房地产工程造价成本控制策略研究——以房地产招采工作为例

吴广仲

（象屿地产集团有限公司，福建 厦门 361000）

房产市场竞争激烈，企业要实现生存与发展，势必要在房产工程建设过程对成本进行有效控制，以提高项目效益。招标和采购阶段是控制成本的关键，当前部分企业在以上阶段的成本控制还存在问题，急需找出成本控制有效措施。

1 房地产工程招采工作成本控制现状

1.1 招标成本控制现状

在招标成本控制过程，常存在招标方式的选择不合理，没有对选择单位进行充分的竞争，招标文件的编制范围、内容不够详细，存在很多漏洞，未能在合同管理过程对产生造价变动的原因加以控制，导致招标成本控制不理想。

1.2 采购成本控制现状

采购环节，未根据项目实际情况对采购内容进行分解，对采购产品进行合理的组合与拆分，使用合理的采购方案。同时，缺乏联合采购方案的应用，导致采购过程不能对掌握成本控制的主动权，徒增项目采购成本。

2 房地产工程招采工作成本控制策略

2.1 招标成本控制

（1）科学选择招标方式

在房产工程招标环节，应严格按照《招投标法》相关规定，并对招标方式具体应用范围加以明确。使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目，且满足《必须招标的工程项目规定》第五条 本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标： ①施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上； ②重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在 200 万元人民币以上； ③勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在 100 万元人民币以上。满足以上条件的必须采用公开招标，反之不属于国有资金投资，项目规模未达到要求的可以由企业自行选择采用邀请招标、竞争性谈判、比价招标等方式。

（2）严审竞标企业资质

筛选出适合的招标单位，落实单位各项能力的审核是控制招标成本的重要前提。招标之前，对投标方过往业绩、信誉、资质等进行严格审核。同时还应对项目展开实地考察，具体包括施工企业情况、项目当地计价、政策要求以及合同条款等，防止出现挂靠以及分包等情况，保障施工质量，控制项目成本。在审核投标单位资质时，相关人员应做到客观、合理的评价，防止出现人为失误导致中标不合理现象，具体审核过程应重视以下内容：第一，成立评标组，专门负责项目评标具体事宜，落实各项招标决策；其二，完善内控制度，建立全面的评价体系，重点对房产项目中施工方案以及技术应用等进行审核，防止出现低价中标的现象，造成项目由于质量不过关，中期出现索赔、工期拖延等问题增加造价；其三，规范评价方式，使用多目标的评价理论对投标方案进行评价，保障具体工作的公平性与合理性[1]。

（3）优化招标文件内容

文件编制环节，主要内容为招标方式、范围、工程周期、付款形式、评标方式以及报价和取费等标准。编制之前，造价管理者需要全面收集和工程相关资料、数据等信息，按照造价影响因素展开精准分析，为评标环节奠定基础。编制过程应重点明确以下几点：第一，规范计价方式的选择，工程计价方式分为工量清单、费率招标等，计价方式的不同产生的造价成本不同，因此需要遴选出适合的计价方式。第二，编制文件过程，对于施工图纸和施工界面等的修改需要统一口径，并采用统一报价的方式。第三，工量清单编制过程，要将结算可行性考虑其中。如：房产项目绿化建设中，使用的树木种类较多，市场报价差异性明显，所以在编制时应根据树苗种类合理区分，确定种植密度和采购数量，控制造价。第四，保证标书中各项条款合理，实现明确结算方式，防止施工环节产生“扯皮”现象。如：编制文件能将分包和总包，分包和分包各个单位的施工界面加以明确，防止产生纠纷。

（4）强化合同管理

招标阶段的合同管理也是控制房产项目造价的重点内容。通常工程合同有目标、单价、总价、成本等。管理过程结合房产项目特征，选择适合的合同类型，快速获取具有竞争力的报价信息。重点在施工合同签订过程中落实保密工作，这样便于招标过程合理控制造价。招标方应具备较强的法律意识，仔细解读合同内容，明确合同当中各项和工程造价联系的各项条款，如:材料价格、施工周期、质量要求以及计价方式等。此外，还应重点对不可预见的费用加以明确，更好地控制招标阶段的造价。

2.2 采购成本控制

（1）分解采购成本

在房产项目采购环节，成本控制的重要影响因素之一为采购人员对成本分解的方式。实际采购环节，不可单一进行价格对比，应掌握供应商成本底线。同时采购人员应掌握产品成本信息，这样在谈判时针对性更强。强化不同供应商成本的分析，选择其中高品质、价格合理的产品。例如：在建材市场中，部分供应商为谋取暴利，对材料偷梁换柱，像防水材料以及外墙涂料单从外观上采购者不能更好地区分出其品质的好坏。通过成本分解，可了解不同材料供应商上述产品的特征，综合供应商信誉确定合作商，避免出现单一从定价因素确定供应商产生的弊端。掌握供应商各种分项成本信息，提高采购材料的性价比，降低采购成本[2]。

（2）合理组合与分解采购产品

在同种产品进行大批量的采购过程中，产品自身结构的复杂性决定着其价值，此时使用批量采购的方式成本降低的范围较大。例如：房产项目中需要配电箱，其标准程度较高，因此在成本方面控制幅度较小，这种情况下企业可与供应商建立合作关系，使用分批采购的方式进行；而高层住宅项目中电梯用量较大，数量固定，在采购过程使用批量采购方式更容易获得合理的采购价格，此时采购部门应尽量和供应商签订一次合同，结合项目实施情况，选择分批供货的方式。此外，对于市场价格浮动较大的产品，当供货周期过长时，采购过程应将价格浮动考虑其中。

针对系统类型的产品，在采购环节应选择集成商，这样成本控制要好于分项购买。例如：深圳万科、广州合生等开发商和百安居建材超市分别签订合作采购协议，在以上企业开发房产项目的装修工程，主要装饰建材全部由百安居提供。同时百安居和珠江、星艺多家装修企业进行整合，在精装房中使用自己的销售材料，为消费者提供维护和售后等服务，将装修成本降低了分项采购的15%。

当采购环节涉及到多家供应商时，使用分解采购的方式也不失为一项良策。当房产项目实施过程单一供应商难以满足工期要求时，可指定供应商，保障产品质量的同时降低采购成本。例如：当项目需要4 家供应商提供门窗材料，此时可通过采购人员分别与型材、玻璃、五金件等厂商进行谈判，明确采购要求和数量，这样可更好地控制成本。

（3）使用联合采购

采购过程联合采购方案主要面向的是水泥、配电箱和预制桩等高标准的材料，这种采购方式可控制采购成本。例如：建外Soho 和北京富力城在招标过程使用联合招标的方式进行，涉及资金高达80 亿元。在合作项目当中，采购项目涉及到材料、水电和装饰等多个领域，采购产品上千种。联合招标过程可发挥采购环节的范围优势，采购数量增加，可更好地控制采购成本。这种双赢的合作方式无疑是未来房产行业采购成本控制的主要趋势[3]。

2.3 案例介绍

某房产项目占地7000m2，总建筑面积为60000m2。在造价成本的控制方面，合理选取招标方式，对竞标企业的资质展开全面分析，优化了部分招标内容。结合采购计划，将采购成本精细化分解。结合施工图精准核实工量，将损耗考虑其中，审核采购计划之后开展材料采购。签订分包合同环节，争取低价签订，对工量变化存在争议部分进行约定，明确土方开挖标准，防止结算环节产生争执，签订总报价合同。在招采过程合理使用造价管理方案，实现了成本控制管理的优化。

3 结语

总而言之，在房产项目造价成本控制中，招采工作是保障成本控制的前提条件，面对着实际工作存在的现状问题，应不断优化招标管理工作以及采购管理工作，控制项目成本，保障项目顺利实施。