关于房地产评估业务均由房地产估价师承办的思考

◎黄德方

房地产评估行业在多项与房地产估价存在关联的政策与法规颁布之后，获取更为有利的行业发展条件，展现出合法化的发展特点，估价师也得到了更优质的行业资源，尽管该行业已经进入正轨，执业流程也出现规范化的发展趋势。但是结合实际的业务开展情况来说，监督问题、规范内容不够细致与经济利益驱动不足等情况形成切实影响，估价师的业务承办情况不佳，估价服务水平降低，估价行业外在形象被损坏，必须针对以上情况，找出解决措施。

一、评估师无法有效承办房地产评估业务的主要原因

1.估价师处于相对弱势的地位。

现行房地产估价业务主要依赖抵押贷款、国有土地上房屋征收、司法鉴定、国有资产转让和课税等法定业务，非法定业务近年来虽有一定的增长，但所占比例较少。鉴于法定业务范围的局限性、房地产估价机构的准入门槛较低和监管力度不够等因素，不少区域形成了“价格战”“关系战”和“活动战”等恶性竞争。对于普通老百姓或者相关企业来说，这种法定业务形成的被动委托估价条件下的估价结论仅作为相关双方经济利益博弈的一种专业性的参考依据，仅为实现相应经济行为达到目的的一种手段。由此使得客户认为估价过程和报告流于形式，影响了估价报告的公信力，损害了估价行业和估价师的专业形象，使得国内房地产估价师无法获得西方国家房地产估价师一般的地位和尊重，使国内房地产估价师居于弱势地位。在这种情况下，只要估价机构出具由专业估价师签字盖章的估价报告，就能作为客户双方利益博弈的依据。客户更关心估价的结论和估价报告本身，对估价业务的整个过程是否由房地产估价师承办等事项并不关心，故导致不少估价机构钻了估价业务由相关助理人员承办、估价师签字的空子。

2.监管层面的问题。

《房地产估价机构管理办法》明确了房地产估价机构监管单位主要为房地产行政主管部门和行业协会，但监管范围仅限于资质核准及估价师的注册管理、估价业务范围、违法违规情况的处罚等方面进行监管，无法涉及具体承接业务过程的监管，加上不少估价机构会将非规范事项加以“合法化”的处理，使得房地产评估业务不能保证均由房地产估价师承办。

3.估价师执业成本过高。

比较利益的驱动增加了房地产估价师的执业成本。随着社会经济和房地产行业的发展，小额担保公司、融资公司和房地产开发企业等房地产估价师能够有一席之地的企业均得到了大规模的增加，且利润空间远远大于房地产估价行业，同等条件下的房地产估价师收入较低、工作量大、业务繁琐，居于弱势地位，专业能力无法得以发挥，增加了房地产估价师的执业机会成本，使不少经验丰富的房地产估价师转行进入收人更高、工作更轻松和更能得到尊重的行业。

二、有利于评估师承办评估业务的可靠对策

1. 给估价师搭设稳定的行业发展平台。

估价师处于评估业务中，需要做好中介服务人员的基本工作，如将优质高质量的服务提供给相关方与委托方，提出专业化且可靠的建议或者意见。针对估价师的主要工作内容，完善估价注册管理体系，在设定注册条件时，不仅要确定注册人是否获取资格证书以及在理论考试中取得合格的成绩，同时还要对其进行职业道德与实践能力方面的检测与考核，对其在同一企业的工作年限进行考察，确定注册人能够满足多项标准之后，才可给予注册。协会必须做好估价人员的高质量培养，给估价师提供良好的教育氛围，使其能够维持连续学习的意识，经过培训使估价师在未来的岗位中也能保持终身学习的良好理念，在日常性的培训环节中，注重业务经验与专业理论方面的教育，使其既有扎实的理论基础，同时也能累积丰富的业务经验，保障估价师的实际业务处理能力。

2.强化监管工作。

评估房地产资源的行业较为复杂，内部采用多部门管理的模式，同时受到的外部影响也比较多，行业协会、土地管理工作部门与房地产管理部门发挥的影响最为关键，因此需要先有效划分管理主体的职能，设置实际执法范围，在配套政策与制度的影响之下，实现统一领导的工作目标，各部门使用的管理制度也要保持一致性与科学性，最终构建出规范化管理系统，强化监管部分的工作，对法律规定的估价项目实施特别关注，可向委托单位进行咨询，同时将突击检查与明察暗访的方式有效结合，确定估价师是否承办评估项目，勘察评估现场的工作是否做到位。如果在调查中确定估价师并未有效负责承办工作，或者有虚假信息，管理部门可根据具体情节的严重程度来实施相应的处罚，行业协会也应参与到监管工作中。在制度系统中增加举报有奖的制度，鼓励机构内人员、相关人员与客服积极地举报违反评估法现象，可直接向行业协会与主管工作部门提供相应的信息，如果证据属实，对相应人员及单位进行处罚的同时，也要将奖励提供给举报人，以此来完善评估行业监督机制，使更多的人参与到这项监管工作之中。

3.落实最低限价。

最近一段时间之内出现了估价师兼职的现象，一些兼职人员从中获利，其工资远超助理人员应有的工资水平，针对兼职市场的需求与价格过高的情况，需要根据管理估价机构的规定，针对估价机构在资质等级方面的限定要求，取消估价师数量这部分要求，主管工作部门与协会可与区域内的人社局形成协同合作的关系，定期对估价机构展开抽查，确定其聘用估价师的具体情况，具体检查购买社保的状况，如果未按时缴纳社保的时间多于两个月，在对评估机构进行通报批评的同时，还需落实相应的处罚。一些评估机构缩减兼职人员的开支，提升估价助理人员以及专职估价师的待遇及收入，这一行为有利于行业发展，也能够确保估价师承办业务的有效性。

三、结束语

本文主要针对房地产评估行业中的现存问题展开探讨，重点在于确定估价师在业务承办方面的问题，以此来明确估价师身处评估房地产的业务中的具体发展方向。估价师还处于相对弱势的位置，现有评估监管机制不健全，同时估价师还面临着较高的执业成本。相关部门必须继续依照评估业务的具体展开情况，完善法规内容，给估价师更合适健全的发展环境，使其能够在估价业务中有更好的表现，进而促进评估房地产行业的迅速壮大。