广州市商业综合体选址优化研究

林英昌　唐晓莲

[提要] 本文通过ArcGIS空间分析软件对广州市黄埔区商业综合体进行选址优化研究，根据现有商圈空间分布、居民聚居点人口密度、交通道路网络、公共交通便捷度等评价因素，通过多环缓冲、叠置、重分类、网络分析、距离分析等技术方法选出潜在商业价值较高及整体效益较好的位置作为商业综合体最优选址，旨在为相关企业进行选址决策提供可视化参考。

关键词：广州;GIS;选址;优化;商业综合体

中图分类号：F239.3 文献标识码：A

收录日期：2020年1月6日

一、研究背景及目的

随着经济的发展，商圈功能趋向于集约化和综合化，土地供给稀缺，民众消费升级，愈趋于一站式便利服务，需要一种综合多样化的商业服务业态，这些因素有力地推動了商业综合体的快速发展。各商圈间存在辐射范围重叠，竞争激烈，新进商业综合体，如何选择最适合位置，覆盖最广泛消费群体，获得最佳竞争优势，显得尤为重要。部分综合体开发不考虑区域科学性，选址不当，重复建设，既造成资源浪费，也加大了开发风险。科学选址有助于避免盲目开发，减少不必要的损失，提高社会经济效益。选址优化实际上是将多个影响因子进行对比，构建多个目标约束变量，选出最合理经营场所的过程。传统选址方法基于抽象的数学模型或假设，大多是静态统计模型，现实运用中容易脱离实际情景。随着信息技术的发展，地理信息系统（GIS）因其具有可视化的优点，具有强大的空间分析功能，便于展示和辅助决策，在选址问题上的作用越显突出，被广泛用于选址决策问题上。

广州作为一线城市，商业竞争激烈，对商业综合体选址优化的研究具有重要意义。黄埔区作为广州经济发展的主引擎之一，毗邻商务中心区，可供出让土地相对较多，是具有较大发展潜力的发展区域，故本文选取黄埔区为主要研究对象，借助ArcGIS对现有商圈、路网、人口、交通配套等因素进行综合分析，为优化选址提供直观、可视化决策支持。

二、研究方法与选址基本要求

（一）研究方法。本文主要分析方法有提取分析、缓冲分析、距离分析、密度分析、邻域分析、重分类、叠加分析、网络分析。将各指标进行综合评估，对实际选址与目标要求之间的拟合情况进行分析，选出最优化选址。

（二）优选选址基本要求。本文考虑的相关因素有：城市用地规划、人口分布、竞争对手分布、道路网络、公共交通配套等，基本要求如下：（1）与其他竞争对手保持一定距离;（2）位于人流量密集区;（3）位于道路通达度较高的地区;（4）公共交通配套便捷程度较高地区;（5）位于商业相对发达且经营面积可获得的建设区域。

三、指标与数据采集处理

根据选址的基本要求，本文选取人口密度、选址覆盖居民点数量、竞争激烈程度、道路可达性情况、公共交通便捷程度作为主要选址的判断指标。（表1）

主要数据来源：（1）通过爬虫程序在百度坐标拾取系统抓取黄埔区地铁站点出口38个、公交站962个、大型商业广场位置66个。（2）通过OSM地图提取地铁线路4条，公路数据192条;黄埔区镇矢量图14个，村委、居委聚居点分布位置58个。（3）通过广州市土地利用规划图掩膜提取新出让商服用地图斑，共获得可用备选地址23个。（图1）

（一）土地利用规划图筛选目标选址。从广州城市土地利用规划图中提取黄埔区新出让的商服用地栅格图斑，得到商服用地图层，共计23个候选位置，通过转换工具，把候选商服用地转化成矢量点数据，按位置顺序分别编号1～23号。

（二）主要居民聚集点人口密度。商业行为与人口密度成正相关，人口密度越大，消费的概率和频率相应越大，人口密度高的候选地址优先级越高。通过查询广州市及黄埔区政府公布的相关统计公报，获取58个主要居民聚居点的常住人口统计数据，以人口数/镇区面积求得到人口密度，以每平方千米800人、1，000人、2，000人、4，000人、6，000人、10，000人进行密度分级，分别赋予1～6分值，数值越大，人口密度越大。通过距离分析计算备选目标地址辐射范围欧氏距离，与商业综合体中心距离越大，则影响作用越弱。本文将目标选址3km有效范围内覆盖村委、居委等居民点数量作为评估辅助人口密度的另一指标，采用近邻分析，以3km为半径，获得候选商服用地到各居民点之间的距离，通过频数统计可得各候选地址能有效覆盖的居民点数量。（图2、图3）

（三）商圈及竞争对手分布。距离竞争对手位置越近，竞争程度越激烈，风险越高，反之则越低。分别以0.5km、1km、2km、3km为半径，建立现有竞争对手分布点主要辐射影响范围（见图4），竞争激烈程度分别定义为5个级，分别赋予分值1～5，竞争激烈程度低的目标选址优先选择，故缓冲区外赋较高分值，靠近对手赋较低分值。（图4）

（四）道路通达度。距离目标客户群体越近，道路可达性越高，消费的潜在客户会随之增加，反之，则会减少，故需优选道路可达性较好的位置。基于黄埔区公路网，采用网络分析“新建位置分配”功能，将居民聚居点设为“请求点”，备选目标选址设为“设施点”，分别对假设建多个、单个综合体的情况进行“求解”，求得基于道路网络可达度的局部最优选址以及全局最优选址，全局通达度最优选址赋值为3，局部区域通达度最优选址赋值为2，其余备选设施点赋值为1。（图5、图6）

（五）公共交通便捷度。公共交通配套是否完善会直接影响目标选址的人流量，也是影响商圈经济价值的重要因素之一。广州公共交通以地铁及公共汽车为主，其便捷程度与其站点分布密度成正比。通过抓取地铁站出口及公交站空间坐标数据，分别通过式（1）核密度函数进行“核密度分析”，得到相应的分布密度栅格图，利用Fuzzy模糊隶属度“叠置分析”，获得公共汽车及地铁两种公共交通工具的空间配置便利程度，并根据其完善便利程度从高到低分别赋值5～1。（图7、图8、图9、图10）

F（x）=

1- （1）

式中：h是阈值，n是单位栅格内点数，x、y表示经纬度，（x-xi）2+（y-yi）2表示点坐标间的离差。

（六）综合权重计算。将以上分析中五项指标各级别得分进行汇总，通过专家打分法对各指标重要程度进行打分，为方便计算，对指标重要程度（%）ψ四舍五入取整，根据式（2）进行归一化加权求和，计算得加权综合指数，综合指数越高，选择优先级越高，对各目标选址综合指数进行降序排序，可得到各選址的优先选择顺序。

Γi=

（2）

式中，Mij为第i行第j列因子分值，Mjmax为第j列因子最大值，ψj为该因子占总因子的比重，Γi为计算出的第i个候选地址的总综合指数值。综合上述选址指标，根据各备选地址的级别得分，以及各指标因子重要程度占比权重，计算出各备选地址的综合指数（见表2），综合指数值越大优先级越高。即综合各个因子，16号备选地址为最优选址，其覆盖居民点数量居中，人口密度相对较低，道路通达度较高、公共交通便捷程度较高且位于竞争对手缓冲区范围边缘位置区域，竞争激烈程度相对较低，符合最优先选择的要求。按综合指数高低进行优先级排序，可得其余次级优选选址。（表2）

四、总结

本文综合考虑了广州市黄埔区人口、竞争，道路以及交通便利状况，基于GIS空间分析功能对商业综合体选址的主要影响因素进行了研究，对优化选址决策具有理论研究及实践指导意义。研究结果表明：（一）优选位置位于黄埔区中部和南部。中部分布在区政府周边、六号线沿线，道路通达，交通配套齐全;南部分布在五号线鱼珠街道与黄埔街道交界处，珠江沿岸，双地铁交汇，人口密度较高，配套设施完善，商业价值较高，土地获取成本略高。（二）次选地址主要分散在中部东西两翼，以及知识城线两侧，人口密度相对略低，周边行政村密集，商业住宅楼盘较多，有潜力成为新的核心商圈。（三）后备地址主要分散于东部及北部，道路通达度相对较低，地形坡度相对较高，开发难度较大，商业潜力相对略低。选址优化是一个系统性问题，不同企业对选址的侧重点要求不尽相同，各因素权重也会有所差异，需要根据实际需要调整权重，权衡各选址的成本投入，筛选出最优选址。

主要参考文献：

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