城市老旧住宅区更新改造策略研究

【摘要】上世纪70—90年代是我国城市建设浪潮的起步阶段，这一时期为了满足群众的基本居住需求，建造了大量的高层、小高层住宅，几十年后的今天，这些住宅已经不能充分满足群众当前的居住需求了，但由于其大多位于城市中心地带，拆除重建面临技术、规划、经济等多方面的阻力，改建改造成为第一选择，本文分析当前城市老旧住宅存在的问题，并尝试提出一定的解决措施，希望能为我国的城市更新建设提供一定的参考。

【关键词】老旧高层建筑;老城区;使用者需求;改造

1、研究背景

由于历史原因，我国的城市规划建设起步较晚，在上世纪70—90年代的建设浪潮中，为了更好的服务经济建设和城市化进程，满足群众的基本居住需求，建造了大量的高层、小高层住宅，这些住宅大多造型简朴、以阵列排列，其中绝大多数10层以下的小高层为预制板建造，基本没有设置电梯。随着时间的推移，居民生活水平不断提升，对于居住品质的需求也不断提高，到今天，这些住宅已经不能充分满足群众的居住需求了。

但是，这些老旧住宅大多数位于城市的中心地区，老城区情况大多规划布局不够科学，基础情况复杂，如果要将其拆除重建，势必在技术、规划方面面临多重阻力，更重要的是，随着城市的发展，中心地价不断攀升，老旧住宅拆除成本越来越高，改建改造不得不成为第一选择。[1]

2、当前城市老旧住宅存在的问题的分析

2.1布局不合理，缺乏公共空间

由于历史原因，老旧住宅区的规划布局大多不太合理，以矩阵排列的形式最为普遍，一个小区内大量建筑外形单调统一，间距一成不变，绿化简单管理粗放，相较于当前新建的住宅小区，空间严重缺少趣味性，缺乏公共活动空间，无法满足群众休闲游憩社交等需求。[2]

2.2乱搭乱建现象频发

老旧住宅区的建筑面积大多不大，加上过去监管力度的缺失，乱搭乱建现象较多，比较常见的有以下几种。一是楼顶搭建，这种多是顶层住户所为，出现这种情况部分是由于房屋年久失修，存在裂缝方面的问题，搭建顶棚用以防漏，还有部分是为了拓展使用面积而违章搭建。二是阳台封闭，大量有阳台的住户将阳台以砖砌方式封闭，扩大室内使用面积。三是鸽子笼现象突出，将阳台、窗户加装防盗网和雨棚，一定程度增加了使用面积，但存在消防安全隐患和建筑立面杂乱的问题。四是存在部分底楼住户将破墙开门以及将绿化用地占为己用的现象。[3]

2.3建筑老旧耗损较大

老旧建筑经过多年的使用，材料、部件損耗较大，最突出的有几个方面。一是建筑内外前面斑驳脱落，尤其是部分以瓷砖贴面的外墙，大量瓷砖掉落不仅不美观还存在伤人隐患。二是建筑管线老化杂乱，尤其是大量老住宅区各类线缆杂乱无序，有用的无用的电线如蜘蛛网一般，存在安全隐患。三是门窗等部件大量老化落伍，跟不上使用需求。四是保温隔热隔音效果差，能耗大，居住体验差。五是部分结构受损，抗震性能降低。[4]

2.4使用者需求得不到满足

随着城市的发展，城市内居民的分布在发生着变化，对于老旧住宅区来说，建成最初的使用者多是年富力强的年轻人，而到今天，更多留在这里的住户是一些老年人，使用者结构发生了变化，需求也随之变化，老年人生理心理上的需求与年轻人不同，最显著被关注的问题就是老旧住宅中没有电梯，这给大量老年人的出行带来障碍。[5]

3、解决策略

3.1整合空间资源，因地制宜拓展

要满足群众的休闲游憩社交需求，就要拓展公共活动空间，老旧住宅区的公共空间打造可以从两个方面入手。一是打造室外空间，老住宅建筑间间距均匀，无法拓展出较大的场地，但可以通过色彩、绿化形式变化、休闲器材、公共设施的布置等等，在人们心理上营造认同感，创造多个、各具特色的小尺度公共活动空间。二是充分挖掘室内空间，将社区中一些闲置的室内空间予以开发利用，建设老年活动室、儿童活动室、阅览室、棋牌室等等，拓展群众活动方式。[6]

3.2强化管理落实，清除违章行为

政府需要加强基层治理，强化管理落实，全面杜绝新增违章建设行为，逐步消化存量违章行为，对于存在安全隐患、威胁建筑使用的违章搭建要加紧时间依法予以拆除，对于暂时未危及到建筑安全，但影响住区美观的违章行为，要软硬兼施开展工作。例如对于防止漏水的顶层搭建，一方面可以以多种途径筹措资金，适当补贴顶层住户进行防渗漏处理，另一方面加强宣传引导，向群众普及安全知识、美学理念，争取群众的理解支持。[7]

3.3由内而外整治，延续使用寿命

对建筑情况进行充分的调研分析，探寻建筑存在的问题，有针对性的进行解决。一是要对抗震性不达标的建筑进行加固处理，确保使用安全;二是要结合当地实际情况假装保温隔热设施、替换不合格的门窗构建，降低建筑能耗;三是要全面梳理建筑各类廊管线系统，确保使用安全;四是要拆除影响消防安全的违章搭建，清理影响消防通行的堆积杂物，畅通消防路线;五是要结合在保护建筑结构的基础上对建筑内套型进行适当改造，使其更加合理，更好的满足住户的使用需求。[8]

3.4分析群众需求，以人为本发展

当前城市老旧住宅区的住户以为本地老人为主，外来租住年轻人为辅，要深入分析主要群体的生活习惯和需求，以人为本的进行改造。对于老年人来说需要满足的有两个方面，一是出行购物便利，二是社交休闲游憩。社交休闲游憩的需求可以通过打造公共空间来满足，而出行便利则需要对住区进行无障碍设施的规划建设来满足。[9]

小结：

本文从城市老旧住宅产生的历史背景出发，分析了其存在的问题，并提出了一些解决措施，希望能够为未来我国城市更新建设提供一定的参考。

参考文献：

[1]林东海.老旧住宅区有机更新设计实施策略——以丰收小区改造为例[J].住宅科技，2017，37（10）：14-17.

[2]陈星，肖湘东，杨楠，姜樱.老旧住宅内部空间更新改造设计研究——以昆明市90年代老居民小区内公寓改造设计为例[J].华中建筑，2020，38（02）：78-81.

[3]张琼. 面向品质提升的既有住区建筑实态与评估体系化研究[D].大连理工大学，2019.

[4]彭丹. 武汉老旧社区更新改造功能提升设计研究[D].武汉轻工大学，2019.

[5]林洪，董超，周甜.探索“共建共享”模式下老旧住宅小区改造[J].住宅与房地产，2019（12）：233.

[6]李辰琦，于淼，李聪.基于舒适度优化的沈阳旧住宅小区适老化景观更新研究——以秀山小区为例[J].中国园林，2019，35（01）：23-28.

[7]孙晶. 西安市老旧住区室外环境更新改造策略与方法研究[D].西安建筑科技大学，2018.

[8]张一凡. 大连老旧高层住区更新改造策略研究[D].大连理工大学，2018.

[9]李环宇. 既有多层住宅增设电梯设计研究[D].中国矿业大学，2018.

作者简介：

周长永，男，1986年6月9日，大连建发建筑设计院。