土地挖潜挖出3亿元

文／相 燚

江苏石油库站土地资产运营协调减免土地出让金、交易税费、征地补偿费等各项支出近3亿元。

库站土地作为销售企业最大的优质资产，进一步挖掘创效能力具有一定的紧迫性和必要性。近年来，江苏石油在维护网络稳定、优化资源利用、创新租赁管理等方面，精耕土地资产，深挖土地效能，为实现企业整体效能最大化发挥重要作用。

通过高效组织、政企联动、创新工作、严格考核等举措，江苏石油库站土地资产运营协调减免土地出让金、交易税费、征地补偿费等各项支出近3 亿元。

保护好土地资产

土地作为油库、加油（气）站和门店销售网络的载体和根基，加强管理是维护网络稳定、提高持续发展能力的内在必然需求；而加强土地管理的第一要务就是确保稳定，一方面规范产权登记、确保资产合规合法，另一方面多措并举实施拆迁保全。

规范土地产权，维护土地权益，化解潜在风险，是维护网络稳定的难点和重点。江苏石油运用“五种方法”，逐步解决征地建设、收购扩张、改革重组等历史遗留问题。累计规范217 宗无证和他方名下的高风险土地，土地持证率达到96.7%，成功化解了产权风险，有效维护了网络稳定，节约了3 亿元的改革成本。

不动产权属不规范成因复杂、政策性强、交易税费高。随着时间的推移，物权登记管理的难度越来越大，面临的风险越来越高，降低成本的难度越来越大。江苏石油在充分调查的基础上，将其分为丢失补证、老公司名下过户、系统内过户、收购过户、历史无证等多种类型，结合1987年国家土地法颁布前后的政策依据，以及集团公司改革改制文件资料，深入分析，研究办证策略，排查办证难点，努力寻找办证突破口。

对内协调公司各部门落实好人、财、物；对外协调好政府部门、出售方、相邻方等相关单位。位于B 市区的席桥加油站，为万吨级站，占地面积11.75 亩，属2001 年取得的无证不动产，仅有2001 年征地补偿协议。江苏石油一方面积极向国土、规划、税务等部门汇报形成原因，另一方面以地方人大代表的身份督促政府部门推动办证。通过内外协调，取得政府部门同意，将该宗地作为历史遗留问题进行处理，并按征地时的标准（10万元/亩）补缴出让金。按当地商业用地均价150万元/亩测算，该站节约成本1600 多万元。

在办证窗口无法走通的情况下，江苏石油从上层往基层逆向协调办理。位于D 市的某加油站，为无证划拨地，是由某个体户从其他单位购得后于2000 年出售给乙方。按政策规定，划拨地在转让前应经有批准权的政府批准并补缴出让金，但该个体户已死亡，权证过户困难重重。为避免走中间环节，公司积极协调政府部门，通过政府会议研究后，以政府会议纪要为确权依据直接将该不动产确权后补缴出让金办妥权证。

积极应对土地拆迁规划，保全和优化在营油站、门店和油库布点布局，思路是力争“小站变大站、位置差变优、他方变自有”，底线是“销量不降低、市场不流失、风险不扩大”。近四年来，协调保全站点22 座，净增销量3.5 万吨/年；完成全资迁建24 座，净增销量4.2 万吨/年；承租站迁建为全资站13 座；承租站点迁建为联营站点4 座。

已接到拆迁通知加油站，一方面目的明确，追求利益最大化或保站点，或拆一补多，或拆一带一；另一方面，思路清晰，力求共赢：对于商业开发拆迁，充分利用对方用地心切，“不回避、不主动，内紧外松、以静制动”，“提足、提准要求，出让土地置换建设，其他土地定向挂牌，确保‘拆一还一’，争取‘拆一还二’”；市政建设拆迁，“态度积极、主动沟通，提前选点、两手准备”；提高提细要求，拆建谈判可采取“建站拆站”、“堤内损失堤外补”，“力求拆一补二或关联解决遗留问题”。保站措施要到位，在主动沟通同时做好最坏准备：要完善视频监控、落实应急责任；要上下联动，省市联手，高位协调；要收集完善资料，准备诉讼维权；适时要媒体介入，借助外力。

◇销量不降低、市场不流失、风险不扩大。 供图/相燚

运营好土地资产

制定闲置土地盘活计划，进一步加快优化土地资源利用，不断提高土地管理水平，助力打造综合服务商。

统筹推进关闭加油站的改造复营，2019 年初全面梳理关闭加油站，综合市场环境、规划情况一站一策制定复营计划。近四年来，重启开业油站7 座、油库1 座，净增销量4.9 万吨/年。2017年南京十月加油站重启开业，2018 年销量1.4 万吨。另一方面，全面梳理加油（气）站闲置土地，结合政府氢电布点规划，统筹推进加氢站、充电桩建设。同时，充分把握城市发展、乡村振兴、消费升级等战略契机，切实利用现有优势特别是网络、土地和房产资源价值，以加油站点为依托大力发展加油站综合服务体，切实推进综合服务商建设。目前已梳理出14 项适合非油开发的闲置土地资产，通过多种方式助力主营业务发展。

根据经营需求、库站现状制定内涵发展举措：增加汽油罐、增加航煤罐、柴改气。如徐州新沂第八加油站有3 亩土地利用率不高，调研论证后投资800 余万元建设一栋4600 多平方米的商业楼宇，目前该楼部分用于易捷便利店和加油IC 卡销售点，剩余部分作为非油品项目引入旅馆、餐饮等业务合作经营，年度创收超百万元。对省、地、县机关办公楼属于底层门面房的，腾退后改用于经营。压缩机关用工编制、减少办公面积，剩余租用给集团内审计局、监察局、润滑油等单位，获得租金1047 万元/年。

不断加强土地资产租赁过程管理，确保租赁价格达到预期水平，努力规范公开招租行为，严格履行租赁协议，确保及时收取租金。对于拖欠租金的行为，制定应对预案，在协商未果情况下，及时采取法律措施追讨欠款，明确责任人和时间节点，限期收回，否则将视同债权考核责任人。引入市场机制，规范出租行为，保障租赁规范运营，不断提高土地运营效益,实现租金收入4500万元/年。同时，上缴总部关联交易土地租金持续递增，目前已提高到3.7 亿元/年。

◇小站变大站、位置差变优、他方变自有。 供图/相燚

节约土地持有成本，是卸掉历史包袱，服务企业转型发展的有效手段。对外处置闲置土地是降低成本的主要方式。近三年，通过拆迁、划转、置换等方式处置闲置土地34 项29.4 万平方米，节约成本（账面净值）8600 万元，节约看管成本204 万元/年，节约土地使用税103 万元/年。同时，协调减免在用土地上消防设施等相关的土地使用税517 万元/年。

补偿好土地资产

面对市政拆迁，积极应对，创新思路，统筹谋划，化危为机，由单一追求经济利益向积极争取企业综合发展利益转变。

在闲置土地拆迁处置中争取尽可能多的新建油站指标并定向底价取得土地。2017—2018 年，在中国石化集团财务部领导现场指导下,利用闲置土地拆迁，置换调整新建油站用地23 宗，其中7 宗已取得成交确认书。经评估机构测算，这7 宗土地比市场竞价节约用地成本1.84 亿元。2018 年，关闭的徐州大湖油库和淮安石桥油库拆迁中已取得4 宗新站土地成交确认书，油库尚未移交拆迁。

对于历史遗留问题，利用拆迁机会借势解决。以前未兑现的站点借此落实，以前未办的土地权证借此补办，无法房改的职工借此安置，因纠纷被第三方无偿占用的土地借此收回。近四年来，在拆迁中妥善安置督办遗留站点7 座，补办无证土地12 宗，安置职工住房160余人，收回他方无偿占用土地3宗。

对于拆迁补偿金的估价，坚持集团选聘范围内机构评估，补偿金不低于同等级同类用途新增建设用地摘牌价或协议价。对于非公益性拆迁，结合未来开发价值确定谈判补偿目标，尤其商业、住宅、旅游等开发拆迁，力求分享开发收益，实现双赢。授权经营地争取不低于出让地补偿。近四年来，累计取得拆迁补偿金1.7亿元，其中增值收益0.65亿元。

推进企地商合作经营，发挥各方优势，积极探索存量土地增值创收的土地经营新模式。如闲置的镇江丹阳车站油库拆迁，江苏石油与当地政府签订战略合作协议，双方共同成立联营企业，各持股50%，新建10 座加油站和续租2 座在营站点，为双方创造巨大效益，并扩大市场占有率和节约大额用地成本。闲置的常州湾城油库为避免收回，江苏石油积极寻求第三方合作利用建设钢材市场。通过承租方预付的10 年租金将划拨变为出让性质后出租给该单位使用，政府取得了土地出让金并带动了周边经济发展，江苏石油取得了收益并避免了资金占用。

通过产权调换、合作开发建设等方式置换为经营所需、具有保值增值作用的商业房产，并依据税法争取免交购置契税。近四年来，置换到用于开设易捷便利店、加油IC 卡销售点的商业房产市值达1.4亿元，置换资产免除购置契税360 余万元。2018 年，关闭的常州溧阳油库和办公楼拆迁后置换2600 平方米商业房产已办妥权证并增值1000 多万元，同时安置一座站点取得新站出让合同。

储备好土地资产

目前，江苏石油的主要加油站网络均分布在城市及重点干道上。一方面城市范围内加油站已过于饱和，二次布点、优化网络的空间逐步收窄且发展成本难以承受；另一方面国省干道站又以创效较低的柴油消费为主，干道型项目创效能力极不稳定。随着乡村振兴的逐步形成，乡镇合并的逐步深入，乡镇消费升级已是大势所趋，能源消费显然是其重要的组成部分。

国务院办公厅《关于加快发展流通促进商业消费的意见》明确指出：乡镇以下具备条件的地区建设加油站、加气站、充电站等可使用存量集体建设用地，扩大成品油市场消费。经市场调研、网络摸排，截至目前，江苏省共有743 个乡镇，但中石化江苏石油在核心镇区500m 范围内拥有加油站近31座，这意味在712 个中心乡镇核心商业圈内没有中石化在营网点。因此，把握乡镇加油站网络开发已迫在眉睫。

借鉴城市绿岛型加油点的成功经验，在乡镇核心商圈内利用集体建设用地布设乡镇绿岛加油点。2020 年，江苏石油将乡镇加油站网络纳入“十四五”发展规划；通过与地方政府投资平台合作，低成本高质量发展乡镇绿岛站；推进综合服务商的打造，重点是结合乡村振兴、消费升级，紧邻乡镇绿岛站建设乡镇综合服务体，为城乡居民的美好生活提供保障。