保利地产融资策略

陈茜

自改革开放以来，我国的经济飞速发展，从而各个行业都快速发展，尤其是房地产行业，已经发展成为我国的支柱型经济产业。此外，加上城市化进程的加速，越来越多的农村人口来到城市，大力促进了城市房地产市场的发展。同时，人民的生活水平得到了大幅度的提高，人们也开始有了自己的积蓄，人们为了创造更多的财富积累，也许会加大对房地产的投资。房地产产业越来越壮大。

一、我国房地产上市公司概况

众所周知，房地产行业在我国行业中的地位是无可替代的，并对国民经济的发展有着不能忽视的作用。然而，房地产行业属于资金密集型行业，其特点是：投资量大、周期长、资金收益慢，综上所说良好的资金供给是保证房地产行业长久发展的充要条件。因为房地产行业其自身特殊的情况，安全的资金链就成为了房地产行业发展的主要因素。但是其中存在与房地产行业的发展速度与重要地位不匹配的是，房地产速融融资市场的发展却举步维艰。作为比较典型的资金密集型行业，房地产行业对资金的依赖程度较高，然而发展较慢的房地产速融融资市场与之存在差距，因而会在一定程度上制约房地产行业的发展。除此之外，国家实施了一系列关于房地产行业的相关政策，尤其是越来越严格的土地和金融信贷使房地产行业遭遇前所未有的资金困境。

二、我国房地产上市公司融资影响因素

结合房地产行业自身的特点和其融资现状，我们不难知道有一部分房地产公司融资情况不乐观。除此之外，还有一部分企业缺乏风险意识，合规意识，容易在日常资金使用等方面管理不到位，因而可能导致资金的使用不规范，融资策略不合理，从而会大大增加融资的风险。况且我国的资本市场的制度和规则在一些方面有所欠缺，还不够完善，在一定程度上限制了企业的融资渠道向多元化发展。综上所述，有必要从企业自身入手，对现阶段的宏观经济环境下的房地产上市公司的融资影响因素加以分析，主要包括以下：

（一）企业自身的发展现状和盈利能力。与非上市公司相比，上市公司在融资策略等方面具有优越性。相对于发展潜力较好的公司，那些发展潜力较差的公司可能在融资的时候会有较高的成本和较高的风险。经营情况不理想的公司，其本身就具有信用风险，再加上公司经营不理想，金融机构等有限的资金会优先考虑具有较好发展潜力的公司，因而他们就不得已被动选择一些融资成本较好的融资方式。相反，具有发展潜力的公司，由于自身经营较好，有较多资金，如留存收益可以来支持企业进一步发展，同时可以吸引更多投资者的支持，所以其融资成本可能会低于经营较差的公司。

（二）融资风险和融资成本。企业选择不同的融资方式也就选择了其对应的融资风险和融资成本。就银行信贷而言，是受金融政策、金融环境影响最高的一种融资方式，其在稳定性层面较差，也就意味着风险较大。然而企业通过债券方式进行融资时其需要付出的融资成本更低、方式更为灵活以及资金使用更为稳定。不同融资的风险决定了融资成本不同，因而企业需要结合企业自身发展需求和融资的成本和风险，从而进行科学、合理的融资。

三、我国房地产上市公司主要融资模式

一般来说，我国的房地产企业常用的融资模式主要有：银行借款、债券融资、股权融资、短期融资券、内部融资、房地产基金信托、房地产资产证券化。

（一）银行借款。银行借款是指符合条件的房地产公司以抵押、质押、保证等方式向银行申请房地产贷款，用于房屋建造、土地开发过程中所需要的贷款。由于其可借到的资金规模较大，并且借贷条件相较于其他的融资模式相对宽松，所以银行借款成为房地产企业最常用的融资手段。但是其缺点是受国家相政策、金融环境影响较高，其在稳定性层面较差。

（二）债券融资。债券融资是指房地产企业通过发行特定期限、特定利率债券用来募集资金。其优点是期限较长，利率较低，在海外发行债券时，还可以利用不同市场间基准利率不同从而实现较低成本的融资;其缺点是对企业要求较高。

（三）股权融资。股权融资是指房地产企业通过出售企业的股权来筹集投资者资金的融资渠道，包括公司的首次公开募股、额外发行、配股等。首先，股权融资没有特定的期限限制，融资具有长期性，因为通过股权融资的投资人可以直接成为公司的股东，享有公司所有权份额。其次，股权融资使企业没有较大的负担，投资者成为公司的股东，要想取得资金只能是股权转让，不需要公司偿还，与公司资金无关。最后，股权融资规模较大，适合资金密集型企业。当然，股票融资对企业信用、资质、营业状况有较严格的要求。

（四）短期融资券。短期融资券是指企业按照相应的法定程序发行，约定在3、6、9个月内还本付息。短期融资券基本上用于解决短期的临时性的融资需求，适用于融资较大、资金较多的融资活动。其优点是融资期限比较灵活，资金的周转速度较快，成本较低，对融资企业没有严格的条件限制。但是我国短期融资券采用承销制，承销商会优先考虑信用、资质、经营状况较好的企业。

（五）内部融资。内部融资是指房地产企业使用公司内部自己拥有的资金来筹集投资项目所需要的资金的方式。包含企业变卖融资、企业应收账款融资、企业留存收益以及资本金的提取这三种内部融资方式。企业变卖融资具体是指企业通过变卖自身的资产来筹集资金的方式。这种方式的优点是资金来得快，没有太多的条件限制。企业应收账款融资是指企业将赊销而形成的应收账款有条件地转让给专门的融资机构，使企业得到所需资金，加强资金的周转。应收账款融资是集融资、结算、财务管理和风险担保于一体的综合性金融服务。应收账款融资的主要方式是应收账款抵押融资和应收賬款让售。企业留存收益以及资本金的提取是指企业使用以前年度企业所剩下的未分配利润以及盈余公积进行的融资行为。

（六）房地产资金信托。房地产资金信托是指信托投资公司接受委托人的委托，通过发行资金信托来募集资金，然后将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。由资金运营的方式不同，房地产资金信托可进一步分为权益融资、债务融资以及混合融资这三种模式。这种融资方式的优点是拥有一定的灵活性并且现在比较流行。

四、保利地产公司概况

保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）成立于20世纪90年代，是中国保利集团控股的以房地产开发和销售为主、以房地产金融为辅的综合型地产开发公司。经过多年的发展，保利地产成为了国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并且连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。

在房地产开发业务方面，保利地产坚持以开发商品住宅为主，形成了自身独特的“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”系列产品，涵盖了包括别墅、洋房、高层等所有的种类。此外，保利地产也适度发展了经营性物业。商用物业则包括一些较为高档的写字楼、购物中心、展馆、酒店等。公司在近些年内始终保持着稳定且健康的发展。

在房地产金融方面，保利地产的融资方式更为多元，除了传统方式上的银行贷款以外，还促成了地产与基金相结合的新型融资方式，利用这些新形式有效促进公司进一步发展。近几年来，保利地产的发展呈现良好态势，主营业务收入不断得到大幅上涨，年均复合增长率达到了25%以上，在行业内处于领先地位，公司发展潜力巨大。

五、保利地产主要融资模式

（一）银行信贷是保利地产最重要的融资方式。银行借款融资所获取的资金在保利地产过去这么多年的筹资活动中获取资金中占据了绝大部分的比例，平均为70%左右，可见银行信贷对保利地产融资的重要性。尤其是2010年，融资来源于银行借款的比例高达99%以上。但是在2010年以后每年新增借款所占比重有轻微下降的趋势，由此可见保利地产试图在减少对银行信贷资金的依赖，但是银行借款依旧占极高的比例。因而短期内银行借款仍然在保利地产融资模式中占有不可替代的地位。

（二）股票融资。自2006年保利集团上市发行股票之后，分别在2007年、2009年和2016年完成了一次公开增发和两次定向增发，几次增发均为保利地产扩大规模提供了资金。与其他融资方式不同，股票融资是长久性的，不需要到期归还，也不需要支付利息，从一定程度上减轻了企业的压力，但是企业在发行时需要支付一部分费用且资本市场对企业设置了一定的门槛，企业需要在信用、资质和经营状况符合其发型条件才可以。2006年保利IPO公募集201，856万元，公司将募集得到的八成以上资金投资到当时正在进行的开发建设项目。2007年、2009年和2016年公司三次增发，分别筹集到68.15亿元、78.15亿元和89.08亿元，都用来投资保利地产开发的项目。随着时间流逝，保利地产的规模越来越大，其三次增发筹集的资金不断增加。由此可以看出，股票融资为保利地产在一定时间段提供了资金支持。

（三）债券融资。债券融资与银行不同，债券融资只有在发行债券的年份才有资金流入。通过对保利集团历年通过发行债券取得的资金在历年取得资金总额的比重可以看出，在发行债券的那些年，债券融资也是一种融资来源，甚至超过了股票融资。

（四）私募房地产股权基金。近几年来，保利地产开始尝试基金融资。2010年，保利地产与中信证券联合成立了信保股权投资基金管理有限公司。成立时募集资金24亿元，至2017年管理资金已经累计达到637亿元。

六、保利地产融资模式改善建议

（一）提升盈利水平，适当增加内部融资。由优序融资理论我们可以知道内部融资优于外部融资。而内部融资主要来源于企业的留存收益，留存收益受企业自身盈利状况的影响。也就是说盈利能力对内部融资在一定程度上是正比关系，存在促进作用，但是就现在企业来说促进作用较小。企业可以通过增加自身的盈利能力从而增加内部融资。

（二）发展健康的融资结构，降低银行信贷比例。在前文分析可看出，保利集团最主要的资金来源是银行信贷，银行信贷容易受到金融政策、金融环境影响，稳定性较差，不利于公司的资金需求。例如，可能上年就可以给公司发放贷款，但是到了今年可能会降低或者停止放贷。因此，上市公司为了扩大企业规模从而扩大融资规模以及增加融资渠道，更加稳定的融资，必须要适当调整银行信贷在融资结构里所占比重。

（三）建设公司信用体系，例如融资信用。企业诚信与企业融资活动是密切相关的，是帮助企业顺利融资的利器。随着大数据时代的来临，每个企业的信用度都会被量化。未来，信用良好的企业将会更快更好地得到融资，发展上处处便利，而信用不佳的企业，将会在融资以及各个方面举步维艰。房地产行业资金需求量大，因而房地产企业更应该加强建设企业信用体系，在社会上营造出良好的形象。

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