浅谈房地产公司工程造价数据库的重要性

薛蛟

摘要：随着时代的发展，社会的进步，当前我国房地产行业已经取得了相对长远的发展，但行业内部随着发展的同时出现了許多问题，其中就有房地产项目成本估算准确性的问题。面对这一类问题，最好的解决办法就是建立房地产企业自己的工程造价信息数据库。本文主要讨论房地产公司工程造信息标数据库的建立与应用，并说明工程造信息标数据库的重要性，并在阐述建立相关数据库时房地产公司应该注意的事项，希望能够对相关行业从业者起到一定的借鉴作用。

关键词：房地产公司，工程造价指标数据库，材料价格信息数据库

随着我国房地产行业的迅速发展，行业内部的市场竞争愈发激烈，而最能体现一家房地产公司竞争力的地方就是在一个项目运营之前，制定其进行合理的目标成本计划、精准的销售价格，从而降低建设成本、提升销售利润，以实现开发项目收益最大化。而想要进行合理的成本分析，就必须有详细的分项工程造价指标以及材料价格等信息，而建立起工程造价信息数据库可以最大程度解决这一问题。

一、概念阐述

（一）工程造价信息数据库

一般来讲，工程造价数据库中所包含的数据并不只是最原始的数据，还要对相关信息及数据进行深入的分析与解读，最终加工成格式统一，内容完善，以便于随时调用的各项工程造价指标与分析测算依据。这一数据库的建立需要企业收集与积累内部工程信息，以专业人员进行整理、归纳，这样的工程造价指标数据库才可以对自身的发展起到进一步的推动作用。

1、工程造价指标数据库

工程造价指标主要是单平方米造价，包括总造价指标，费用构成指标。是对建筑、安装工程等各分部分项费用及措施项目费用组成的分析，同时也包含了各专业人工费、材料费、机械费、企业管理费、利润等费用的构成及占工程造价的比例。工程造价指标数据库中应该包含以下几种指标数据：工程造价指标、单项（单位）工程造价指标、分部（分项）工程造价指标。其中分项造价指标是最核心的数据是所有指标的基石。

2、工程材料信息数据库

工程材料价格信息是指除当地造价主管机关或协会发布的信息价以外，企业自己的招标、采购或甲供材料价格。同样，这些价格数据也需要进行进一步的整理归纳，分品种、类别、规格及归属时期分门别类的录入数据库中，以便于随时查阅、调用。

二、房地产行业中工程造价数据库的重要作用

在房地产行业中，公司对于项目进度有着苛刻的要求，所以一般不使用施工图计算工程量，大多数公司都会使用指标计算法对项目的成本、收益以及风险等因素进行测算。

但公司所使用的指标数据普遍都是项目（或内容）较少，应用程度低的指标数据，这就给项目估算带来一定的局限性。并且我国有很多中小型房地产公司苦于没有详尽的指标数据，在进行造价估算时往往会根据自身经验进行粗略判断，这样的估算模式极不严谨，很容易就会造成公司决策偏差，严重情况下甚至会导致亏损、项目投资失败。而另一部分大型企业虽然建立起了工程造价数据库，但是由于对自身的数据挖掘不够全面，所以这一类数据做不到面面俱到。而从当前的房地产情况来看，项目决策中的投资估算及经济分析不仅要准而且要快，慢了就丧失机会，丧失效益。那么如何在各地不同的项目投资中准确快速地进行投资估算？只有建立准确规范、符合自身发展的“工程造价数据库”，才能有效地解决以上问题。

三、房地产行业中工程造价数据库的应用现状

（一）工程造价指标数据库应用现状

当前部分房地产公司在对一个项目进行成本分析后并没有做出工程造价信息数据库的意识。更多的是就事论事，得过且过的了解一下成本增加的原因。没有从限额设计、地质地勘、产品定位、营销政策等多方面考虑开发项目的造价指标。

指标数据库，不仅仅是对某个项目的概略分析，而应该是对项目整体的深入研究，从横向对比各个时期的结算造价指标，还要从纵向分析各个单体的造价变化原因，从而形成有效的分析对比文件，继而提取出各项工程在不同情况下造价指标数据。从而以数据为依据，科学的支撑公司的各项有关成本问题的决策。

（二）工程材料信息数据库应用现状

当前多数房地产公司并没有建立起工程材料信息数据库，也往往缺乏对历史材料价格信息的留存与整理。无法结合市场情况预测影响工程造价的主要材料价格，这样就无法规避材料价格变动的风险。从而无法确定工程材料到底是甲供还是乙供。

因此，房产企业应该收集项目各阶段材料价格。从而形成材料历史价格数据。其次，需要对发布的信息价格以外的主要工程材料进行询价（其形式可以是询价函、结算价格反向分析、招采谈判后确认的价格）并录入价格数据库。再次，不论是现场签证或者工程变更均应在签署的同时向成本（或预算）部门反馈价格确认情况并录入价格数据库。通过以上措施，形成公司内部价格信息文件即“工程材料信息数据库”。

最终通过企业OA系统的集成，开发出公司自有的指标库、材料库。以便在工程结算以及分析投资项目成本时有相关数据支撑。

四、房地产行业中建立工程造价数据库的注意事项

（一）数据库的资料必须保密

首先在建立数据库的过程中，房地产公司应该先设立一个相关的数据库管理人员或部门，同时要对数据库内的数据内容进行保密，树立起数据库的使用规范，划分查阅级别，设立登录权限，对企业内部使用人约定使用数据时要保守商业秘密，对于数据库内的数据内容严防外泄，避免不正当或恶意的商业竞争，避免发生不必要的纠纷。

（二）数据库内容必须真实准确

将数据填充进数据库时，必须有相关审核人员进行复核，并对其数据进行担保承担相应的责任。必要时，设立相关的数据分析师对填充进数据库的数据进行合理性分析，严格按照公司数据库管理制度进行编审、录入。

（三）数据库数据应该全面且适用

由于地产企业的开发建筑风格及地点不同，适用数据库所含有的数据必须有适用性，否则不足以解决各项目公司的具体决策需求。

（四）数据库中工程造价数据可以是系统的、共享的

大型房地产公司在全国各地的项目造价数据应联网形成共享系统数据库，并对各地各类不同的工程要统一编码，建立统一的规则。对造价信息的收集、整理、分析、使用各环节进行规范。最后，还可以对数据进行分级，实现非核心数据的变现，开发出新的利润增长点。譬如某地的公司想在外地某市投资一个新项目，支付一定费用后就可购买拟建项目城市的已完类似工程的造价数据进行造价估算。

五、结语

综上所述，想要提高房地产公司在市场上的竞争力，以期最大化公司项目收益、避免亏损，就必须建立起一个详实、准确、全面的工程造价数据库，这样才能准确地对企业投资的项目进行工程造价分析与测算，进一步研究开发项目的整体方案和最终收益。工程造价数据库应该引起行业的足够重视，以便通过逐渐积累、逐渐完善，对房地产企业的未来发展起到巨大的作用。

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