房地产新常态下供应链稳定性优化研究

王益宾

摘要 在经历了房地产高速发展的2010-2017年，房地产在2018年的增速出现了明显的下滑，根据中国的经济状况和房产供需分析，中国房地产市场将要进入稳步发展的新常态，新常态下房地产企业的管理能力显得越加重要。传统的成本领先战略已经不能满足新常态下房地产企业的发展要求，整合物流、资金流、商流和信息流。如何利用信息化的方法提升供应链管理水平，提高供应链稳定性成为企业必须重视度的问题。供应链管理是生产管理中重要的一环，对企业供应链的深入研究有助于企业在实践中节约成本、降低风险，供应链急需确定新模式，寻找创新点，因此，根据企业存在的问题，结合前沿的供应链金融、信息化管理、物联网技术，确定优化方案，对于企业的发展有明确的现实意义。房地产企业必须从需求管理、供应商管理、招投标管理、物流管理、成本管理等方面来优化流程管控，从信息化管理、风险管理、人力资源管理、供应链金融管理等方面提升供应链稳定性。

关键词 供应链管理 房地产 稳定性

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.1938 7/j.cnki.1009-05 92.2020.01.280

一、引言

从宏观角度来看，中国目前的经济下行压力巨大，并且呈现L型走势，短期内很难出现触底反弹，产能过剩和社会需求低迷并存，房地产和经济走势相同，短期内压力明显;从人口角度来看，人口红利逐渐消失，中国目前的购房主力是八零后，研究分析九零后比八零后少4100万，零零后比九零后少3100万，人口结构出现明显的变化;从房地产行业来看，人均住宅面积已经超过四十平米，套户比1.13，住宅的刚需已基本被满足，另外，国家政策层面坚持房住不炒，住宅的投资属性被抑制，基于以上判断，房地产从2018年起已经进入发展的新常态，高速发展不复存在，产品竞争更加激烈，这要求房地产企业必须在内部管理方面进行提升。

在房地产的整个开发链条，房地产的营销策划、工程管理、供应链管理都是重要环节，供应链管理的主要工作是组织外部资源为内部服务，供应链的稳定性直接影响着房地产公司的稳定性，对于供应链，传统的采购模式已经不能满足企业的增长速度，必须从供应链的角度对采购重新梳理，把员工从简单的重复的采购工作中解放出来，提高供应链的运营效率，为企业的发展提供有力支撑。

表1：2011-2018房地产投资情况

二、房地产公司供应链稳定性优化方案

房地产供应链稳定性需要从供应链的各个角度进行维护，并且针对工程量合作伙伴和材料类合作伙伴采用不同的管理办法，总包、精装修、景观、监理主要依靠项目管理来实现可持续合作，材料类供应商主要通过采购部和成本部来实现长期合作，基于房地产企业越来越明显的头部效应，二三线的房地产公司必须从内部做好供应链管理，以管理提升吸引优秀的合作伙伴，为合作伙伴提供优秀的履约环境。

图1

（一）信息化的需求管理、虚拟化的生产管理

需求管理是采购供应链管理的基础，也是采购成本最主要的决定因素。需求管理一方面是要和供应商一起提前介入到产品设计中，另一方面通过信息化的工具，提前进行需求收集，做好采购计划。

1.信息化的需求管理系统

强化需求团队对战略采购的认识，建立信息化的采购需求管理系统。提高需求人员的成本意识，建立集中化的需求信息填报平台，通过信息化建立集中化下单并且逐步建立需求信息共享机制，使整个团队对需求的预测更加准确统一。

2.健全的双向履约评价体系

完善提前的、双向的需求管理体系。建立需求、采购双向监督体系，对不准确的采购需求不能进入采购程序，对临时性的需求不予受理，提高下单的准确性和及时性;材料进场以后，需求部门对采购部门的材料进行评价，进一步提升采购管理水平，双向互助。提供供应商和甲方的双向评估体系，健全对双方的监督管理。

3.虚拟生产体系建设

完善虚拟生产体系建设，设定安全库存：对房地产企业来说，对于科勒等核心品牌，建立安全库存制度，时刻让材料生产处于半成品状态，有效地保持生产需求处于同步。供应链管理是将供应链上各个节点的供应商的分散的资源、分散的材料、分散的信息全部集中到供应链上来，总体提升供应链的价值，所以在供应链模式下的生产管理需要有集合效应，互惠互利。

（二）外引内培、双向供应商选拔管理机制

企业的稳健发展需要优秀的合作伙伴，引入认同双方企业文化、诚实负责任、讲规矩重合同、守信用重信义的合作伙伴，对于合作伙伴不仅要加大引入力度，还要加强内部培养，对于优秀的有潜力的供应商培养成与开发企业公同成长的战略合作伙伴，分享共同利益。

1.前置調研扩大供应商引入

供应商的管理是采购的核心，提升供应链的竞争力的重点就是提升供应商的质量，资源调研工作是招采的前置工作，在调研完成以后可以通过主流媒体或者其他公开渠道公开征集潜在合作伙伴;引入战略合作伙伴时，需定期组织高层互访，战略供应商将有效提升供货品质与效率。

2.分类管理、恩威并施

根据供应商的重要性，分类管理：基石类供应商、培育型供应商、成长型供应商和潜力型供应商，不同的供应商采用不同的管理方案以有效地提高他们的积极性。基石类供应商是指合作评价较好，双方依赖度都较高，需要重点留下的重点供应商，培育型供应商指合作项目不多，比较稳定的单位，成长型指刚刚开始合作，尚待观察的单位，潜力型是指尚未合作，正在接触的单位，对于基石型供应商可以采用特殊的方法进行留用，比如优先谈判权，优先谈判系数修正价（用于确定排名）=清标后投标价/优先谈判系数。

加强供应商的维护与激励：建立年度优秀供应商表彰制度，鼓励供应商提高合作质量;企业应设置相关主管人员对供应商的合作情况、付款情况、生产经营情况、投诉情况实时跟踪，一旦发现异常立刻通知相关主管负责人。

建立完善的供应商评价体系：对于供应商单个合同履约完成以后，引入供应商评价体系，评估商务、品质、工期等维度，如果供应商在合作过程中出现违规行为，对供应商发出红牌、黄牌警告，直至列入黑名单。根据履约评价将供应商分为不合格供应商、（合格、良好、优秀）合作伙伴，对优秀合作伙伴可以给予优惠措施，包括优先选用、利润溢价、直接派标、付款绿色通道，对于履约评价不高的单位进行现场考察，分析评价不高的原因，及时做出改进措施。

（三）统一的招标标准、多样化的采购方式

招投标需要设置相同的技术标准，以保证招标的公平性，采购方式多样化选择，包括且不限于集团总对总、区域总对总、集中采购、联合采购、分散采购、直接委托等等，设置标准化的采购方法，保证招投标的公正性。

圖2：供应商管理框架示意图

（四）建立集中化、现代化的物流和验收体系

材料配送管理要求供应商及时准确地把材料送到需求方，涉及到资料核对、供应商反馈、供应商复核、信息确认登记和异常处理等方面，采购部门在收到工程需求时及时反馈给供应商，在供应商和需求方信息出现偏差时要紧急排查，保证配送工作的高效运行。

1.物联网支撑的物流体系

运输订单管理、运输计划管理、运输派车管理、装载发车管理、在途跟踪管理、运输车回单管理所有的这些都在系统得到实现，对于车辆也可以进行详细的管理，从车队档案、车辆档案、司机档案、车辆机油、车辆油耗、车辆维修保养等方面实现。

2.标准化、移动化的验收机制

为了提高材料从进场验收到支付的效率，建议建立移动验收机制，材料进场当时就完成移动验收，将验收结果上传到ERP系统，有争议的验收结果也可以上传到ERP系统由专业人员进行评估确认。

（五）工程设计采购成本完善合约策划

通过专项策划实现成本控制，具体可以理解为建立标准化的合约规划，确保各项合约有章可循;基于合作方的能力制定标准化的界面划分，工程做法标准化对于合作单位的长期合作大有裨益，出图质量和出图时间直接影响了供应商的合作热情，再加上完善的签证管理体系，可以提高合作单位的合作热情，提高供应链的稳定性。

图3：房地产合约策划示意图

三、房地产公司供应链提升保障措施

（一）全供应链的信息化建设

供应链信息化对提升管理的精益化、信息共享、过程控制有着非常重要的意义。信息化是实现跨平台，跨区域融合的生态系统，实现物流、信息流、商流、信息流四流合一并且上线，提高企业的运营效率，解决供应链信息不对称的问题。实现供应商引入、招投标、配送货、物流查询、验收退货、请款等流程全部上线。

对于房地产企业来讲，下单信息化、结算信息化和物流信息化都是急需被解决的问题，信息化建设是大势所趋，势在必行，供应链信息化的建设为企业融资、过程管控、风险控制、成本控制、效率提升都大有裨益。

（二）强化人力资源的廉洁建设和激励机制

采购人员廉洁风险管理：房地产供应链管理人员在工作中会遇到各种诱惑，常见的刑事犯罪有职务侵占罪和非国家工作人员受贿罪，而且非国家工作人员受贿罪的金额较大是5000元，受贿5000元即可达到定罪标准，所以需要加强廉洁建设，遏制暗箱操作、以次充好、虚假冒领、吃拿卡要等现象，保障为公司和员工的发展。

设立监察体系：监察部门的设立对廉洁有重要意义，不仅可以对员工起到警示作用，而且可以对发生的廉洁问题及时地制止并追偿，监察部门定期对采购部门进行内审和审计，对风险进行提示，采购部门出现违规现象及时向监察部门报异常。

建立采购激励体制：对于人力资源管理要采用恩威并举的方法，一方面严格督促，另一方面做好激励工作，包括以下几点：（1）建立良好的绩效考核制度：绩效考核结果与采购人员的薪资、奖金有直接联系，建立全面的绩效考核机制，能明确采购职能的工作方向与奋斗目标，提升采购人员工作的积极性。（2）拓宽员工职业发展渠道：企业应该为员工提供横向的发展空间，使员工在表现突出的情况下，有机会换到其他工作职能实现更广阔的发展。

（三）创新的供应链金融管理

传统的供应链发展更讲究成本领先，而供应链金融会为传统的供应链业务发展加速，供应链金融不仅可以采用账期融资的方式，使用保理支付或者票据支付，而且可以使用股权合作的模式将核心企业和供应商形成一个风险共担、利益共享的共同体。由于供应链本身具有很大的资金流水，而资金流水可以作为融资的方案，所以将供应链中的大额流水放到一个的新的公司里，成为新的融资平台，助力集团的融资工作。

目前供应链金融主要是以下几种模式：以银行为核心、以核心企业为主、以物流业为核心、以电商平台为主，随着金融创新的发展，升级版的供应链金融已逐步上线，最有代表性的是互联网化的供应链金融生态系统。供应链金融把企业征信、融资、理财融为一体，互联网化的供应链金融系统整个链条可视化、透明化，大大降低了融资的风险，并且可以根据单笔业务量，提供持续的、小额的短期融资方案，创新的供应链金融管理方案打破了商业银行一贯的强势地位，利用大数据、人工智能、云计算，供应链内部可以实现优势互补，资源的相互整合，供应链的持续发展会衍生出更细分的垂直领域的专业服务商。随着信息化及人工智能的发展，供应链金融的管理应用能力将成为供应链的核心竞争力之一。

四、结语

本文分析了在房地产新常态下，房地产供应链面对的一些挑战，为了提升房地产企业供应链管理能力，提升企业的竞争力，本文提出了一些建议，在供应链管理优化方面，从需求管理、供应商管理、招投标管理、验收管理、配送物流管理、结算管理、信息化管理、风险管理与人力资源管理等角度提出优化建议。

首先，转变招采人员的认识，从传统的采购管理转变成供应链管理，不再专注于采购一个点，不再仅仅关注成本，應该更多地从供应链的角度关注物流、商流、资金流、信息流，既要系统地控制成本，又要提升供应链对整个系统的价值和服务质量。

然后，从流程管理的角度来梳理整个供应链管理过程，需求采购双向监督体系让需求方和采购方相互督促提高下单和采购质量和效率;虚拟生产体系有效提高了响应速度;供应商引入和招投标背对背的管理方法可以减少红线问题;供应商管理方面既加强服务和鼓励，又加强评价、警告、清退管理，恩威并济，分类管理，使供应商资源成为支撑企业发展的重要力量;利用地理信息系统和物联网技术建立电子化运输管理系统，物流单位甲指乙供，让物流更好地服务于核心企业;建立完善的价格监控体系，供应链环节的单位在源头就参与到产品、景观设计中来，系统地控制成本;通过以上方法实现供应链的稳定性。

除此之外，为了让房地产企业的供应链更有竞争力，必须要走在行业的前列，这就要求供应链管理要利用最新的技术和方法，一方面是供应链信息化建设，从供应链中的每一个环节都转移到线上，方便管理、信息共享，另一方面是供应链金融建设，在账期融资和股权合作两方面共同开发，更好地利用供应链的融资功能，更深入地开发供应链的价值。企业的竞争归根结底是人的竞争，全面的人才激励监督体系是防范招采廉洁问题的有效方法。

通过以上这些方法，房地产企业的供应链管理的效率和稳定性将得一定的提升。企业之间的竞争是人与资源的竞争，供应链就是外部资源的链条，打造以商流和资金流为核心的供应链体系，不仅使供应链中的各个企业合作共赢，而且让核心企业更具稳定性。

在时代飞速变革的今天，必须充分利用现代信息化技术、金融产业发展的机会，完善供应链管理体系，以保障企业的每年的翻倍式增长;同时，更多关注产品的季节性变化、市场变化，保障供应;更多关注区块链、人工智能等前沿技术，积极推进供应链的变革，为企业创造更多价值。