营改增环境下房地产企业增值税筹划方法

◎陈玲艳

"营改增"，全部名称为营业税改增值税，这个改动就是尽量改变我们国家当下的经济发展情况，以此实现为各种行业的发展提供积极的帮助，主要有服务业，主要是通过对税收改革、供给侧结构性改革来实行的新办法。按照房地产业增值税暂时征收管理办法，这个领域主要是通过以下几个方面进行改革的：一般纳税人销售2016年5月1日以后新取得的房地产项目增值税率为11%，在2016年5月1日到2019年4月1日期间，税率从11%降至10%再至9%。而对于在2016年4月30日以前的老项目无论是一般纳税人还是小规模纳税人都可以采用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，通过这样一系列的改革可以对房地产行业的"营改增"进行缓解；当一般纳税人计税时，销售额允许扣除土地价款，扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）的财政票据；小规模纳税人一般采用简易计税法。

一、“营改增”政策推出对房地产企业的意义

1."营改增"为税制改革积累经验。

在实施营改增之前，我国一直实施营业税制度，由于营业税税制存在很多的弊端，从发达国家税制发展来看已经逐步退出舞台，因此这决定了我国在税收制度方面也要实现进一步的改革发展。税制改革是一项非常复杂的工作，其中涉及到很多税收制度内容，要实现一次性改革完成显然不可能，因此需要政府逐步尝试逐步改革。而营改增的实施是我国政府在税制体制改革方面进行的一次大胆的尝试，能够为后续的税制改革工作落实积累更多的经验，从而为后续一系列税制改革提供发展基础。

2.减少重复计税缓解企业压力。

在日渐日熟的市场中，也可以看到营业税征税模式有很多不妥善之处，每当其进行一次流转，将会进行一次全额征税，看此税率不是很高，但是经过几次流转，税负却是个不小的数目。将会进一步扩大房地产企业的市场，是房地产企业在市场中的竞争力得到大幅度的提高。以前被称为"价内税"的营业税改革成了被称为"价外税"的增值税，以此同时对增值税中的销售税和进项税可以实现抵扣的制度。"营改增"的一些列改革，不仅对我国经济结构调整有着好的作用，还可以使我国税收这方面的制度发展得到完善。"营改增"增值税的税制方面改革较为系统性，此次改革将对我国的税收制度以后的改革夯实了基础。

3.限制偷税漏税行为。

"营改增"实行之后，一方面使得增值税的税基变得更加宽广，另一方面也可以使得链条更加的顺畅，展现其特有的优势特征。每经过一次征税的流转将会使上一次缴纳的增值税抵扣掉，通过这样的销项抵扣进行的模式可以让企业更加有能力去实现货物和服务向对方进行索取，也可以避免企业进行偷税漏税

二、完善营改增环境下房地产企业增值税筹划方法的建议

1.关注政策变化，完善内部财务体系。

房地产企业结合自身的实际情况，建立健全完善的增值税核算制度体系，并且时刻关注国家政策的变化，以便于及时采取应对措施。近年来，我国发布了多项有关税收优惠政策的通知，作为房地产企业，应当紧密关注国家税收优惠政策的变化，注意使用房地产的过渡性政策，灵活调整适合企业内部的策略，合理运用企业适用的税收优惠政策，及时清理过时的税收优惠政策，时刻学习"营改增"相关政策，完善企业内部财务体系。

2.利用政策，做好增值税筹划。

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该行业的项目如果是在2016年4月30日进行开工的项目，符合新政策的执行时间，可以更改税收标准，按5%来进行计算。那么房地产企业就可以对两者纳税额度进行计算挑出适合自己的方式来进行纳税。目前该行业的增值税税率是9%，比其他的行业13%低。在政策如此好的情况下其需要进行更多的利用目前的政策实现利益最大化。

3.根据税负变化合理调整销售价格。

近年来，我国的房价一路高涨，消费者就高房价望而却步，房地产企业去库存问题也变得棘手。房开企业应结合自身的财务数据做好税负变化的预测。通过公司现实税负变更以及成本管理现状与市场供需现状有效调节出售规格，发现税率的临界点，最大层面的在确保利润的条件下缩减出售规格，提升市场竞争优势，增加获利实力。

4.增强增值税税收筹划，拓展企业的业务范围。

营改增是把双刃剑，带了机会的同时也迎来了风险。企业应结合自身情况，制定符合自己的纳税筹划方案。首先，企业可以从可抵扣进项税额这一角度入手，慢慢实现企业的转型升级，如逐渐发展高端商品房，精装房等，增加档次的同时还可以提升商品附加值。其次，调整企业业务模式，如自行采购钢材等可抵扣的建筑材料，将难以进行抵扣的材料承包给建筑企业，增加企业的可抵扣进项税额，降低企业的税负。

5.积极与税务部门沟通，提高增值税筹划水平。

税务部门是执行国家纳税的主管机关，有权依法征收税款，对违反税法的纳税人采取强制措施等。房地产企业要加强对税务机关的沟通与联系，及时了解我国的纳税政策，通过税率的筹划，计税依据的筹划，在税法允许的范围内，以合适的固定资产折旧方法，减少企业应纳所得税，增强企业纳税筹划的效果。

6.重视发票管理，提升发票的管理水平。

增值税专用发票针对房地产公司而言有特别关键的作用，影响到公司能否抵扣进项税额，使得企业的税负降低。"营改增"后增值税专用发票管理变得更加严格，因此对企业发票管理水平也有了更高的要求。公司必须有效运行防伪税控平台，针对获取的增值税专用发票实施检验以及鉴别，预防上游公司增值税专用发票伪造、以及虚开等，因为此类发票是无法进行抵扣的，需要保持谨慎，不断完善企业发票管理制度。

三、结束语

房地产业在现阶段国民经济发展起着举足轻重的作用。2016年全面实行"营改增"后，给房地产业的会计处理和税务方面都带来了影响，企业面临着税收政策变更，税种转换等问题，企业的财务管理也面临着巨大的挑战。