住宅精装修工程防渗漏控制探讨

龚胜平

摘要：然而与之火热市场相对的确是精装修房投诉率居高不下，特别是楼地面渗水是近年投诉的热点问题。建筑渗漏事故不仅会对房产开发商、建筑承包商造成经济、名誉上危害;也会给广大业主带来困扰，情况严重的损坏楼下邻居家的物品，引起邻里不和甚至对簿公堂。

关键词： 精装修住宅;渗漏;防水

1 前言

对于开发商和承包单位来说，精装修房不仅能提高施工质量，降低造价和采购成本，保证了室内的环境质量，有利于实现住宅装修工业化生产，加上国家相应政策的导向以及建筑行业节能、节水、节材和环保的可持续发展方向，商品住宅精装修交楼已经是大势所趋。

然而与之火热市场相对的是精装修房投诉率居高不下，特别是楼地面渗水是近年投诉的热点问题。建筑渗漏事故不仅会对房产开发商、建筑承包商造成经济、名誉上危害;也会给广大业主带来困扰，情况严重的损坏楼下邻居家的物品，引起邻里不和甚至对簿公堂。由此可见，渗漏已成为精装房的质量痛点。本文结合当下建筑渗漏形成的主要原因，探讨精装房有效渗漏防控手段。

2 渗漏产生原因及情况分析

2.1 未按规范要求施工

据有关数据统计由于施工工艺不到位、施工过程偷工减料、野蛮施工是形成渗漏最重要的因素。

施工中下列情况容易引起渗漏：①基层处理未达到要求，有空鼓、裂纹、凸起、脱落、及起砂现象;②穿墙管根部未封堵密实抹平，管道根部以及烟道处未按规范设置附加防水层;③施工前未做好技术交底，实施操作人员技术水平不达标。④未及时修复交叉作业时水暖气管道安装破坏的防水层;⑤阴阳角处抹找平未做成圆弧角。⑥冬季施工，聚氨酯等防水材料在温度低于5℃下施工，无法保证防水效果。

2.2 设计不合理

不合理的防渗设计有：细部防渗节点设计错误、应该做防水的部位而不做防水;应该做外防水而做内防水;选用不当的防水材料。

我国各地区气候条件及温度、湿度差别很大;现在市面上防水材料琳琅满目不下百种，如果不甚了解其物理性能、功能用途，随便套用很容易造成先天性缺陷而渗漏。

因此在防渗漏设计中应以规范为依据，结合实际节点构造做法，遵循多道设防、刚柔结合的设计原则，因地制宜根据当地气候条件选用适合的防水材料进行设防。

2.3 施工管理不到位

承包单位往往低价中标，为控制成本，投入的现场技术及质量管理人员较少;防水施工又以专业分包单位居多，总包管理力度不足，造成施工质量失控。此外进度拖期导致工程质量下滑，盲目抢工期，工序交接不严格，上道工序未经验收合格便进入下道工序施工（如涂膜还未固化就找平、蓄水试验未满24小时就开始面砖施工）。

以上是当下住宅精装修工程渗漏的主要因素，房企和施工企业应在项目管理中加以重视，从源头上做好精装房渗漏防控。

3 防渗漏技术管控要点探索

3.1 防渗漏从结构抓起。皮之不存，毛将焉附，结构先天不密室，精装的防渗漏就无从谈起。做好刚性防水，对有抗渗的部位选用相应标号的抗渗混凝土，严格按规范设计要求施工，振捣密室，使结构能依靠自身密实度就能起到一定的防水作用。

3.2 做好防水构造，合理的构造可以让水尽快排掉，避免沉积。厨房、卫生间周边墙体下设200 mm高，厚度同墙体的混凝土反坎;厨房、卫生间完成面比客厅、房间完成面低 10-20mm，下沉式卫生间设侧排地漏，便于排回陶颗粒内的集水。

3.3 明确渗漏原因，落实企业责任。办好土建与精装的移交验收，室外门窗、屋面、外墙螺杆洞眼、烟道预留洞口等是否有渗水;厨房、卫生间蓄水试验资料是否齐全、顶部的管道接口是否有渗漏现象，不要把问题遗留给精装单位，屋面烟道、外墙、门窗、施工缝等结构上的渗漏，精装单位无专业能力和工具维修，这些都必须由土建单位自行处理，精装单位做好监督，维修整改合格方可办理移交。谁漏谁修责任明确避免扯皮。

3.4 防水材料的管理。为保证防水工程质量，防水材料应选择经常合作的品牌供应商，并在公司采招库内备案。每批防水材料进场，填写进场验收记录，报监理组织进场验收，并对进场验收行为拍照留存。对进场后的防水材料，按质量验收规范要求进行取样有见证送检，质保资料齐全并检验合格方可投入使用，防水材料样品必须封样管理。

3.5 成熟的防水工艺。针对不同的设防部位和防水材料，使用与之对应的施工工艺，不混淆套用。防水施工前基层必须清理干净，无碎屑、浮浆;阴阳角位必须做成半径不小于50mm圆角和倒角;墙地面防水处理应采用柔性防水涂料，须纵横防水各一遍，以保证防水层密封性;卫生间湿区淋浴房的墙面防水层高度不少于1800mm，干区的墙面防水高度不低于300mm，浴缸处高出完成面600mm以上;淋浴房挡水条需按设计图纸要求现场放线，结构楼面预埋毛石挡水条，挡水与墙体交接处应伸入墙体20mm，并与地面统一作防水处理。

3.6 穿墙板管道（地漏）的合理布置。①楼板管道开孔需大于排水管管径 40mm-60mm，孔壁需进行凿毛处理。需用专用模具支撑，浇捣须采用三次成活法封堵浇捣密实。②地漏的排水管口标高应根据地漏型号确定，使排水管与地漏连接紧密。③管道安装时周边的砂桨应填充密实。

3.7 规范的淋、蓄水试验。淋、蓄水试验是对紧前工序防水能力的检验，只有通过淋（蓄）水试验的防水才是可靠的。（1）防水施工前，结构板蓄水试验 24 小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验 24 小时，修至不漏为止;（2）防水层完成后，蓄水试验 24 小时，达到不渗漏为止;（3）装修面层完成后蓄水 24 小时，达到不渗漏为止。第一次蓄水试验主体单位负责，第二、第三次蓄水试验由精装修单位负责。防水层必须干透方可进行蓄水试验，如蓄水过程中发现水变浑浊或乳白，说明防水层养护时间不够，防水层已被水溶解、破坏，防水失败，必须重做。做好实测实量，防水涂膜总厚度要求不小于1.5mm。

3.8 完善的质量管理制度

渗漏防控体系必须采取相应的管理手段，保证各道防渗节点的稳固，为此项目部应编制可行的防渗施工方案、选择优秀的施工队伍，作业人员持证上岗人证相符;做好样板引路制度，对门窗、阳台、厨房、卫生间等易渗漏部位做法防水样板，供施工队伍学习观摩。

严格执行质量管理制度，实行“三检制”（即自检、互检、专检），协调班组交叉施工，做好成品保护，避免相互破坏。做好工序交接验收。防水作业是隐蔽工程，要留下视频影像资料，责任落实到人。规范并执行技术交底制度，交底层层落实，施工前项目技术负责人向作业班组长进行交底，班组长再向作业人员逐个交底，交底作业环境、施工流程、作业方法、质量标准和通病、操作机具、安全生产等事项，内容要有文字记载并双方签字。

4 精装房防渗漏未来发展

目前渗漏已严重制约了精装房的发展和口碑。要改善这一现状，提高精装房市场认知度、降低投诉，除了做好上述工作外，还需要国家主管部门、开发商、施工企业共同努力：①规范房地产市场，杜绝低价中标，培养专业化管理人才，选用优秀的作业队伍。②淘汰落后的防渗材料和施工工艺，开发新型环保、节能、高效、优质的防水材料;采用新技术、新工艺不断降低防水施工成本，提高工程质量。

5 结语

当今房产市场日趋完善饱和，只有踏踏实实做好工程，提升企业品牌竞争力，才能在这竞争日益激烈市场生存。住宅精装修交付是商品房发展的大趋势，做好精装房的防渗漏控制，提高商品房质量，使业主真正享受到精装修房省时、省事、省力的优点;减少二次污染和垃圾排放、降低邻里纠纷，创建现代化和谐社区。

参考文献：

[1]王樹兰.厨卫防水工程施工中的细部做法.民营科技出版社. 2011

[2]许彩莉. 建筑工程防渗漏预防及控制管理.城市建设杂志社出版. 2013.