上海地区公共建筑运行期绿色性能评价方法研究

方 舟（上海市建筑科学研究院有限公司， 上海 201108）

1 研究背景

随着绿色建筑的快速发展，绿色建筑的评价体系也在总结实践经验和研究成果的过程中不断得以完善。截至目前，所有绿色建筑评价标识项目中，运行项目数量仅占大约5%。对于存量运行建筑的运行评价适用性不强。

GB/T 51141-2015《既有建筑绿色改造评价标准》是我国第一部关于既有建筑绿色改造的国家标准。该标准着力构建区别于新建建筑、体现既有建筑绿色改造特点的评价指标体系。通过研究该标准的框架和条文可以发现，其评价对象主要是针对改建工程，对于建筑局部改造和修缮工程适用性不强，标准的框架庞杂，不适合于存量建筑。

我国的绿色建筑经过了逾十年的发展，关注的重点逐步转向既有建筑的绿色运行、绿色化改造以及绿色建筑运行效益和品质提升。《上海市绿色建筑“十三五” 专项规划》中明确指出，注重建筑运行管理，提升绿色建筑运行效益，切实体现绿色建筑品质。

目前，上海市存量建筑总量已达到 9.3 亿 m2，其中，公共建筑 3.0 亿 m2。办公建筑总面积量已达 6 000 多万 m2，教育、科技、文化、卫生、体育等公共机构建筑已近 6 000幢。既有建筑的体量庞大，多数存在资源消耗水平偏高、使用功能有待提升等方面的问题，其绿色健康提升潜力明显。

对于存量运行项目的持有者及运营管理者来说，与其他同类建筑相比，其运行管理水平、资源能源消耗水平及室内环境水平高低及需持续的改进或提升的领域，是提升建筑运行效益、体现建筑品质需首要解答的问题。

目前，越来越多的项目实践表明，物业运管部门在项目运行过程中持续开展照明系统优化、空调系统优化改造、增加空气过滤等措施，以提升能效水平及内部环境品质，并对绿色环保相关认证提出其需求。但新建建筑和既有建筑改造的绿色建筑评价标准体系均需要对设计、施工和运行的各类指标进行全面评价，暂无满足其认证需求的基于建筑实际运行效果的评价标准。

在国外的评估体系中，有针对现有建筑进行运行评估的，这样的评估体系更加着眼于建筑的运行，主要针对建筑的管理、运行、维护的制度及结果提出要求，如 LEED-O+M评价体系、BREEAM 的 IN-USE 体系等。

随着城市建设运维水平的发展，城市的管理重心已逐步由原先的建设阶段向运维阶段转移。因此有必要通过研究提出基于实际运行性能的绿色建筑运行评价方法。

2 国内外既有建筑绿色标准体系调研

首先，对国内外针对既有建筑的绿色标准体系的框架及内容进行调研，包括国内的《绿色建筑运营后评估标准》《绿色建筑后评估指南》（办公和商店建筑版）、《既有建筑绿色改造评价标准》、美国的 LEED O+M 体系及英国的BREEAM In-Use 体系。调研结果如表 1 所示。

表 1 国内外既有建筑绿色标准体系框架及主要内容

由调研结果可知，现有关于既有建筑的国内外绿色标准的指标框架基本都包括以下五大类。即能源利用、水资源利用、室内外环境质量、材料与废弃物管理以及物业服务（或运营管理）。通过调研发现，能源利用在所调研的所有标准中权重占比最高，其次为水资源和室内环境质量。在BREEAM In-Use 体系中，还加上了土地利用和生态、污染控制方面的内容。在《既有建筑绿色改造评价标准》中，加入了规划、结构版块的内容。选址与交通则同时出现在《绿色建筑后评估指南》、LEED O+M 以及 BREEAM In-Use 体系中。

3 建立上海地区公共建筑运行期绿色性能评价体系框架

在针对既有建筑的国内外绿色标准的指标体系的调研后，发现不同标准体系对于运行期绿色性能指标的内容有相同也有差异。经由对上海地区存量的公共建筑的物业调研及课题组内部的专家意见征询，认为对于存量建筑的评价体系应该轻量化，针对重点性能进行评价，找出最能反映运行期建筑的绿色性能效果及管理水平的重点参数，且应该是可实现、可量化、可优化的。因此，最终选定了能源利用、水资源利用、室内外环境质量、材料与废弃物排放和物业服务 5个版块内容。同时，将低碳交通放入了物业服务中，强调通过物业的引导作用鼓励低碳出行。评价体系的框架如图 1 所示。

图 1 上海地区公共建筑运行期绿色性能评价体系框架

4 分板块评价方法

4.1 能源利用评价方法

通过国内外既有建筑绿色标准体系的能源利用板块调研可知，目前对能源利用的主要评价指标有建筑性能参数、能耗数据评估、能耗计量、可再生能源、管理五大类。

（1）在建筑性能参数方面，考虑到建筑运行过程中，其本身的性能参数提升和优化的可能较小，对运行节能的贡献较小，建筑性能参数在运行过程中的评价意义不大。故本课题节能板块的评价指标不包含建筑性能参数的相关评价。

（2）在能耗数据评估方面，目前上海市已对多种类型建筑的能耗进行统计分析，并发布了建筑合理用能指南。指南中的能耗数据对建筑的能耗水平具有较高的指导意义，其数据也经过多年验证，具有较大的准确性。运行能耗数据是建筑绿色性能评估的重要依据，上海市建筑合理用能指南较为完善，故本次节能板块能耗数据的评估将以合理用能指南作为参考评估标准，按先进值和合理值进行分档得分。数据来源以物业记录数据/账单或通过能耗监测平台导出的监测数据为准。

（3）在能耗计量方面，考虑到国内多数建筑对租户能耗多采用面积分摊的方式进行收费，但为了提高能耗计量的高要求，本次节能板块对能耗计量的评估将从能耗分项计量和租户计量两方面进行评估。

（4）在可再生能源利用方面，考虑到国内现状，以国内的评估方式依据可再生能源应用比例进行得分。根据太阳能热水、光伏、热泵等可再生能源量占同类总能源量的比例分档得分。

（5）在管理方面，依据可操作性和国内现状，从节能管理制度、用户教育与宣传、能源管理激励、能源审计、建筑调试和能耗数据相对节能等方面进行评估。

综上所述，能源利用评价方法的技术体系框架的一级指标主要包括能耗数据、能耗计量、可再生能源和管理四个部分。一级指标下再细分二级指标。能源利用评价体系框架如表 2 所示。

表 2 能源利用评价指标框架

其中，能耗数据以能耗数据水平为主要评价方式，通过与上海市能耗水平对比进行得分。能耗计量以考察能耗计量的深度为主要评价方式，二级评价指标包括分项计量和租户计量。可再生能源以可再生能源的贡献率为主要评价方式，通过与同类能耗的占比分析进行得分。管理以考察物业单位管理水平为主要评价方式，二级评价指标包括节能管理制度制定、节能教育与宣传、能源激励制度、能源审计、建筑调试、逐年能耗趋势水平。

4.2 水资源利用评价方法

通过国内外既有建筑绿色标准体系的水资源利用版块调研可知，对于节水器具、冷却塔节水、水表设置节水灌溉、非传统水源利用率及物业用水管理的要求基本一致，只有国标对设置减压阀有要求，BREEAM 和 LEED 标准里均未对用水点前压力做出要求。国内外标准最大的区别在于对用水数据的评估要求。国内标准对于水量评估的基准均为“建筑平均日用水量满足节水定额的上限值、平均值、下限值”，是与设计要求进行对比。但 BREEAM 和 LEED 标准中强调的均为项目的总用水量，以特定的水量计算公式得出项目总水量，或与标准中的基准值对比，或与数据库中的基准线对比，是基于大量数据得出的数值，以实际值与实际值进行对比。

因此，上海地区公共建筑运行评价节水板块拟分成数据评估、节水措施和节水管理三大板块。水资源利用评价方法的技术体系框架的一级指标主要包括数据评估、节水措施和节水管理三个部分。一级指标下再细分二级指标，其中含有二级指标的一级指标有节水措施（节水器具、分项水表、节水灌溉及空调节水、非传统水源）、 管理（按水表统计数据、节水策略及制度、应急预案、节水惩奖机制以及定期水质检测），如表 3 所示。

表 3 水资源利用评价指标框架

4.3 室内外环境质量评价方法

通过国内外既有建筑绿色标准体系的水资源利用版块调研可知，评价指标通常包括空气品质、声环境、光环境、热环境、管理制度、室外环境质量以及使用者满意度调研。室内环境质量通常需要进行空气品质和声、光、热环境的检测，并进行使用者满意度调研。国外标准（LEED 及BREEAM 标准）还关注影响室内环境品质的相关管理制度，包括清洁、污染物管理、禁烟管理和虫害管理。

因此，针对上海地区公共建筑运行评价中对室内外环境质量的评价，形成技术体系框架。技术体系框架的一级指标主要包括环境质量性能、管理制度和满意度调查 3 个部分。一级指标下再细分二级指标，如表 4 所示。

表 4 室内外环境质量评价指标框架

环境质量性能以现场考察及检测为主要评价方式，二级评价指标包括室外公共活动空间、污染物排放情况、室内空气品质、室内光环境、室内热环境、室内声环境。管理制度以考察物业运营管理制度为主要评价方式，二级评价指标包括绿色清洁、污染物管理、禁烟管理和虫害管理。满意度调查以考察建筑使用者的主观感受为主要评价方式，二级评价指标包括室外声环境、室外风环境、室内空间布局、室内空气品质（包括气味）、室内声环境、室内光环境、室内热环境的满意度。

4.4 材料与废弃物排放评价方法

通过国内外既有建筑绿色标准体系的水资源利用版块调研可知，国内外标准在材料与废弃物排放版块的评价方法还是存在差异性。《绿色建筑运营后评估标准》中未涉及材料采购，对垃圾废弃物评价要求收集定量比例、对生物降解垃圾的收集处理、对有害垃圾的收集处置。

LEED O+M 标准中的该章节的计分方式包括 3 部分，具体如下所示。① 管理制度要求、审计制度（废弃物管理计划、5 a 一次的审计）。② 依托各种认证（用品环保采购）。③ 结论性指标统计（如 70% 废弃物的要求）。

BREEAM In-use 标准中包括对采购、废弃物从管理制度、措施手段方面进行评估，特点在于自定义采购、废弃物目标及改进制度，鼓励性能持续改善。

上海市通过全程分类体系建设、全程分类推进，加上规章法规支撑，生活垃圾分类推进速度快，成果显著，形成了积累性资源。生活垃圾处置利用能力稳步提升。干垃圾焚烧和湿垃圾资源化利用能力已达到 2.435 万 t/d。对垃圾分类已有普遍的认可度。

因此，针对上海地区公共建筑运行评价中对材料和废弃物的评价，形成技术体系框架。一级指标主要考虑 3 部分，分别为材料采购、废弃物管理及管理制度。主要目标就是讨论公共建筑在运行过程中对“进”“出”用品的管控，保证用品来源清晰、透明、可追溯，符合绿色可持续发展理念，建立用品淘汰机制，保证废弃用品能得到充分利用，发挥剩余价值，从而实现用品全生命周期可持续理念，体现循环利用的闭环。一级指标下再细分二次指标，如表 5 所示。

表 5 材料与废弃物排放评价指标框架

4.5 物业服务评价方法

伴随着绿色建筑的迅速发展，在政府的支持和激励下，一批新兴绿色物业企业积极投入对绿色物业管理的探索和尝试。如第一物业，就是因服务于绿色建筑标识项目 MOMA住宅而自主研发的绿色物业服务体系。通过引入 BIM，物联网等技术手段提升效率，增加业主满意度。借鉴已有绿色物业的成功经验，提炼绿色物业管理技术要点。但是，我国绿色物业管理的推广仍然有许多问题，特别是针对我国既有存量建筑在前端设计没有开展的绿色相关设备设施应用。借鉴国内外已有的绿色物业管理评价体系，为物业服务企业提供绿色管理实施上的理论依据和实施操作上的指导。

物业服务板块主要针对物业服务企业自身的资质能力进行评价，同时结合交通服务等行为引导措施提升建筑绿色可持续品质。通过调研发现，物业服务的范围包含用能用水、垃圾、环境等。为实现建筑各类绿色性能的提升，处理技术措施外还需要健全物业管理制度。为保证其他板块的完整性能，该类针对性物业管理要求均在各个板块内进行评价。物业服务版块的评价指标框架如表 6 所示。

表 6 物业服务评价指标框架

5 结 语

本次研究通过文献调研、现场调研等方式，确定了适合上海地区既有运行公共建筑的评价技术体系。该评价技术体系以建筑的实际运行性能为依据，研究建立一套综合考虑能源、水资源、室内外环境质量、材料、物业可持续管理等多项评价因子的建筑运行期绿色性能评价方法。本次研究成果可为上海地区开展针对既有存量建筑的绿色运行性能综合评估及建立相关标准提供研究基础。本次研究主要针对办公建筑和商办综合体，后期可进一步开展其他类型公共建筑的研究以及对比不同类型物业单位的管理特征，对研究成果进行完善。