长租公寓行业的政策环境、发展前景及建议

(中国人民大学经济学院 北京 100872)

长租公寓近年来得到了社会各界的广泛关注，不少企业纷纷涉足长租公寓市场，政府层面也相继出台促进长足公寓行业发展的政策措施，众多品牌企业开始大范围布局和扩张。在当前国家大力培育和发展住房租赁市场的背景下，长租公寓行业也会步入良好的发展阶段。本文研究主要针对目前政策环境和从需求端、供给端、参与者三个方面分析其发展前景，最后根据现状提出具体建议。

一、政策环境

从 2015 年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。中央政府近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从多维度为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。

2016年12月中央经济工作会议中，习近平总书记提出“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制……特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展……。”

2017 年 7 月 20 日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。

在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，目前已有 20 个省市(直辖市)出台《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的实施细则，多地均明确表示支持“商改住”，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有 6成省份提出推进 REITs试点。

2017年8月21日，国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京等13 个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。

2017年10月，习近平总书记在十九大报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

在中央政策基础之上，2017年10月31日，北京市下发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，对中央政策做了细化安排。

2015-2017连续三年的中央经济工作会议提出：以满足新市民住房需求为主要出发点的住房制度改革，深化改革以建立购租并举的住房制度为主要方向。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

二、长租公寓行业分析及市场发展前景

(一)长租房行业市场分析

1.需求端

从需求端来看，租赁需求的人群以流动人口为主。进一步细分来看其中租赁需求又可分为短租需求与长租需求。总体而言，租赁市场的容量逾万亿。根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租赁人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变，这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计，2016年部分热点城市平均首次置业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。除此之外，晚婚导致首次置业的年龄上升刺激租房需求。未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量或有下降，但从结构来看新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017 年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。长租公寓市场将呈现一定的区域性特点，需求主要集中于一线及核心二线城市等人口流入地。这些区域中的长租公寓未来需求将进一步释放。

2.供给端

集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场。2017年8月21日，国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京等 13 个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地入市能够增加住宅用地来源及租赁住房供应，既能够盘活低效集体建设用地又能够拓宽集体经济组织与农民的增收渠道。未来，利用集体建设用地建设租赁住房将成为国有建设用地建设保障性住房的有益补充。利用集体建设用地建设租赁住房从源头上降低了租赁成本，同时，集体建设用地与租赁相结合将会改变土地价值评估的逻辑。北京、郑州均已出台利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案。

3.参与者

近年来，伴随政策利好长租公寓以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。2012 年为长租公寓行业快速发展的元年，大量专业租赁公司进入该领域，如 YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。根据克尔瑞研究中心数据显示，全国前三十的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家(自如)、世联行(红璞公寓)与我爱我家(相寓)等。经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。

展望未来的住房租赁市场，目前普遍认为租赁市场会成为一个新的投资增长点。根据链家研究院提供的报告显示，在未来6年即到2025年，中国租赁市场的规模将达到3万元。另一方面，城镇化从“土地城镇化”向“人的城镇化”成功转型，也有赖于2亿多的流动人口通过租赁市场实现“住有所居”。

(二)长租公寓的运营模式

长租公寓的运营模式一般分为集中式出租和分布式出租：

集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业。然后通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务。最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

分布式出租：企业从分散的房东处获取物业后，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。

相比较而言，集中式整体对外出租的模式潜在盈利空间更大。

三、长租公寓行业发展的建议

(一)多元化融资，扩展资金支持渠道

2016年以来，随着去杠杆及房地产调控政策的陆续实施，金融机构开始收紧对房地产相关行业的信贷支持力度，使得相关企业通过传统渠道融资收到较大约束，由于目前长租公寓市场的主要参与力量还是房地产企业为主，因此也会给长租公寓市场的发展带来一定程度上的影响。长租公寓行业属于重资产行业，它的发展离不开金融的支持，融资环境的变化使得如何降低融资成本和扩宽融资渠道两方面显得尤为重要。

一方面，资产证券化为房地产企业提供了填补融资资金缺口的新融资渠道。资产证券化可以帮助企业实现轻资产、盘活存量、加速资金回笼等重要经营目的。除此之外，还可以选择房地产投资信托转向计划等方式。另外，VC(风险投资)、私募基金等一级市场的灵活运用、二级市场的直接融资等金融工具也可以帮助企业提供更多资金支持。

另一方面，通过差异化政策导向，相关部门可以牵头研究制定并实施长租公寓产业发展金融支持政策，同时引导商业银行创新金融服务产品，实现向参与新建或改造租赁住房的运营方提供专项贷款，以及向租客提供更加丰富的金融产品，有效减轻运营及租客的融资压力。

(二)落实租购同权的公共服务基础

很多人担心地方政府提出的“租购同权”仅仅是个口号，难以落到实处。这个担心在传统的公共支出结构下是有道理的。现实生活中租买的不同权，主要指的是与住房相联系的各项公共服务的不同权利，例如对房东和租客在落户和子女教育权利上的不同对待。这种区别对待房东和租客的根源来自于公共产品和服务的供给不足和供给质量的非平等化。

形成这种局面有很多原因，其中最重要的在于，在过去高速经济增长过程中，各地方政府面临着增长和民生的权衡，间接导致了社会公共服务的短缺，最终出现了在享受公共服务方面，房东和租客享受政策不同的局面。但是在未来，我们预期政府公共支出结构的调整和社会性支出会显著增加。

我国经济进入新常态后，由过去重视GDP增长率到更注重发展质量，这意味着在民生与增长的权衡中，地方上各城市有了调整支出结构的空间。同时，人们对公共产品和服务的需求会继续增长，我们不需要“福利赶超”，但随着中国进一步迈入发达国家的收入门槛，社会性支出的比例提高是大势所趋。

(三)稳定房价，通过租金的渐进上升缓解租金回报率低下的困境

租赁市场租金回报率低其主要原因并非租金低下，而是房价太高所致。房价如果继续上涨，只会导致租金回报率更低，大量持有型租赁房的机构出租者生存更为艰难，消费者继续被挤出到租赁市场。因此在推行房地产市场宏观审慎监管的同时，通过提高居住用地比例增加供给同时通过征收住房资本增值税，以尽力降低商品房的投资属性。当租金以温和的速度上涨时，不建议过快的对其进行抑制。