房地产成本管理解决方案的研究与实现

林闽磊

1 引言

衣食住行是与人们日常生活密切相关的，其中住房是人们在基本实现了温饱之后的最低要求，因此，近年来，我国对于住房的需求越来越大，房地产开发企业如雨后春笋般涌现出来，但是在房地产成本管理层面上出现了许多问题。因此，研究并解决这些问题就显得很有必要。基于上述原因，本文试图对房地产成本管理中出现的主要问题进行探讨，提出相应的解决方案并赋予实施。

2 房地产企业成本管理控制的现状

2.1 成本管理控制意识不强

目前，部分房地产企业成本管理控制的意识薄弱，财务部分大多数的工作都是停留在基础财务核算方面，房地产业在开发经营的过程中，往往仅考虑总投资金额、建设的周期、商品房开发及销售、企业的经济利润等方面，却对成品管理控制方面投入的资源太少，这就造成了实际的建设资金成本存在不真实的现象。成本控制管理是一项综合性较强的工作，这就需要综合能力强、专业技术能力强、管理能力强的人员来对成本进行管理控制。目前，部分房地产企业的设计人员成本预算知识不全面，对建筑材料的价格不了解，不能有效的将预算知识和技术方法相结合，这就造成部分技术人员对成本管理控制不重视，成本管理控制能力达不到企业发展的需求。对于部分刚刚入行的企业来说，由于没有树立成本管理控制意识，也是导致成本管理控制意识薄弱的原因之一。

2.2 成本控制体系不规范

现阶段，房地产企业的成本管理控制体系还不健全，缺乏科学性、全面性。即使目前大部分的房地产企业对成本的管理及控制视为重任，并设立了专门的成本管理控制部门，但由于管理手段不能满足现代化的发展需要、企业内部还没有建立相关制度、缺乏规范化及程序化的企业成本控制体系，基于以上这样的情况，说明成本控制还停留在粗放管理阶段。部分大型房地产开发商逐渐完善规范的成本控制体系，但部分规模较小的房地产企业在建立成本控制管理体系方面问题仍然突出。例如：还没有建立完善、规范的现代化企业制度、机构设置不全面、岗位分工模糊、尚未按组织结构来划分责任及对缺少有效的考核机制等，这些都给房地产企业的成本管理控制带来了深刻的影响，致使成本管理控制人员在实际操作中就容易随心所欲，对公司的投资及经济效益带来巨大的风险。因此，明确职责才能使得相关人员承担起相应的责任，使得人人都有企业责任感。

2.3 成本管理控制不合理

在施工前期，部分房地产并不重视成本的管理控制。对于他们而言，成本管理控制仅在施工阶段。他们十分的重视工程签证及工程结算，却往往忽略了设计阶段成本管理控制的意义。在实际成本管理控制中，部分房地产企业为了筹资需要，并不重视研究项目的可执行性，做的策划报告缺乏真实性，企业仅仅利用策划及包装来达到目的，大大减弱策划包括的可执行性，不能满足“指导投资决策”的要求。在具体的工程施工中，部分房地产企业对成本控制不合理，主要体现在：在施工队伍的选择以及施工材料的采购方面的安排不合理。例如：有的房地产企业十分依赖低价的中标单位，为了更大的经济利润，不考虑信誉好服务好的供货商，从而在施工过程中对材料的质量及价格管理控制力不强，导致成本管理控制不合理。

3 房地产企业成本管理控制的策略

3.1 规范成本控制体系

构建一个规范的成本控制体系，才能更好的对工程进行造价管理控制，实现经济效益的最大化。因此，房地产企业在开发生产过程中，需要注意将开发项目的总投资金、建设的时间、商品房开发及销售、工作环节多、活动内容复杂、经济利润等方面的重点建立成一个科学、合理、健全的体系。对成本进行合理的预算、结算及监督，专业人员要将成本管理控制工作进行细化，按照组织结构来划分责任，具体到项目的每一个工作环节。此外，房地产企业应该建立一个完善的责任考评制度，做到有奖有罚，通过规定明确的责任范围、并设立相关部门、建立考核评价机制等方式来明确各个岗位的职责，对表现好、业绩好的成本预算部门或者个人进行奖励，激发每位员工的工作激情。成本管理控制不只是房地产开发商及管理人员的工作，要组织公司全体员工积极参与成本管理控制工作，从而使得房地产企业实现经济效益的最大化。

3.2 控制资金运营成本

房地产企业在开发建设中资金流通大，合理地运作资金，可以降低资金成本。（1）可以通过筹集成本降低资金成本，因此，房地产企业要开拓融资通道，利用多条融资通道来筹备更多的费用，比如可以发行公司债券、可以发行股票，还可以向银行借贷。（2）在工程施工中会有大量的资金支出，要合理的管理资金，对于需要拨付大笔工程款的项目，在拨付费用时，要严格依照原先的计划实施，严格审计拨款手续，注意配备齐备合法的单证，严格把关好资金的拨付使用。（3）重视现金的流转方向，应减少现金的支出量，以最快的速度回笼资金，加快收款项的回收。房地产企业要学习税收政策或者相关法律法规，通过优惠的政策，减少纳税费用，从而提高企业的经济效益。

3.3 目标成本法在房地产成本管理的应用策略

3.3.1 科学合理地设立目标成本

房地产成本管理应用目标成本法，需要房地产企业部门之间加强协作和交流。在房产项目的开发阶段需要财务、工程技术、销售等部门协作进行市场调查和企业资料的整合，然后对目标成本方案进行设计和评估。目标成本的设计、评估以及确定需要经过评估房产项目的未来收入、企业的目标利润和房产的目标成本。然而影响目标成本设定的因素有很多，很难把握目标成本设定的精准度，目标成本设定的过高或者过低都不利于企业房地产的发展。还有房地产业的发展受到国家政策、经济发展的大环境以及多变的房产市场影响，加上企业选定的目标成本制定人员的专业水平不高，种种原因导致房地产业的目标成本的设定是难以准确控制的。因此，房地产设定合理科学的目标成本不仅需要房产企业部门之间加强协作与交流，还需要强调相应部门要充分调研房产市场的历史变化规律，关注并深入了解国家的最新政策，以及把握好房地产业的发展趋势。具体来说，调研内容包括对同类房产的地域选择、市场价格、销售对象的研究和分析，利用专业的统计学、经济学的知识对其价格进行评估和参考。当然企业的有关负责人也要根据市场需求、生产计划等标准，对房产销售量以及目标收入做一个科学合理的预测。

3.3.2 精细工程项目的目标成本

工程项目的目标成本精细化管理对很多企业来说都是一个很大的难题，宽泛的成本控制以及责任分配不到位是最常见的问题，也有些企业在成本控制上过于细化，造成管理费用的增多，从而违背了运用目标成本法的初衷。在工程项目的目标成本细化上，首先，企业要提高项目工作人员的职业素养，拓宽其知识涵盖面。比如要有一定的市场营销的知识，有经济学、统计学的专业素养，有工程建筑方面的基础知识等等。对于在职人员加强多方面知识的培训，在招聘上要聘用一些知识面广的人员。其次，组织项目工作人员学习和研习目标成本法的性质和特点，只有真正认识和了解目标成本法才能更好地被利用。这样的学习有利于项目工作人员的在工作过程中更加准确地精细工程的目标成本。最后，企业要把成本目标具体的项目分工到某个人或者某个部门，让项目目标具体化、现实化。

3.3.3 加强目标成本的监控力度

项目工程的目标成本监控是一个十分必要的环节。就目前房产企业的现状，项目目标成本的监控力度并不乐观。一些企业单位对建筑施工时采购的原材料监控不够，使得采购方为了谋取利益使用质量较次的原材料，或者是为了迎合成本目标采用质量差的原材料。还有的企业单位出现目标成本偏离的情况时，也不调查和分析偏离的原因，开始消极弥补或者忽视偏离状况，这样目标成本的制定也就毫无意义。

3.3.4 完善目标成本的考究

项目工程的目标成本的研究是一个专业性、系统性很强的课题，而且目标成本考评也是一项需要制定对方来引导的课题。目前，房地产企业的考评方式不是很完善，在评价标准和评价等级的划分上十分不明确，成本的分析上仍采用比较传统的方式，这样使得目标成本方案实施性不强，没有指导意义。因此房产企业要制定严格的大纲和内容细则，对目标成本建立管理体系。要多多考虑市场环境因素和自然条件的因素，完善目标成本的考究体系，塑造一个权威性的考核体系。

4 结语

综上所述，本文对于房地产开发企业在成本管理方面存在的一系列问题进行了探讨分析，并对这些问题进行了系统性的梳理，最后还提出了相应的问题解决方案。但笔者深知自己经验和专业方面存在一定不足，对于问题的理解并不能做到全面细致，希望在后续的研究中能够对房地产成本管理有所突破，力图为房地产开发企业提供参考价值，以便更好的服务于房地产成本管理工作。