我国房地产评估中存在的问题及对策分析

刘振贵

摘 要：针对当前我国经济建设发展过程中的房地产评估工作实际情况，从自身的房地产工作经验出发，在分析了房地产评估原则的基础上，有针对性地探讨了房地产评估中存在的主要问题，并能具体提出有效的房地产评估方法改进措施，最后通过实际案例探讨了在进行房地产评估实践活动中应该注意的问题，希望对于全方位有效提升我国房地产评估水平有所帮助。

关键词：房地产评估;评估原则;评估方法;评估措施;发展对策

1引言

当前，随着我国经济建设的快速发展，我国房地产事业迎来了空前的发展机会，人们越来越关注到房地产的价格和价值问题。只有较为准确进行房地产估价，才能更好地推动房地产行业的健康发展。

2房地产评估原则

第一，最高最佳使用原则。主要就是在法律政策的要求下，经济技术的允许下，能有效保障估价对象的价值在评估活动中得到提升。

第二，合法原则。在进行评估房地产环节，则应明确评估对象的合法交易性质以及合法使用性;

第三，估价时点原则。在进行房地产估价环节，则应反映出估价所得结果能否符合估价时点的客观公正的价格的要求。

第四，谨慎原则。在进行房地产估价环节，则应充分重视金融机构的风险性问题，这样能够有效关注到可能存在费用以及损失，这样在进行具体的判断、估算环节则应保持一定的谨慎心态。

3房地产评估中存在的主要问题

3.1 房产评估机构地位有待提升

贷款人如果为买评估报告的对象，这就要求保障提升评估机构的水平。但在此环节中，还应重视银行的地位，同时只有加强房产评估机构地位，不断赢得银行的信任程度，这样才有利于评估机构的健康发展。

3.2 相关法律制度不完善

当前，结合我国房地产评估工作开展的情况，一定要严格控制其在相应的法律法规范围下，严格遵照相应的法律、法规、标准要求。但同时这部分法律条例在细节上还有待进一步完善，所以，在进行评估房地产行业的过程中，难以有效完完全全按照法律制度进行评估工作。

3.3评估人员业务水平参差不齐

总整体来看，房地产评估从业人员专业化能力不高，水平层次不齐。其中，部分从业人员尽管通过了房地产评估执业师考试，拿到了证书，但往往存在着比較少的实践操作经验，也没有主动学习的动力，这样自然难以符合时代发展的要求，在进行估价中难以进行准确的判断，这样让估价报告的使用者承担了很大的风险。

4 房地产评估方法改进措施

4.1重视房地产评估监督管理

在开展房地产评估过程中，监管工作不力则是造成评估违法的主要原因之一。所以，应该从以下方面充分重视监管工作：从政府角度，应重视监管机制的不断完善，体现出行业协会监管为主，政府指导为辅的特点，并能重视监管力度不断提升;重视房地产评估机构的脱钩改制进行，能保障评估机构健康发展，提供良好的发展平台;增加投诉渠道，特别是重视抓好评估中的违规行为，这样方可以保障房地产评估工作的有效性。

4.2  完善法律法规体系

在开展房地产评估工作的中，应重视相应的法律法规的逐步完善，并结合实际需求，实现统一行业标准，并结合需求来合理化修订现行标准，能从细节出发，落实好房地产评估中的相关规定;不断保障职业道德要求提升，能有效明确相应的评估环节中的违法行为，并能提出有效的处罚措施，实现房地产评估人员的违法成本大大增加。

4.3加强从业人员的培训及再教育

考虑到房地产评估活动具有较强的专业性特点，往往对于评估人员有着较高的专业性要求。开展房地产评估工作人员，则应具备较强的业务能力，特别是能较为综合性的对于公允价值方面的理解;如果遇到评估环节中存在着不确定的因素时，则要求评估人员要从自身专业知识背景出发，通过工作中积累的经验，从而提出正确的判断方案，另外，还要求评估人员具有较强的学习能力，能不断总结工作经验，实现专业水平能力的提升。

4.4加强房地产评估机构内部管理

在我国的房地产评估行业发展中，应该重视评估机构的内部管理工作，充分重视其在内部的管理以及监督工作。结合实际的情况，重视房地产评估中的估价复审制度的逐步完善，从而推动评估机构的高水平发展，从而能更好地进行评估方法以及程序合理性的评判。

5房地产评估实例分析

5.1估价对象

这里评估对象选择为某市的金浪潮小区，一共涉及到564套房地产，所有房屋已经获得《商品房预售许可证》，其中涉及到的总的用地面积为25427.36m2。

5.2估价方法及作业思路

结合相应估价对象的发展情况，这里采用相应的合适估价方式，结合实际情况，特别是在进行评估在建工程房地产抵押的预售价值的过程中，从风险控制的角度出发，这里选择成本法来进行估计。在后续进行市场化价格的预测中，为了能够更为接近实际情况，这里有选择了市场法。

针对在建项目的抵押条件进行分析，特别是相关的法律法规要求可以看出，结合相应的《城市房地产抵押管理办法》、《担保法》等政策条文情况，应保障在建项目满足以下的基本条件：结合提供预售的商品房来进行计算，满足开发建设资金符合总投资额度的25%以上，并能明确相应的施工进度以及竣工日期;获得了建设用地规划许可证;能够付清全部土地出让金，并明确国有土地的使用权证书。在满足相应的要求下，开放商方可以进行申请预售商品房，这样才能符合相应的抵押法的具体要求。

在进行估价对象的分析中，能满足上述的要求，但从相应的风险控制角度，采用谨慎原则出发，对于相应施工现场的实地勘察的基础上，方可以有效推出总体施工计划，并能结合实际来实现委托方的相应承诺。结合估价人员的专业素质能力，以及在建筑方面的专业知识，参考大量的估价案例，进一步通过权衡对比分析，从而有效控制估价报告的风险性。

5.3估价结果

在具体的房地产评估环节中，完全恪守相应的法律法规要求，通过科学合理的估价方案，并结合丰富的估价经验，综合分析当前房地产市场中存在的价格因素，并能结合项目的实际特点，以及周边房地产市场的实际情况，能有效进行估价对象在进行估价时点未扣除法定优先受偿权利的情况，能够有效预售抵押的预售价确定为425601360.00元。

6结束语

由此可见，在我国经济社会快速发展的背景下，房地产行业也呈现出如火如荼的发展态势，在此过程中，房地产评估的重要性日益突出，这就要求應全方位提升房地产的科学合理的评估工作，从而能有效实现评估结果的准确性要求，这些则是促进房地产事业健康发展的重要基础，能为后续的房地产抵押、交易等工作提供相应的参考依据。当前，在进行评估房地产的过程中，则应重视从实际出发的房地产评估监督管理工作，通过有针对性的培训工作来不断提升从业人员的专业素质能力，同时，还应从细节入手来加强房地产评估机构内部管理，落实好各项评估管理规定。因此，通过外治加内修的措施，方可全方位促进房地产评估行业的发展，更好地迎合时代发展的要求，有助于我国经济建设的快速、平稳发展。

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