离婚协议一方当事人去世如何申请不动产登记

某市登记机构询问：王某和周某已协议离婚，离婚协议明确坐落在我市的一套房屋归男方王某所有，坐落外市的一套房屋归女方周某所有，但均未办理相应的权属登记，两套房屋的房屋所有权证和土地使用证上的权利人为王某和周某两人。王某和周某育有一子王某梓，尚是未成年人，离婚时确定由女方抚养。双方离婚一年多后，男方死亡。因坐落我市的一套房屋的继承问题，周某以她儿子王某梓的法定代理人的身份，将王某的父母告上了法院。经法院调解，诉讼双方达成了调解协议，同意原属王某所有的房屋产权归王某梓继承。可是调解书并未提及被继承人王某是否已经拥有该套房屋的全部所有权，也未明确王某梓继承的是不是这一套房屋的全部所有权。我们看到法院调解书中说女方周某是案外人，既然是案外人，是不是可以理解成坐落我市的一套房屋产权已经与周某无关了呢？我们是否可以让王某梓凭这一调解书直接申请不动产登记？

金绍达：离婚协议本质上属于民间协议，《不动产登记暂行条例实施细则》没有规定可以凭离婚协议单方申请不动产登记。调解书具有和判决书同等的法律效力，本来可以作为单方申请的依据。但是本案調解书并未确认被继承人王某对涉案房屋拥有全部的所有权，也未明确王某梓继承的是全部所有权。而在继承开始时，被继承人王某尚未取得全部的房屋所有权，登记簿记载的不动产权利人仍是王某和周某，所以应以登记簿的记载为准。本案中法院的调解书只是排除了王某梓以外其他继承人继承的权利，并未改变原有的物权关系。因此，我们不能由原告王某梓单凭这一调解书来申请登记全部的房屋所有权。

此案是王某梓就房屋继承问题起诉另外两个继承人，本案中的继承问题与周某无关，周某是以王某梓代理人的身份参加诉讼，并不是诉讼当事人。但因周某和这一案件及审理结果会有一定的利害关系，所以法院称周某为案外人，并不能依此理解涉案房屋产权已经和周某无关。

周某离婚在前，王某死亡时周某和王某之间已经不存在夫妻关系，所以王某死亡后，周某没有继承权。而按登记簿记载，涉案房屋周某仍有其一部分所有权。但周某已与王某在离婚协议中约定将涉案房屋归王某所有，这个离婚协议仍是有效的。“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。因此，周某必须履行这一协议。又因王某已经死亡，无法由王某按离婚协议申请其所有权，王某应取得的权利由其子王某梓继承。所以，王某梓可以凭法院调解书、原产权证、离婚协议书等要件申请登记。周某除了作为法定监护人代理其子王某梓提出登记申请外，应同时以其本人的身份在登记文件上签字，以履行离婚协议中约定的协助办理涉案房屋转移登记手续的义务。