青海房地产金融的风险与管理

马甜 王建民

坚持“房住不炒”定位，一城一策、因城施策是未来房地产业调控主方向。稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性，防范高地价、高房价、高杠杆引发的金融风险是主要目标。目前来看，房地产相关贷款仍是银行的主要业务，也是银行的优质资产，其他行业对该版块业务的替代性不强。因此，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和坚持落实政府主体责任的基础上，对青海省房地产金融市场进行调查研究，对辖区房地产金融市场中存在的问题和风险进行有效监测，并对相关风险开展早期预警和引导十分必要。

房地产业基本情况

青海省房地产市场具有高原省份和“强省会”特征，产业开发和分布主要集中于省会西宁市，中国人民银行调查统计系统数据显示，截至2019年末，全省房地产贷款余额为860.58亿元，占全省银行业在第三产业内贷款总额的32.41%，其中西宁市房地产贷款余额为754.06亿元，占比达87.62%。同时，随着城镇化及脱贫攻坚等国家战略的稳步推进，辖区各地（州）、县等人口开始不断在西宁市购房置业，形成了青海省“大城市不大、小城市太小”的基本格局。同期，国家统计局数据显示，青海省房地产开发投资累计完成额为406.29亿元，同比增长15.5%，其中住宅投资累计完成额为294.08亿元，同比增长36.2%；商品房施工面积1931.17万平方米，同比增长22.0%，其中2019年新开工面积640.42万平方米，同比增长93.0%；商品房销售面积480.06万平方米，同比增长7.3%，其中住宅销售面积406.26万平方米，同比增长7.8%。2019年，青海省房地产信贷市场整体平稳，无突出的信用风险。中国人民银行西宁中心支行统计数据显示，截至2019年12月末，青海省各银行金融机构不良贷款余额合计3.27亿元，房地产不良贷款率仅为0.38%，低于全省银行业不良贷款率6.35个百分点。受客观环境影响，青海省商品房开发周期相对较长，也在一定程度上为房价波动提供了空间。2019年12月，西宁市房价环比增长1.0%，同比增长13.8%，其中二手房价格环比增长0.4%，同比增长12.8%；房价的连续攀升，形成了“温和增长”的行业预期。近年来，恒大、碧桂园、万科、绿地、中海、新城控股和红星等大型房地产企业不断进驻西宁，促进了青海省房地产行业的快速发展和良性竞争，加之青海省城镇常住人口净流入的稳定增长，形成了目前“供需两旺”的房地产市场情形。

房地产金融发展情况

1.房地产开发贷款

受政策调整影响，房地产开发贷款规模有所收缩。中国人民银行调查统计系统数据显示，截至2019年末，青海省房地产开发贷款余额为483.84亿元，同比下降3.31%。其中，地产开发贷款为3.00亿元，同比下降66.44%；房产开发贷款为480.84亿元，同比下降2.16%。青海省房地产开发贷款的一个突出特点是保障性住房开发力度较大，贷款占比较高，占住房开发贷款总额的85.79%。

2.住房消费贷款

按贷款主体看，青海省购房贷款主体需求差异明显。中国人民银行调查统计系统数据显示，截至2019年末，青海省购房贷款余额为374.95亿元，同比增长19.22%。其中，企业购房贷款为4.11亿元，同比下降7.85%；个人购房贷款为370.84亿元，同比增长19.61%。

（1）个人及家庭住房贷款仍是主力。个人住房贷款（尤其是抵押贷款）占比较高进一步说明了“房子是用来住的”政策调整的必要性，且需坚持政策目标中长期内不动摇；同时，辖内购房选择不再仅限于新建房，功能型二手房市场开始活跃，再交易房贷款增速较快。中国人民银行调查统计系统数据显示，截至2019年末，青海省个人购房贷款占总购房贷款的98.90%。其中，二手房交易贷款为53.51亿元，同比增长95.08%；新建房贷款为270.02亿元，同比增长16.27%；新建房抵押贷款余额为262.49亿元，同比增长17.68%，占新建房贷款的97.21%。

■探珠献玉 陈宝林/摄

（2）保障性住房贷款需求与开发贷款供给形成鲜明矛盾。青海省保障性住房贷款需求量极小，且有所减少，同百亿量级的保障性住房开发贷款形成较大反差。中国人民银行调查统计系统数据显示，截至2019年末，个人购买保障性住房贷款为0.26亿元，同比增长85.71%；企业收购、租赁保障性住房贷款为0.16亿元，同比下降11.11%。保障性住房贷款需求较小的原因有三点：一是存量公租房仍在租期内，未达到转卖期限。二是大量棚改项目主要由财政出资，目前棚改专项资金正在向债券筹资方式转型。三是保障性安居工程住房达到可以转为个人购买条件时，价格相对较低，居民购买压力较小。

3.政策对金融机构房地产业务的影响

（1）财政“去杠杆”政策调整给部分金融机构棚改业务发展带来困难。2018年以来，财政部连续下发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》和《关于做好2018年地方政府债务管理工作的通知》，推出棚改专项债对棚改项目贷款进行替代。加之，青海省人民政府办公厅印发《关于开展全省政府性债务督查工作的通知》，对还款来源为财政资金的认定为政府隐形债务，因此，棚改项目成为地方政府规避债务的对象之一，对辖内部分棚改项目开发带来了一定的难度和冲击。

（2）金融“去杠杆”和房地产“去库存”政策调整使房地产市场开启“优胜劣汰”模式。目前青海省商品住房库存去化周期为5个月，虽然有效缩短了青海省房地产库存周期，但相关房地产贷款监管政策依然趋紧，给部分金融机构和房产开发企业带来了不同程度上的压力。一是对金融机构来说，在防范重大金融风险和房地产调控的大背景之下，银行开发贷款持续收紧，监管部门对房地产企业的资质、贷款资金用途要求日趋严格，部分国有商业银行及股份制银行均在不同程度收紧房地产融资业务，部分银行已暂停房地产及房地产夹层融资贷款等。二是对房地产企业来说，一方面，受房地产调控和金融机构去杠杆的双重影响，房地产企业融资渠道趋紧，融资成本明显上升，房地产企业融资压力加大。另一方面，作为房地产企业资金另一主要来源的销售回款，受二套房贷款利率政策调整、限购和封顶才能办理抵押登记等政策影响，房地产企业回款进度有所放缓，资金链进一步趋紧，导致房地产企业竞争加大。

（3）政策调控成效初显。在各项监管政策的有力落地执行下，大幅减少了辖内房地产开发企业贷款的风险，特别是个人住房及商用房开发贷款金融支持力度逐渐缩小，一定程度上抑制了炒房及投资的热潮。

风险情况

1.信用风险

（1）融资平台承贷的保障房、棚户区、公共租赁房建设项目可能导致政府信用风险。一方面，国家对地方政府融资平台举债控制力度加大，导致部分存量贷款还款困难。另一方面，在统贷项目下个别片区仍存在还款机制运行不畅带来的偿债资金无法按期足额归集的现实问题。这些情况都可能增加政府融资平台信用风险的累积，进而影响政府信用。

（2）房地产企业融资困难、资金链紧张可能导致企业信用不良。房地产是资金密集型行业，行业特定的盈利模式导致资金占用周期较长，外部融资成为房地产企业重要的资金来源。一方面，部分房地产企业为解决资金问题，通过房地产信托、民间借贷等渠道获得资金，导致债务成本增加，企业资金链断裂风险增大，进而引发财务风险。另一方面，由于部分房地产企业资金回款较慢，造成企业资金周转困难，尤其是部分小微企业出现调整分期还款、展期或到期不能按时还贷的现象。

2.法律风险

企业信用风险的累积可能转化为法律诉讼风险。一方面，目前青海省多数金融机构发放的房地产开发贷款普遍以在建工程做抵押。我国法律规定，在建工程抵押权受偿顺序位于承包人建设工程价款优先受偿权之后，一旦开发商违约，将对银行行使抵押权带来较大不利影响，甚至无法收回贷款，而不得不进行法律诉讼。另一方面，由于个人住房贷款转现比率较低，一旦开发商由于项目预期与实际不符等问题发生而出现销售不佳的局面，资金无法回笼，将导致购房者无法及时办理现房抵押手续，进而出现借款人涉诉等问题，同时金融机构将面临抵押物落空的风险。

困难和问题

1.保障性安居工程项目贷款后期管理存在困难

（1）存量棚改项目使得政府偿债压力较大。按照当前政策方向，青海省政府要求在10-15年内化解存量政府隐性债务，该期限比金融机构发放的25年贷款期限缩短了40%-60%，给各地市州财政造成较大压力。

（2）财政资金分布不均衡可能影响后期棚改进度。由于部分区县政府财力较弱，棚改项目资本金筹措困难，金融机构在贷款发放时已放宽资本金到位期限，但部分片区专项资金仍无法按时到位，可能阻碍棚改项目相关贷款的后续发放和工程进度。

（3）还款来源为财政性资金的棚改项目存在偿债资金难以归集的问题。主要表现形式为部门间相互推诿，还款意愿不强。个别地区存在的还款机制运行不畅问题有可能造成整个项目偿债资金无法按期足额归集，进而造成项目逾期，引发信用风险。

（4）部分由房产公司承建的廉租房、棚户区建设项目贷款管理难度大。一方面，存在部分项目信贷资金被挪用到其他商业性房地产项目的问题。另一方面，存在部分房地产企业和融资平台公司发生关联交易的问题，导致部分项目贷款发放与市场经济基本原则相违背。

2.房地产市场存在库存去化周期可能延长的风险

一方面，受宏观经济下行压力和环保督查整治等影响，辖内部分中小微房地产企业经营者资金链阶段性紧张，开发的部分商用房、写字楼等销售困难。另一方面，中央及地方房地产新政频出，包括商业性个人住房贷款利率（LPR）及西宁市住房公积金贷款政策调整，使得居民购房更加理性，加之刚需不足，观望情绪有所增加，可能影响房地产市场消化存量房的进展。

3.金融机构面临竞争加大和资信管理困难等问题

（1）由于开发商出让土地成本、建造成本等上升，导致商品房房价一直处于上升态势，加之购房客户需求增加等多种因素影响，房产开发商及个人购房者均成为各家金融机构的优先考虑客户，各家银行在简化手续，提高服务质量等方面，采取了各种优惠措施和外包专业营销团队，竞争压力较大。

（2）由于资信体系不完善，目前金融机构只能依靠人民银行征信系统查询借款人资信状况，对于民间借贷、融资性首付款等情况无法确切落实；对假交易、假首付、假房价“三假”贷款的审查难度逐年增大，个人信贷资产质量管理面临较大压力。

（3）由于开发商风险状况较复杂，部分企业经营管理、项目建设、销售及财务状况均存在不确定性，相关金融机构对贷款企业客户存在的因现金流枯竭、资金链崩溃、经营出现严重困难和财务状况恶化而大量拖欠供货方、施工单位款项、拖欠税款、虚假按揭以及项目烂尾等问题和信息掌握不足，不能及时了解部分企业可能出现的经营不合规和不诚信问题，贷款“三查（贷前调查、贷时审查、贷后检查）”制度有待进一步加强。

政策建议

1.强化金融机构贷款管理主体责任

（1）要求金融机构对开发商实施分类管理，明确基本准入条件，实施差异化的流程和管控；加大对开发商资质、开发到位资金结构的审查，关注开发商信用和合规情况，加强审查谨慎准入；切实落实合作项目贷后监控，及时跟踪掌握风险变化，对有迹象表明存在烂尾风险和骗贷风险的楼盘尽快采取贷款相关保全措施，加强对企业“三假”贷款的防控力度。

（2）要求金融机构坚决执行有关对未封顶楼盘不得发放按揭贷款的规定，落实好对个人住房贷款“三查”的职责，加强对“首付贷”的识别，重点识别在首付款支付前后时点是否有来自开发商、小贷公司、网贷平台以及银行卡分期等的资金划入，同时增强对客户贷后还款能力的评价判断。

（3）鼓励金融机构与开发商企业合理确定按月或按季度还款计划模式进行风险缓释和业务覆盖，防范房地产贷款因开发企业被限制及风险敞口较大等带来的风险，如缓释开发商企业贷款到期时一次性还款压力，以开发商住宅、商铺销售资金偿还开发贷款本息，在降低企业还款压力的同时，缓释银行信贷资产风险；形成业务合作链，将开发商存款业务、贷款业务、中间业务全面覆盖，提高综合收益，进行审慎经营，降低风险。

（4）建议和督促金融机构对房地产贷款建立有效的押品归档和检查机制，以风险缓释为目的，提高贷后风险防范能力。

（5）要求金融机构充分运用法律诉讼清收、核销等有效手段，加快处置存量不良资产，维护诚信环境。

2.强化沟通协调，防范房地产金融风险

对房地产金融业务开展定期和不定期风险调查，同时加强与房管、住建等部门联系，加强房地产金融领域的监管合作，加大对房地产开发项目申请、审批到项目融资、商品房预售资金账户监管等各环节的管控力度，严防信贷资金挪用风险。

3.加大融资创新，支持保障性安居工程贷款项目

鼓励金融机构继续关注国家有关棚改、公租房和廉租房等保障性安居工程贷款的政策界定，通过加大对PPP（政府和社会资本合作）、政府采购等新的融资模式研究，获取对新开发的保障性安居工程贷款项目一定的资金支持，突破因政策调整而导致的保障性安居工程贷款项目开发融资困难瓶颈。

4.对房地产企业加强政策引导，因城施策

合理引导房地产企业转型升级，因地制宜推动转型发展。鼓励房地产开发企业借鉴辖内成功的典型项目模式，积极参与国家支持的养老、文化、体育和旅游等项目，引导产品向养老地产、旅游地产转型，促进房地产业在发挥青海气候、地理特点、形成青海独特优势上有所作为，实现区域房地产可持续发展。