲度假、购物娱乐等非传统需求，使房地产企业又迎来新的机遇，更复杂的业务也给房地产企业的会计核算工作带来更大的难度。因此，房地产企业应该对会计核算的难点与重点部分，进行系统的分析与优化，保证房地产企业的会计核算的合理、有效，为企业的健康发展提供动力。

关键词：房地产;企业会计核算;难点;重点

房地产企业由于产品生产周期较长、涉及税种较多，因此核算存在着比较大的难度。又由于房地产企业投资规模较大、利润收回较慢、国家政策相对紧缩、市场竞争越来越激烈，因此房地产企业对于严控运营成本的要求很高。可见，对企业会计核算的重点、难点进行深入研究，是房地产企业若想得到长足发展的必要前提。

1 会计核算在房地产企业中的作用

房地产企业的会计核算，是企业会计从业人员在遵守一般会计原则的前提下，根据自身企业的实际情况，选择、制定出科学有效的会计核算方法，对企业的日常业务进行归纳整理、对财务支出进行统计分析，最终得到与企业财务状况、经营成果相关数据的过程。

通过会计核算得到的相关财务信息，企业制定的考核标准才有据可依，管理者才能够帮助企业及时地去调整发展策略。而不是处于盲目性地发展的过程中，闭门造车，做出错误决策，使企业的发展陷入泥潭之中，最终处于败落的局面。

2 房地产会计核算的主要内容

2.1 收入的核算

收入的核算对每个企业来说，都是最重要的核算内容之一。房地产企业的销售方式与销售渠道比较多，不同时期的销售政策也有变化，因此核算收入相关的工作相对也更为复杂和繁多。这也成为在房地产企业会计核算工作中十分需要关注的一个问题。

2.2 成本的核算

成本核算的过程中，企业会计需要对于企业的各项经营费用支出及成本支出做好细化性归集与分摊的工作，确定工程和开发成本。同时要对产品成本进行分析、考核，确定发生成本的合理性，确保最终利益实现最大化。

2.3 预收预付款的核算

房地产企业属于资金密集型企业，在前期经营的过程中需要投入大量的资金，后期的开盘销售过程中又会有大量资金流入，预售出去的房子经常收款期较长。因此，企业应该合理核算预收预付、应收应付款项，及时性地通过建立台账、梳理发票的方式明确企业的各类款项情况，一方面避免产生坏账、另一方面避免款项纪录混乱给业主带来不良影响。

2.4 经济利润的核算

利润是企业在一定期间内的经营成果，也同时是企业会计需要予以重点化关注的部分，要及时、准确的进行利润的考核、分析、预测等等。

2.5 其他核算工作

除了以上主要的核算工作以外，房地产企业还有固定资产核算、薪资核算、日常费用核算、往来核算等工作。

3 房地产企业会计核算中的难点和重点

3.1 房地产会计核算的难点

第一，核算业务比较复杂。首先，房地产开发的过程中，不仅仅涉及到建筑工程工作，同时还牵扯到土地的核算、小区绿化园林建设、其他配套工程的建设、未交楼物业费用、有些企业甚至还会涉及到装饰工程的核算。各种成本费用的支出情况繁多且复杂。而在实际的核算过程中，可能还存在很多难以清晰划分的成本费用、很不常见的特殊业务等等，这些都注定了房地产企业的核算难度比一般企业更大的状况。因此房地产企业必须要注重内部会计核算制度的细化。

第二，收入确认的难度大。由于产品生产周期较长，因为政策上允许房地产企业在房屋竣工前办理预售证，提前预售房屋;又由于购房款往往是一笔较大的费用，因此业主往往不会选择一次性支付的方式，而是会选择分期付款的方式付款。因此，就造成了很多税法与会计上的不一致。其一，在税法上，业主不管在哪一阶段支付的房款，都应该在收到款项的当期确认收入、计提税金。但是在财务上，应该在工程竣工验收后，才开展确认收入的环节，这就增加了确认收入的难度。其二，税法上却要求房地产企业要按照收款核定利润预交所得税，而会计上，房地产企业的利润应该在工程竣工以后才会开始核算，这也造成了企业会计核算的困难。

第三，核算的周期长、跨度大。其一，房地产企业从招标开始，经历土地征用、拆迁、建设、装修、验收、销售等一系列的环节后，才能够最终使一个房地产项目圆满结束，这一过程花费的时间2年以上的时间不足为奇。核算周期长，经济业务往来繁多，因此核算的精细化程度要求较高，进一步致使会计核算工作的难度方面，处于难上加难的困境之中^[1]。其二，房地产企业的又一特点是垫资特别巨大，加之跨度时间很长，因此企业对资金的调度与周转要求都较高。

3.2 房地产企业会计核算的重点

第一，收入和成本的核算，对于房地产企业日常经营收入与建设投资的成本方面进行核算的工作，是房地产企业内部会计核算的重要工作内容。此过程中，首先，通过收入核算过程的开展，则使得房地产企业能够对于取得利润點的各环节，通过统筹排列的方式去分析，进而对于取得利润点甚少的部分，予以实施政策上的调整与扶持的策略，才能够使得此项目块得以壮大起来，为企业的发展方面做出应有的贡献。其次，实施成本核算的过程中，则需要特别关注成本分摊的问题点。

第二，预交税费处理。房地产开发商所经营的项目大都呈现出多样化的局面，为此，承担的税种也各不相同，具有一定的差异之处。而针对这一现象，将是各财务人员需要再次去挑战的问题，应该通过开展培训、加强自身学习的过程，才能够对于当期应纳税金的部分实施准确性核算的工作，且进一步通过合理化税收筹划工作的开展，以达到提升企业资金的使用效率，进而达到降低税收成本的目标^[2]。

4 房地产企业会计核算的优化措施

第一，房地产企业需要根据自身的实际情况，建立一套细化性地会计核算的流程，并相应的完善对应的科目、辅助项以及各项台账，才能够使得各方面的核算工作，更加标准、更加细化、更加完善。

第二，加强税务风险防范。会计人员应与税务机关人员及时沟通，对于最新政策及时了解，避免违规操作，做好税务筹划，保证会计核算的合理性同时兼顾企业的利益。

第三，需要利用现代信息化的技术对于房地产财务系统的數据部分实施分析、风险规划方面的工作，才能够使得房地产企业提前预知相应地风险因素点部分，并通过合理化措施的实施，达到及时性、有效性规避风险的目的。

第四，聘用专业的会计人员，保障会计核算工作的顺利实施，经常进行专业业务培训，使财务人员的业务水平得以提升，并能够在工作中通过自身潜力的发挥，去应对各种复杂的核算过程，进一步促使核算工作的部分，能够得以顺利化地开展^[3]。

第五，房地产企业财务核算的过程中，相应的企业更加可以通过学习成功房地产企业财务管理经验的方式，并结合自身特点，进而建立符合自身实际情况的财务制度出来，也才能够达到促使自身工作取得突破的目的^[4]。

5 结语

新的时期下，面对复杂化的社会大环境，面对房地产企业的新机遇，促使其经营的复杂程度有着明显的提升，因此会计核算的复杂程度也响应提升。房地产企业更加需要与时俱进，通过完善房地产企业会计核算制度的方式，使得企业会计核算的部分走向成熟化，进而得以去解决房地产企业会计核算中的难点和重点问题点，并努力促使房地产企业实现可持续发展的战略目标。

参考文献：

[1]高建萍.房地产会计核算问 题与改进措施探讨[J].财经界，2016（15）：245.

[2]温玉彪，赵茜.浅析投资性房地产会计核算中存在的问题[J].会计之友，2010（8）：118-119.

[3]李倩.财务会计与税务会计公允价值的比较及其相互借鉴[J]现代经济信息，2014（17）：324-325.

[4]王晶磊.财务会计与税务会计中的公允价值辨析[J].财经界（学术版）2015（03）：263-265.