农地经营权的流转定价原则及其思考

韦 鸿，周 翼，刘俏冉，熊沁茹

(1.长江大学 经济与管理学院， 湖北 荆州 434023； 2.复旦大学 管理学院， 上海 200433)

完善承包地“三权分置”制度，加强土地经营权流转，健全流转市场，在依法自愿有偿流转的基础上发展多种形式的适度规模经营，是当前农业农村工作的重要任务。土地经营权流转的定价问题是制约土地经营权流转市场建立的关键性问题，因此，研究土地经营权流转定价对完善“三权分置”制度有重要的现实意义。

一、文献综述及问题提出

现有的农地制度安排 (承包权与经营权合一的产权状态)，导致农地细碎化严重，影响现代农业生产技术采用[1]。用承包经营权融资获取农业发展资本也有限[2]。通过农地经营权与承包权的分置，实现农地经营权的有效流动、扩大农地经营规模是一条现代农业发展的可行路径[3]。尽管农业生产还可以通过地权细分实现某些经营与生产环节的外包[4]，将土地的规模经济纳入到专业化外部服务的规模经济中来[5]，但外包服务的规模化导致产量最大化与收益最大化两个目标发生冲突[6]。因此，外包环节的规模经济不能完全替代土地的规模经营，农地承包权与经营权的分置是农村土地制度的又一次创新。

关于分置的承包权，学者们有分歧。张力等认为承包权是“物权”[7]，肖鹏认为承包权既是身份权又是财产权[8]。关于土地经营权的权利性质，学者们也有分歧。孙宪忠认为经营权是在承包权基础上次生的用益物权[9]；刘征峰认为经营权是用益物权的行使，本质是债权[10]；张毅等认为所有权是物权，承包权是用益物权，采用转让、互换方式获得的经营权是用益物权，采用转包、出租和入股方式获得的经营权是债权[11]。明确农用地所有权、承包权和经营权的权利性质有利于合理界定三者的责权范围[12]，也有利于三权之间的利益分割[13]。

关于农地流转定价，按照价格围绕价值波动理论展开的研究较多。尽管土地价值在理论界仍然存在争论，但大部分学者认为土地日益成为人类的劳动产品并不断凝结着人类的社会劳动，从而具有内在价值，其形成表现出历史累积性、外部性、增长性和空间差异性等[14]。农地的价值有生产资料价值、社会稳定价值、社会保障价值及生态价值[15]，还有发展权价值、国家粮食战略安全价值等物质价值以及选择价值、存在价值、馈赠价值等精神价值[16]。这些价值的评估计量方法主要有收益还原法、市场比较法及成本核算法[17-19]，收益还原法是有效的农村土地经营权流转定价方法[20]。

尽管收益还原法是学者普遍接受的定价方法，但“三权分置”后，农地经营权是一个产权，不能用价格围绕价值波动的理论解释，一般人类劳动只能凝结在土地中，不能凝结在农地经营权中。因此，农地经营权流转定价需要用其他理论解释。本文根据财产权理论、跨期资产定价理论对农地经营权流转定价进行研究，并对流转定价与《中华人民共和国土地管理法》中的征地补偿进行比较。

二、土地经营权的权利来源及其性质

土地经营权的权利来源于土地承包经营权的权利，而土地承包经营权的权利由《中华人民共和国宪法》(下文简称《宪法》)、《中华人民共和国土地管理法》(下文简称《土地管理法》)、《中华人民共和国农村土地承包法》(下文简称《农村土地承包法》)和《中华人民共和国物权法》(下文简称《物权法》)等法律制度界定。

(一)土地承包经营权的权利界定及其性质

《宪法》第十条规定了我国土地的所有权，即“城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。《土地管理法》第十四条规定农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营(1)这里表述的不是法条原文，而是阐述法条界定的权利。下同。。承包经营是一种制度，集体成员才有资格承包本集体的土地，承包资格是一种成员权。因此，土地承包经营权具有成员权性质，且成员权随成员身份而享有、随成员身份失去而丧失。《农村土地承包法》第二十六条明确了成员权，承包方在承包期内承包农户进城落户的，引导支持转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方；成员身份没有丧失的条件下成员权应该继续享有。《农村土地承包法》第三十条强化了成员权的身份资格，承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。所有这些都表明了土地承包经营权的成员权性质。

但土地承包经营权又不是完全意义上的成员权。一方面，本集体以外的成员也可以承包该集体土地。《土地管理法》第十五条规定了农民集体土地可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，即土地经营权可以独立于集体成员而存在，且失去成员身份也可以持续享有土地经营权。另一方面，土地承包经营权可以转让，突破了成员权的根本属性，具备了财产权的部分属性。《农村土地承包法》第三十二条规定了家庭承包类的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。《农村土地承包法》第四十九条规定了招标、拍卖等方式的土地承包经营权(有登记权证书)可以依法采用转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。土地承包经营权还具备财产权中的收益权和处分权。《农村土地承包法》第三十九条规定“流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴”。《物权法》第一百二十五条规定“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利”。此外，土地承包经营权被侵害时有明确的财产救济。《土地管理法》第四十七条规定了征用承包地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。可见，土地承包经营权尽管表现出一定的成员权性质，但不是完全意义上的成员权，更多地表现为财产权(2)财产权是指关于财产利益的民事权利，一般具有可让与性，受到侵害时需以财产方式予以救济。财产权既包括物权、债权、继承权，也包括知识产权中的财产权利等。财产权具有占有、使用、收益和处分4种权能。。财产权的4种权能中的占有、使用、收益在法律条文中完全界定，处分权能部分界定(另一部分界定给了发包方)，且界定了土地承包经营权被侵害时的财产救济。因此，土地承包经营权的权利性质是一种具有成员权属性的财产权。

(二)土地承包权的权利性质

“三权分置”是指土地的所有权、承包权和经营权分属于不同的主体，所有权属于农村集体，承包权属于承包农户，经营权属于农业经营主体。“三权分置”后，承包权和土地经营权的性质目前学者们还有分歧。分置的承包权在性质上究竟是成员权还是财产权，应该从法律界定中寻找依据。《农村土地承包法》第四十四条规定了承包方将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租后承包方与发包方的承包关系不变。即土地承包经营权转包或者出租后，原承包户失去了土地经营权，承包权没有消失，土地的承包关系仍然不变，承包权可以离开土地经营权而独立存在(也是“三权分置”的法律依据)。承包权的独立存在强化了集体成员资格，其成员属性显现出来，但不是完全意义上的成员权，其原因是同一集体的成员转入土地，也应该具备该集体土地的承包资格，也具有成员权，却不享有该土地的“承包权”。同时《农村土地承包法》第三十六条规定了土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等归承包方所有，表明独立存在的“承包权”获得了财产收益，是财产权(3)从经济学理论上看，能获得财产收益的权利就是财产权。。综上所述，我国的法律制度界定的承包权不仅仅是成员权，还是能获得财产收益的财产权，是一种具有成员权属性的财产权。

(三)土地经营权的权利性质

我国《农村土地承包法》第十七条规定了家庭承包类的土地承包经营权具有占有、使用、收益和流转的权利，是一种财产权。财产权有很多类别，包括物权、债权等类别。土地经营权是物权类别的财产权吗？不一定。通过流转而获得的土地经营权是债权类别的财产权，通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的土地经营权也是债权类别的财产权。按照经济学理论，债权类别的财产权是依合同取得的权利，按合同约定享有占有、使用、收益和处分等权利。一般而言，债权类别的财产权仅享有使用和收益权能，不具备占有、处分等权能(4)也有部分合同约定了部分占有和处分权能。。没有处分权能的债权不具备再次流转的权利。我国《农村土地承包法》第四十九条规定了招标、拍卖类别的土地承包经营权可以流转，《物权法》第一百三十三条也规定了招标、拍卖、公开协商等方式的土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。招标、拍卖等方式获得的土地承包经营权本质是债权类别的财产权，法律却赋予了再次流转的权利。法律的这种规定有利也有弊。利的方面是为债权类别的土地经营权衍生出抵押权赋予了法律依据，为农业经营主体利用土地经营权融资创造了条件，有利于农业企业追加投资和集约化经营，实现了农地“三权分置”的目标——在土地所有制不变的条件下既保障农户收入增加又搞活经营权，促进现代农业发展；弊的方面是容易产生利益分割上的纠纷，增加违约风险，也增加交易费用。

根据以上分析，“三权分置”条件下我国法律赋予的土地经营权，既有物权类别的财产权(如通过成员资格获得的没有流转的土地经营权)，也有债权类别的财产权(如通过流转而获得的土地经营权或通过招标、拍卖、公开协商等方式获得的土地经营权)。物权类别的财产权具有占有、使用、收益和处分等权能，债权类别的财产权具有使用、收益和一定的处分权能。

三、土地经营权的流转定价

尽管我国的法律规定转包费、租金、转让费等流转费用，由当事人双方协商确定，但没有给出协商的参考价格。协商是一个讨价还价的过程，最后确定一个双方都满意的价格，满意与信息有关、与心目中的公平标准有关。如何给出一个有理论依据的参考价格，在此基础上讨价还价，形成一个较公平合理的价格，值得研究。下面按照资产收益贴现、权利性质、流转期限研究土地经营权的流转定价原则。

(一)市场经济中定价的一般原理

价格是连接买与卖的节点，对买者而言价格是成本，对卖者而言价格是收益。经济学的价格理论主要是供求理论。供给方最大化利益形成供给曲线，需求方最大化利益形成需求曲线，当供给与需求相等时形成均衡价格。均衡价格决定了在该价格下有多少人买，买多少；同时又有多少人卖，卖多少。

当供给和需求的标的物是产品时，需求方是消费者，利益最大化是福利最大化；供给方是生产者，利益最大化是收益最大化。当供给与需求的标的物是要素或资产时，需求方是生产者，利益最大化是收益最大化；供给方既有消费者也有生产者，利益最大化既有福利最大化也有收益最大化。

土地经营权是要素，也可以看作是一种资产，其定价理论是财产权理论和要素供求理论。在财产权理论中，财产的所有权和使用权可以分离，在保留所有权的条件下将使用权租出去，其价格(租金)由使用权的需求和供给决定；也可以将所有权卖出去，其价格是租金的资本化。因此，财产权交易有两类：一类是出租使用权的交易，另一类是所有权变更的交易，前一类交易价格租金是后一类交易价格计算的基础。在要素市场理论中，资产要素的自用效用为零，因此要素的供给曲线垂直，有多少供给多少。要素的需求曲线由要素的边际生产力决定，如果边际生产力递减，则要素的需求曲线右下方倾斜。要素的供给与需求相等决定要素的均衡价格，该价格就是每单位产品在每一时期的要素收益(5)本文中的每一期收益m1,m2,…,mn都是由每一期的供求决定。。

如果资产在多个时期都有收益，则要考虑贴现，贴现是时间偏好。假设有两种要素：要素A，当期价格为P0，下期价格为P1；要素B在下期可获得r的利率。通过竞争，两种要素会相等，此时有：

(1)

由此，我们得到具有连续收益的要素资产当期价格的计算方法。假定某个要素资产在n期内产生一个收入流(m1,m2,…,mn)，且每期的利率都为r，则该要素资产的当期价格P就是该要素资产未来所有收入的现值和，其计算公式为：

(2)

如果每期利率都变化，为(r1,r2,…,rn-1)，则要素资产当期价格P的计算公式为：

(3)

如果每期的收入固定为m，且没有期限限制，直到永远，则该要素资产当期价格P的计算公式为：

(4)

这是资产定价的一般原理，也是本文土地经营权流转定价的基本依据。

(二)家庭承包类土地经营权流转的定价原则

家庭承包类的土地经营权是物权性质的财产权。《农村土地承包法》第二十一条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。”《农村土地承包法》第三十八条规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”因此，家庭类承包的耕地流转定价的计算方法为：

(5)

其中：P为每亩土地承包经营权流转的价格；mi为每亩土地第i年的预期净收益额(不包括农户劳动应该获得的收益)；r为银行利率；n为承包期的剩余期限，即流转年限。

如果每亩土地每年的预期收益一样，固定为m，则流转定价的计算方法为：

(6)

其中：P为每亩土地承包经营权流转的价格；m为每亩土地未来每年的预期净收益额；r为银行利率；n为承包期的剩余期限，即流转年限。

比如：某亩土地每一年的净收益都是1 000元，银行年利率是2%，流转5年的价格是：

如果是一年一付，则每年都应该支付1 000元。如果两年一付，则支付的价格是式(6)前两项的和，为1 980.39元。

(三)招标、拍卖类土地经营权流转的定价原则

其他方式的土地承包经营权流转是指通过招标、拍卖、公开协商方式取得农村“四荒”土地的承包经营权的流转。该类土地承包经营权与家庭承包类的土地承包经营权的性质完全不同，该类土地承包经营权不是通过成员权获得，而是通过合同获得，本身是债权类的财产权。但《农村土地承包法》规定了该类土地可以流转。其流转的参考定价为：

(7)

其中：P为每亩土地承包经营权流转的价格；mi为每亩土地第i年的预期净收益额；r为银行利率；n为承包期的剩余期限，即流转年限；W为初始投入的残值以及土地改良投入应该获得的收益。

如果每亩土地每年的预期收益一样，则流转定价的计算方法为：

(8)

其中：P为每亩土地承包经营权流转的价格；m为每亩土地未来每年的预期净收益额；r为银行利率；n为承包期的剩余期限(或流转年限)；W为初始投入的残值以及土地改良投入应该获得的收益。

如以100万元拍卖了某块土地经营权15年，经营了10年，将剩余5年的经营权流转出去，在第一年至第二年共投入土地改良费用200万元，这块土地每年的净收益为2万元。假设投资土壤改良10年计提的折旧为150万元，银行利率为2%，则：

(四)土地经营权被征用的定价原则

土地经营权被征用也是一种流转，是农户(或农业经营主体)将土地经营权流转给政府，期限为无穷(6)尽管《农村土地承包法》规定了每一类土地的承包期限，农户不可能以无穷期限将土地经营权流转给政府，但承包到期后，农户仍然依成员权继续承包，因此在征用定价时认定期限为无穷是有道理的。。如果未来每亩土地每一期的预期净收益为mi，银行利率为r，M为征用当年土地附着物、青苗补偿和农民转岗培训补偿。则按以上流转定价方法，每亩土地被征用的价格为：

(9)

如果每亩土地未来预期净收益固定为m，则每亩土地被征用价格为：

(10)

假设银行利率为2%，不考虑M，按照上述方法计算的土地经营权被征用的补偿为50m，即为每亩土地净收益的50倍。

四、土地经营权流转定价的进一步思考

(一)关于定价权利主体的思考

流转定价是价格，但实质是权利让渡而获得的补偿。土地经营权流转定价的本质是土地经营权让渡而获得的补偿。在私有制条件下，土地使用权与土地所有权可以重合也可以分离。土地使用权与土地所有权分离是土地所有者将土地经营权让渡而产生的，让渡土地使用权而获得的补偿称为地租。地租的大小取决于土地使用权的供给与需求，在需求较小时地租较小甚至为零。随着人口增多，对土地使用权的需求增多，地租有增加的趋势。因此，地租是土地使用权的价格，连接该价格的权利主体非常明确，价格的付出方是获得土地使用权的经营主体，接收方是土地所有权主体。

我国的农村土地是集体所有制度，农户的承包经营权依成员权获得。在“三权分置”条件下，将土地经营权让渡出去而获得的补偿称为流转价格。连接流转价格的权利主体是三方，即所有权主体、承包经营权主体、土地经营权主体。我国的土地流转中往往忽略了所有权主体，将土地流转价格的接收方界定为承包经营权主体——农户。事实上，我国农村土地之所以界定为集体所有制，是因为国家将农民的部分社会保障交给了农民集体。改革开放后，农村实现家庭联产承包责任制，土地的社会保障功能仍然存在。尽管国家的社会保障覆盖面向农村延伸，但仍然没有解决所有农民的社会保障问题。因此，土地流转价格中还应该有社会保障费用，该费用是直接由农户获得还是建立社会保障账户是一个值得研究的问题。

(二)关于流转定价与《土地管理法》规定的征用补偿比较的思考

《土地管理法》第四十七条规定：“征用土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”地上附着物和青苗是农户当年投入到土地上的成本，土地被征用时一次性补偿，这是对损坏物的补偿，补偿标准按当地的规定合情合理地制定。流转价格中也有这部分，两者没有区别。

《土地管理法》规定“土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。土地补偿费与流转价格涉及相同的内容，但二者有很大的区别。首先，计算依据有区别，流转价格按净收益计算，征用补偿按“前三年平均年产值”计算。其次，补偿数额有区别，流转价格是净收益的50倍左右，征用土地补偿费是年产值的6～10倍。如果农业生产中投入的土地、劳动和农业资本对产值是均等贡献，则土地的净收益是产值的1/3。年产值的6～10倍相当于净收益的18～30倍，比流转价格小。

农民投入农业的劳动应该获得劳动的相应收入，如果土地被征用，农民的劳动可以投入其他工作获得劳动收入。因此，流转价格计算中不包括劳动收入，仅计算失去土地经营权而应该获得的补偿。由于转换工作需要学习新的技能以及搜寻工作需要费用，农民失去土地经营权而补偿一定的培训学习费用也是合理的。《土地管理法》中规定的安置补助费为被征用耕地前三年平均年产值的4～6倍，最高不超过15倍；如果土地补偿费和安置补助费不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。《土地管理法》规定的安置补助费有道理，但安置补助费偏高。

总之，流转价格和《土地管理法》补偿的目的一样，都是让农民保持原有的生活水平，但补偿的理论有区别，流转价格有较强的经济学理论基础，能保证农民维持原有的收入水平；《土地管理法》是以法律理论为基础，给出的补偿，尽管能保证农民维持原来的收入水平，但给出的灵活区间太大，给工作人员较大的操作空间，容易产生其他问题。