新形势下三亚市住房租赁市场规范化发展研究

王文丽

[摘 要] 随着海南自贸港建设，三亚由以旅居型短期为主的住宅租赁市场向工作居住型的中长期租赁市场转变，而三亚中长期租赁市场的建设尚处于起步阶段，存在市场供给结构不合理及政府监管薄弱等问题，政府应主导构建多层次住房租赁产品体系，提供多元化住房租赁产品，搭建租赁交易服务平台，提升租赁合同登记备案率，以服务促管理，通过多种举措完善中长期住房租赁市场。

[关键词] 中长期租赁市场、多元化住房租赁产品、服务促管理

[中图分类号] F299.32 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2020）03-0075-02

海南省认真贯彻党的十九大报告中房住不炒的定位，并根据习总书记“4.13”建设海南自贸区（港）的讲话精神，对全省经济发展中贡献巨大的房地产行业，以壮士断腕的决心，出台了全域限购政策，落实了限购、限售、限贷等方面的调控措施，在购房市场调控中效果十分明显，房价过热趋势得到遏制。根据十九大报告精神，各地要建立多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展和培育住房租赁性市场，然而海南及三亚在此方面的相关政策、制度则还处于起步阶段，如何保障住房租赁市场规范化发展，建立房地产市场长效调控机制，吸引各类人才流入，进而推动海南自贸港建设，值得研究与思考。

一、海南自贸港建设背景下三亚住房租赁市场的变化

（一）从住有所居向住有宜居转变

过去二十多年全国的房地产市场主要是以商品住房购买为主的住房销售市场，而三亚的住房销售市场又以省外居民的投资性需求和享受性需求为主导，由于稀缺的地理、气候资源及特殊的市场需求，三亚的房价一直较高，房地产成为三亚及海南的主要产业。随着房地产市场的调控和海南自贸港建设产业转型升级的需要，海南省先后出台了《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》和《关于进一步稳定房地产市场的通知》以调控、规范房地产市场，居民住房市场转变为住房销售市场和住房租赁市场并举的局面，限制投资性需求增长，由住房销售市场调节省外居民的享受性需求和满足本地居民的改善性住房需求，通过保障性住房和住房租赁市场满足省内外居民的基本居住需求。

（二）从旅居型短期为主的住房租赁市场向工作居住型的中长期租赁市场转变

三亚是我国唯一的热带滨海城市，气候宜人，具有独特的地理位置和自然资源，吸引了大量的外省居民和游客来三亚短期居住，以往三亚的住房租赁市场租住主体很大一部分是过冬度假的候鸟群体。随着海南全面深化改革开放，大力推进海南自由贸易港建设，海南的发展需大量引进各类人才，2019年众多的优质企业进驻海口和三亚等地，大型项目落户海南，2020年为海南自贸港建设元年，海南的美好发展前景将吸引更多人才来琼工作生活，加之户口政策的调整，未来会有更多的三亚新市民，短时间内无法实现购买住房愿望的这部分三亚新居民需要通过租房来解决其住房需求。

二、三亚住房租赁市场的现状与困境

三亚为旅游休闲度假胜地，住房租赁市场有其特殊性。首先，住房租赁市场以旅居型短期居住为主，且淡旺季季节性差异明显。三亚住房租赁主体很大一部分为候鸟度假群体，其租住期限较短，一般为长期的三到四个月，短期的一个月，租住时间主要集中在11月份至来年的2月份，因此住房租赁季节性强，呈现出明显的淡旺季之分（淡季为4月份至10月份），旺季房源紧张、价格偏高;淡季房源充足，價格较旺季低。其次，租赁房源供给以私人房产为主，中高端房源充足，低端房源不足。三亚住房市场很大一部分是非三亚本地居民基于度假、投资而购买房产，却长期不在三亚居住，有出租需求，但这部分房源基本属于中高端房源，价格偏高，而大学刚毕业的新入职人员和从事旅游、酒店、餐饮、建筑等各种服务行业的外来工作人员，其经济收入低，难以负担高昂的租金。

随着未来海南自贸港建设的发展需要，会有越来越多的中青年从业人员来三亚长期工作生活，而三亚的租赁住房市场供给产品和供给主体单一，可供外来工作人员和中低收入家庭租赁的住房明显不足，供给结构不合理，市场供给结构呈现出与实际需求相矛盾的状况。另外租赁双方为了降低交易成本，居民对房屋租赁登记备案不给予配合，因而政府部门对房源分布、租金、供需等情况掌握有限，导致政府制定有关政策、引导市场发展缺乏有效信息，政府主管部门也无法对市场实现有效的监管。

三、三亚住房租赁市场规范化发展的对策建议

（一）构建多层次住房租赁产品体系，提供多元化住房租赁产品

1.加大公共租赁住房供给及租房补贴

一方面，政府通过新建、改建、收购、租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，由政府实行统一管理。租金实行政府指导价，综合考虑房屋折旧费、维修费、管理费、贷款利息，以及三亚经济发展状况和承租人支付能力等因素制定和调整。另一方面，引导符合公共租赁住房保障标准的个人、家庭申请租房补贴，通过市场解决其住房需求。

目前三亚按从业人员的学历予以不同的租房补贴，仍然难以惠及到人数众多的低收入人群，政府应结合三亚实际发展情况，制定公共租赁住房保障对象的收入、社保缴纳年限、住房困难等标准，以及各类保障对象的具体租金标准，保障中低收入人员的住房需求。

2.鼓励、扶持产业园建设配套住宅区

在开发区、产业园区等人口就业集中的区域，如崖州湾科技城、互联网信息产业园、海棠湾旅游酒店区域，根据实际需求情况开发建设租赁住房，解决产业园区就业人口住房问题。产业园区内的产业用地可配套建设租赁住房等生活服务设施，规定其租赁住房建筑面积与总建筑面积的适当比例，并按原用途使用土地，不得分割转让。

3.鼓励、扶持商业和办公用房改建为租赁住房

三亚市区内有一些空置率较高的商住楼、酒店式公寓，将合适的商业、办公用房、酒店式公寓转作租赁住房，既可以盘活商业物业的存量资产，也有利于增加住房租赁供应量，平抑房租价格。既有的商业和办公用房项目，以宗地或栋为单位改建，不改变原土地用途、土地使用年限和容积率;改建项目整体确权、整体转让，不分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。改建后的项目可按规定由实施主体申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

4.逐步推进集体经营性建设用地建设租赁住房

根据《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》第五条的规定，农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于租赁性住房建设。三亚市中心区域不大，下辖的吉阳区、海棠区、天涯区和崖州区很大一部分区域是集体土地，海南自贸港的建设过程中，很多产业园区及项目建在这些集体土地周边，利用集体经营性建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，解决产业园区工作人员和外来务工人员的住房需求，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

5.鼓励房地产企业提供租赁地产业务

當前海南建设用地总量在现有基础上不增加，严控新增用地的情况下，政府部门可以有针对性地推出有关的房屋土地政策，促进一部分商业住宅进入房屋租赁市场，从源头上有效地增加房屋的租赁供给。如政府部门可以通过减免相关税金、提高容积率以及降低出让金等优惠政策，鼓励、支持房地产开发企业充分利用尚未开发的存量商品住宅用地开发租赁住房项目，或利用存量商品住宅用地转型建设租赁住房，鼓励房地产开发企业出租库存商品房，拓展房产租赁业务，发展租赁地产。

（二）完善相关法律法规政策

公租房的退出机制、集体性经营用地用于租赁性住房建设及商品住宅用地转型建设租赁住房，都需要更加详尽的法规、政策指导意见及措施出台，以落地实施。同时需完善金融政策和税收政策，开展人才租赁住房、基础设施等领域的房地产投资信托基金（REITs）探索，以充分吸引和利用社会资金进入租赁市场。

（三）搭建三亚市租赁与交易服务平台，以服务促管理

在目前及未来很长一段时间，租赁住房的供给主体仍然是以个人为主，租赁双方为降低交易成本对租赁合同不予登记备案，政府对整个市场缺乏有效信息，难以做到有效监管。改变这一监管难题，应转变观念，政府应先行提供市场接纳的公共服务，提高备案登记率，进而促进高效监管。

政府主导搭建租赁与交易服务平台，该平台为租赁双方提供多种便民服务：出租方可通过该平台免费发布房屋出租信息，租赁双方在该平台上成交，不收取任何手续费，为租赁双方节约交易成本。平台制定推行住房租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，促使交易达成。同时平台应与税务、金融、住房公积金、市场监督管理、公安、教育、社保等部门信息互通共享，各相关主管部门根据住房租赁合同网签备案等信息，落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策，并依法依规提供居住证、子女入学、社保、住房保障等公共服务。通过多样化的便民公共服务，使用户接纳服务平台进而在平台成交。如此，由政府主导围绕住房租赁提供相关的社会保障的公共服务，将极大提高租赁主体对租赁合同予以登记备案的积极性，这样既方便掌握全市房屋的租赁信息，也能切实对房东、租客的权益进行有效保护，避免出现租赁纠纷。

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[责任编辑：史朴]