保障房“配建”与居住融合梦想

赵奉军

在短短几十年之内，中国城市的收入和财富分配出现了巨大的分化。收入和财富的差距必然反映在消费上（不过消费的差距相比之下要小得多），尤其是住房消费。典型的富人、中产阶层和穷人的消费模式是不一样的，对此大家已经习以为常不觉得有什么问题。富人住豪宅、中产阶层住普通商品房、穷人住保障房，居住区位各不相同，犹如不同收入阶层选择不同交通出行工具，有问题吗？如果没有问题，那今天国内各地保障房的“配建”模式该怎么理解呢？

在正式讨论这个问题之前，我想引入一个小学座位调整的例子。很多父母亲都希望自己的孩子能和成绩优秀的孩子坐在一起，希望以此能够提高自己孩子的成绩，孩子成绩好，爸妈没烦恼。班主任也会支持这样的要求，毕竟如果班级总体成绩能因此得到显著提高，老师也是乐观其成的。在经济学上，还真有理论来说明这种座位调整是有效的。即所谓的“同伴效应”。一个寝室里大家都很优秀，你也不好意思整天东游西逛，软环境就迫使你自己努力学习以融入集体跟上步伐，同伴之间比学赶帮超，能替虎爸虎妈们减少很多烦恼。孟母三迁，选择优秀的邻居或同伴确实相当重要。

保障房配建在很大程度上类似于座位调整。以往的保障房集中式建设模式带来的问题已经被很多人诟病，这些问题包括职住分离导致的失业率上升、犯罪率上升、贫困代际传递等各种社会问题。2005年巴黎郊区的骚乱中这些问题已经充分暴露出来。能否将保障房分散到居民小区中，使其与中产阶层居民形成居住融合，而不是居住分割或隔离？应该说，这种想法的初衷是非常美好的。毕竟一个撕裂的社会是没有前途的。我们要明白，在动物世界，那些病弱、跑得慢的羊会被狼群首先吃掉，适者生存、优胜劣汰这是动物世界的法则。但人类社会中那些跑得慢因而掉队的群体不过是因为现在的竞争规则成为输家，如果社会没有温情最终整个社会遭到反噬从而有损所有人的利益。

这种想法的支持者认为，住房不仅仅是住房，而是劳动力再生产和社会交往的空间。一个美好的社会不能任由市场力量支配住房这种特殊商品。实际上，如果没有任何人为的干预，市场一定是像前述的不同阶层选择交通出行工具一样形成分离均衡，即所谓的物以类聚、人以群分，不同收入阶层的人不会住在一起。对此开发商也会做出相应的选择。我们什么时候看到好苹果和坏苹果放在一起卖的（以次充好的不算）？不同等级的商品肯定是分开卖更能卖出价钱。因此，如果没有政府的强制性干预措施，开发商是断然不会搞什么保障房配建的。市场很残酷，但这就是真相。住房带有阶层属性并自然产生居住分割并非自今日始，在1967年，英国的两位学者 John Rex和Robert Moore 出版的经典著作《种族、社区和冲突》首次提出“住房阶级”概念，他们将不同群体按照住房权属差异分为6类人，并且居住在城市的不同地段。

因此，保障房配建，本质上是一件反市场行为，是政府对住房市场干预的一种特殊形式。配建到极致，甚至可以彻底实现进入单元混居，而不是像现在10%的配建保障房与其余的商品房还能区分。政府希望以此来实现居住融合，避免贫困聚集和代际传递。例如，在北美和欧洲，大体上存在三种促进居住融合的住房政策，第一种是社区对中产阶层家庭更具吸引力的更新计划;第二种是将低收入家庭转移到富裕社区的计划;第三种是补贴中等收入家庭，说服他们住在比较恶劣的地区。欧洲倾向于第一类政策，而美国更多倾向于第二类和第三类政策。我国当前的保障房配建本质上也属于第二类政策。例如，北京市住建委在2015年曾发布通知，要求在新建商品住房配建项目中，商品住房与保障性住房应实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。但现实和理想总归是有差距的。开发商可以满足政府要求配建10%的保障房，并在规划和建筑式样上满足政府要求，但最近几年各地出现的“小区里的阶级斗争”让我们意识到事情远远没有这么简单。比如几年前北京首开龙湖天璞小区里面为是否拆除隔离墙闹得不可开交。隔离墙容易拆除并且最后在住建委的强压下也确实被拆除了，但心中的墙要拆除真的很难。

这个“心中的墙”在新浪乐居2018年年初的网络调查得到充分体现（https：//survey.leju.com/qstats/1681/）。我試着摘取部分结果跟大家分享。有69.47%的网民认为在配建自住房的小区内应该建设隔离墙;有71.78%的网民答如果购买了此类小区的商品房，不愿意与自住房业主共享配套;有69.9%的网民不愿意购买配建保障房的小区。需要说明，网络调查结果大多是自发回应样本，样本统计量是有偏的不能代表总体。但如此高的反对意见真是出人意料。其实回到笔者刚才的那个座位调整案例，成绩不好的希望和优秀学生同桌，那优秀学生也希望吗？优秀学生的父母不会极力反对并以转校为威胁吗？

这其中我们可以指责国人缺少平等意识，或者指责部分人没有理解政府希望建立和谐社会的一片苦心。当然也有反过来指责政府的。比如一些城市政府根本就没有想过居住融合的目标，只不过是想完成保障房建设的指标。另有人指责政府搞反了因果关系。正常的因果链条是：收入和财富不平等是原因，消费不平等是结果。改变低收入者的居住方式希望通过改变消费来改变收入，这实际上是倒因为果，那些社会问题究竟有多大程度是居住区位的结果？另外，城市政府只是希望提高少数低收入阶层的福利，但有没有想过购买小区商品房业主福利因此会降低呢？这些指责并不是无中生有的。清华大学的吴璟和杨赞在2015年的一篇论文中就谈到开发商可能会将保障房配建的损失转嫁到购买商品房的业主身上，购买商品房的业主因此实际会支付更高的房价。当然，保障房的居住群体并不会接受这种叙事，他们认为所获得的并不是开发商的交叉补贴而是政府的直接补贴。很难说谁更有道理。

最后，所谓融合社区并不是一个稳定的社区。不稳定并不只是因为小区居民为配套吵架，而是从动态上看，那些购买了商品房的业主有可能用脚投票会搬离社区。政府没有任何办法能阻止商品房业主搬离。政府原本希望双方相看两不厌并能互帮互助，结果被证明是一厢情愿。在学术界，已有研究表明即使有一半的同一类型的家庭在某个完全融合的小区，只要少数家庭搬走，整个相互关系的结构也会崩溃。这表明，评估一个社区是否实现了居住融合的目标需要更长的时间，毕竟市场的力量难以阻挡。

所以，在一个收入和财富分配并不平等的社会，要达成共识并出台一项能实现帕累托改进（指无人受损至少有一个群体获利）的公共政策真的是太难了。几乎任何政策都是有利有弊。配建政策同样如此。国人常大赞新加坡组屋实现了居住融合的梦想，但新加坡居住融合的前提是其收入分配相对平等。如果没有相对平等的收入分配，政府无论做什么，都很容易被我们指责，并且我们总能找到指责的理由。实践已经表明，最有可能实现融合的政策是鼓励缩小收入差距和财富分配的政策，而配建政策是否真的能缩小收入差距改善财富分配而不是倒因为果，这需要有分量的实证研究予以证实或证伪。