房地产项目管理的现状及其优化策略

张永谦 陆延房地产集团有限公司

1 房地产项目建设中项目管理的重要性

房地产项目管理就是对房地产项目管理人员以及工程建设进行针对性的监督和管理，通过对管理人员工作态度以及行为上的监督管理，再根据项目的施工情况，发现房地产项目建设中存在的问题。然后将存在的问题进行归纳分类，提出对应的解决措施。对房地产项目管理中存在的问题进行解决，不仅能够提高项目建设的效率，更重要的是能够节约生产成本，提升房地产项目的经济效益。

2 房地产开发项目管理中存在的问题

2.1 项目施工进度问题

房地产项目建设中一个重要的评价指标就是施工周期，这项要求在项目建设之前的合同中会有明确的体现。在房地产项目管理中，对施工进度进行管理，是一项十分重要的工作。然而从当前房地产项目施工中可以看出，大部分的房地产公司都是将主要精力放置在项目施工的经济效益获取上，而不太注重项目施工进度的管理。这样就导致在项目施工过程中很难按规定时间完成既定的施工环节，而为了在规定时间完成整个项目的施工，不得不让工人日夜加班赶工。这样的施工方式，很难保证项目的质量。所以，在房地产项目管理中，加强对施工进度的管理，是一项亟需解决的问题。

2.2 项目成本问题

房地产进行项目建设的最终目的就是要获取一定的经济效益。所以，控制项目的成本是房地产项目建设的一项重要工作。但是在实际的施工过程中，往往只对整个项目进行成本预算，没有对每一个施工环节进行详细的成本预算。这样就导致预算成本在每一个施工环节控制不够合理，造成整体的预算超高。

2.3 项目施工质量问题

房地产项目管理最核心的工作就是项目施工质量的管理。只有项目质量管理到位，才能保证整个项目的顺利进行，并且提升房地产公司在激烈市场中的核心竞争力。但是目前大多数房地产公司在施工质量上都存在一定的问题，其中最常见的是施工企业为了获取更大的经济效益而偷工减料。还有一部分施工单位为了在签订的施工工期内完成施工项目，要求工人夜间加班工作，在工人精力不足的情况下，难免会出现一定的质量问题。加强项目施工质量的管理，对房地产公司的发展具有非常重要的作用。

2.4 项目后期管理问题

第一，竣工验收问题。在项目建设完成之后，项目的最后结束性标志是竣工验收，只有当房地产项目验收之后才能办理产权等一系列手续，同时才能开展销售活动。如果项目在验收过程之中出现了问题可能会导致项目无法验收，会影响到项目后期营销工作，从而会增加项目成本。例如，在竣工之时由于材料准备不够齐全，缺乏必要合格证明等各项记录报告导致工程不能移交，竣工验收也无法顺利完成。同时，项目工程竣工时并没有整改完成，在整改之后仍然没有达到验收必要要求，可能会导致项目验收出现问题，还可能会存在着项目拖欠农民工工资或者安全事故没有得到有效处理，这些也会影响到项目验收。

第二，项目回访和后期评价。在项目建设完成之后，项目建设组需要对项目开展回访工作，回访工作往往可以不断完善项目质量。在回访过程之中，项目人员常常会与物业管理人员进行协商，咨询物业管理人员意见。但是，物业管理人员对项目实施以及项目各项安全状态并不会深入了解。在现实生活之中，有很多房地产企业根本没有后续回访程序，导致了项目在建设完成之后无法及时解决在使用过程中出现问题，很可能会使业主出现各种各样的烦恼，房地产企业也不能及时总结经验，无法确保其他后续项目不出现类似问题。

3 房地产项目管理问题的解决措施

3.1 加大项目进度管理力度

房地产项目在设计的初期需要进行一系列的调研工作，其中包括施工单位的施工水平、施工技术的应用情况、施工材料能否及时补充，以及项目所在地的气候情况对施工的影响等，在对这些情况进行充分调研的情况下，对施工周期进行科学合理的估计，这是施工进度管理的基础。另外在施工过程中，控制施工成本的同时，还应加强对每个施工环节进度的管理，确保每一个施工环节都能在预估的时间内完成施工进度，以防某一个施工环节时间过长，而需要在其他施工环节赶工期，影响工程质量。

3.2 加强施工质量管理

在项目施工过程中，质量是项目的灵魂，同时也是房地产公司竞争的核心力量。对施工质量的管理，重点从两个方面抓起，一个是施工人员的态度和行为，另一个是施工材料的质量。一部分施工人员，尤其是项目施工的管理人员，在施工过程中往往会为节约成本而降低施工标准。因此，需要定期对施工人员以及管理人员进行培训，让他们拥有保证项目质量的意识和态度。另外，在施工材料的选购上，必须严格按照合同标准，从正规厂家采购施工材料，并且在材料入场前，需要专门的工作人员对施工材料进行质量抽查，确保质量合格。

3.3 构建完善的房地产工程管理模式

房地产项目管理中存在的问题是由于目前房地产企业缺乏完善的房地产项目管理模式。因此，房地产企业需要根据房地产项目管理的现状，特别是一些关键问题，建立和完善房地产项目管理体系。要在多维度考虑的基础上，建立更加科学合理的管理体系，明确管理岗位职责，将具体管理责任落实到个人身上，从而增强管理者的责任感，切实提高房地产项目管理水平。

3.4 房地产工程建材管理

建筑材料是保证房地产工程质量的根本，也是工程管理和控制的主要对象。在工程正式施工前，施工企业要派专人对建材市场的建材价格进行调查。只有这样，才能在招标过程中根据建材市场价格选择最合适的建材供应商，并在建材运至施工现场时严格把关建材质量关，为防止建筑材料生产企业获取更多利润，用优质建筑材料代替不合格的建筑材料用于建筑工程。同时，在工程实际运行中，严格控制建筑材料的领用和使用，确保工程整体质量，合理控制工程造价。在项目管控规定中，也要加强对建材质量、价格、功能的管控，把建材的管控落实到每个运营环节，增强建材的管控效果。另外，在建材采购过程中，相关管理人员还应考虑施工进度和建材库存情况，做到建材价格与功能的平衡。既能保证工程实际运行中建材供应充足，又能减少建筑材料储备，保证建筑材料的功能得到充分发挥，降低建筑材料成本。

3.5 强化房地产工程项目管理中的造价控制

房地产工程项目是否盈利，绝大程度上与工程项目造价控制相关。因此，房地产企业在工程管理中，需强化造价控制。房地产企业开展造价控制工作，主要以目标成本为依据。目标成本的科学与合理性，将直接影响工程造价控制效果，需构建科学合理的目标成本，为后续造价控制工作顺利开展提供保障。房地产工程项目建设过程中，造价控制涉及多方面的内容，且不同阶段的造价控制内容及侧重点不尽相同，需对各个环节加以强有效的造价控制。在投资决策阶段，房地产企业需对房地产工程项目及项目定位展开针对性强的综合性分析，为后续工作顺利进行提供保障。同时，房地产项目立项时，需展开全方位调查，广泛收集市场中的各类有效信息，并以此为依据合理预测房地产工程项目建设成本和利润。造价控制的最关键环节是项目设计环节，在此过程中，需严格控制各类材料消耗指标，同时做好房地产工程项目概算。另外，施工阶段会出现不同突发性问题，如施工方案变化、设计变更等，唯有调整工程预算，才能严控房地产工程项目造价。

3.6 房地产工程的人员管理

在工程施工过程中，人员主要包含监理人员、施工人员和技术工人。这些职工表面上似乎是独立的，但他们之间有着躲藏的联络。他们都在努力实现这个项目的最终目标。在项目管控实施过程中，操控作业的要点应放在管控人员身上。经过相关管控作业，调动相关管理人员、技术工人、施工人员的活跃性，增强相关人员的责任意识。同时，施工企业还应规定一个周期，对相关人员进行专业培训，使相关人员能够储藏更多的专业知识和专业技能，避免人员的不规范行为对工程造成晦气影响，然后减缓整个项目的进展。具体来说，对于这类工程项目，为了突出操控作用，以下三类动作需要综合考虑。首先增强所有相关人员的责任意识和操控意识。要求技术工人、施工人员和有关操控人员认识到加强管理和操控的重要性，使他们清楚地认识到只有加强对工程的管理和操控，才能保证安全出产，进步项目的经济效益和社会效益，使这些人员活跃增强个人管理和操控意识；其次，进步项目人员的个人本质。建筑施工企业能够聘请高级专家和相关技术人员，为建筑工人传授高端操作技能。此外，要储藏高本质人才，增强工程项目施工队伍的实力。同时，树立绩效考核系统，激发职工的作业自主性，发掘职工的潜能；最后，对项目人员进行个性化管理。依据职工的个人特色和职业特点，做好对全体职工的管控，提高项目整体管控水平，推进项目建设如常进行。

3.7 项目后期管理对策

第一，积极整合项目目标及其项目施工的经验。为了提高项目管理质量，参与项目管理的各方可以协商成立项目管理小组，积极收集在项目管理中出现的各项问题，加强公司内部之间的交流与互动，不定期开展相互学习和问题研讨专题会议，收集各方面的经验，以提高项目管理质量。与此同时，在成立协调小组基础之上，各个部门可以建立完善沟通机制，确定每一个人员的工作岗位，加强协商的可操作性，缩短信息传递时间，提高项目管理的质量。除此之外，房地产公司的项目管理部门还可以指派专人对接设计单位，对于设计任务书进行专题探讨，同时加强对比，既可以向上级部门汇报工作，也可以加强与评级部门之间的交流，并且在竣工验收之后对设计任务书再次进行梳理，确保各项进度的完成度。

第二，建设完善的项目回访制度。为了加强项目管理，工程方可以选择特定时间进行项目回访，深入了解项目的状况，例如当前项目的供水状况、供暖状况等，可以与物业部门进行深入沟通，也可以与业主进行深度交流。在回访之时，回访可以电话或者座谈会的形式展开，可以就制冷、通风工等进行专项回访。与此同时，项目组还可以对新材料新技术进行技术性的回访，及时发现问题，及时解决问题，提高项目的管理质量。

4 结束语

综上所述，随着社会的发展和进步，房地产行业发生了翻天覆地的变化。基于房地产项目周期长、人员多、环境复杂的特点，很有必要对项目进行科学的管理。针对现阶段房地产项目管理中存在的问题，房地产公司必须根据项目的实际情况，提出具体的解决措施。只有加强对房地产项目的管理，才能在确保工程质量、人员安全的情况下，创造更多利益。